楼市拐点论引学者激辩跌幅 购房者抄底还是观望

　　记者 俞佳 制图 邬思蓓

　　国家统计局上周发布《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，10月份70个大中城市新建商品住宅价格，34个城市环比下跌，16个城市环比上涨，2009年3月以来首次出现下跌城市超过上涨城市。北上广深四个一线城市，在持续3个月零增长后集体下跌。

　　时逢争议中的楼市拐点，前来为它把脉算卦的经济学家也格外多。李稻葵、巴曙松、谢国忠……你方唱罢我登场，在争议不休的房价问题上各方观点大相径庭，让普通民众看得一头雾水。与此同时，楼市现状也呈现中冰火两重天的景象，外围楼盘疯狂降价，争相比拼“速度与激情”，中心城区和二手市场却一直置身事外，价格岿然。此时，买卖双方也都站在了关键时间点上。

　　观点·万言堂

　　谨慎派：房价不应矫枉过正

　　央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心李稻葵教授近日表示，未来两三年，中国房价上涨不可能，但房价下跌不会超过15%，未来两到三年，房价一定是基本稳定。

　　“房价上涨不可能，那样是政府扇自己耳光，但房价大跌也不可能，因为如果房价在北京、上海、广州出现10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题，刚买房的年轻人一定会抱怨。 ”

　　李稻葵还解释，在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下，算上通胀因素，假设中国名义GDP按照每年10%的速度继续增长，平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升，那么三五年之后，相当于房价降了30%到50%，以前买不起房的人就可以买得起。

　　知名财经评论家叶檀对此表示，房价应该下行，但不能因为房地产此前过热就矫枉过正，而应在经济与货币可以承受的范围内、在实体与税收改革完善的同时，逐步下行。房价骤然下降，是中国经济不可承受之重，泡沫巨大的房地产市场只有缓慢挑破泡沫，才能步上健康发展的轨道。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松15日发表的研究报告中对未来房价进行了预测，根据城市居民收入可承受能力测算，认为一线城市的平均房价降幅应在20%-30%之间；二线城市则在10%-20%之间；三线城市基本合理，降价空间不大。

　　19日，中国人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》中指出，考虑到地方财政和宏观经济接受度，明年中国房地产市场价格回落不会超过25%，不会出现“崩溃式的下滑”。 2012年二季度地方政府可能采取大量松动政策，三季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”。

　　激进派：跌一半都不为过

　　“地产三剑客”之一的牛刀，历来是坚定的唱空派。李稻葵言论一出，他立即发文驳斥。他指出，年轻人在当前的买房压力下，将失去创业的活力。他还表示，房价应该与城市居民收入状态相匹配，才有中国经济的健康运行，才有未来的内需。现在的房价至少超出城市居民实际购买力的50%以上。从趋势上看，这轮房价泡沫一定会破灭。房价泡沫破灭后，中国经济将会回归常识。

　　同样是老牌唱空派的玫瑰石顾问公司董事谢国忠也在一个论坛上表示，未来上海、北京的房价可能会相对坚挺，但其他地方的房价恐难有支撑，部分地区的房价可能会下降50%，个别地区跌幅甚至会达到70%、80%。限购令一旦松动，应迅速清空投资性房产，此后，房价下跌可能将持续三到四年。

　　频频放言 “房价跌一半银行无压力”的银监会主席刘明康近日再度重申压力测试结果。他介绍称，自2008年银监会就要求商业银行进行房地产压力测试，监管部门也会进行整体测试，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。

　　市场·两重天

　　外围楼盘：比拼“速度与激情”

　　经济学家激辩同时，房地产市场也呈现出“冰火两重天”的景象。

　　郊区外围楼盘，龙湖地产率先公开降价姿态，“2.5万/平方米直降1.5万/平方米”等广告引业内外哗然。排除装修标准等因素，降价折扣也高达8折左右。此外，中海、金地等公司旗下楼盘也推出相应折扣。

　　本周，2008年曾掀起市场降价潮的行业老大万科也被传将大规模降价。消息人士称，为打破华东市场回款不利的局面，上海万科酝酿旗下楼盘全线降价，因为降价幅度可能超过20%，现正在为部分项目办理新的网上备案价格。对此，万科并未否认，对外表示 “万科仍将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。”而不久之前的一次媒体见面会上，万科总裁郁亮也已预示，万科将进入“冬天模式”，现金流比利润更重要。

　　在上海中原地产研究咨询部总监宋会雍看来，开发商之间，谁降得快，降得到位，消化得快，谁就是胜者。外围楼盘争相降价，纷纷比拼“速度与激情”，就是为保持现金，在现在这个生存关键期占据主动。

　　市中心、二手：置身事外

　　“上个月，我们二手房买卖一单也没做。 ”一位中介经理昨天向记者坦言，现在门店的业绩100%依靠一手代理，二手市场冷清到难以想象。

　　德佑地产监控数据显示，10月二手住宅成交面积55万平米，环比下跌22.06%，同比下跌47.14%；成交套数7127套，环比下跌20.19%，同比下跌44.12%；成交均价16827元/平米，环比上涨5.10%，同比下跌2.54%。10月二手房市场的成交量相比9月有了进一步的下滑，已经达到了今年以来的最低点，甚至要低于今年2月的成交量。

　　究其原因，一来是调控政策的长期杀伤力随着时间得推移而变得愈发显著，另一方面，购房者都将目光聚集在了一手房市场。许多中介公司也都观察到了这一点，因而将重心从主营二手房转移到了一二手联动中去。虽然也有部分二手房业主做出一定的价格让步，但降价幅度与一手房相去甚远，部分地区甚至出现了一二手价格倒挂的情况，令当地二手房市场更加乏人问津。

　　而市中心楼盘，在稀缺性影响下仍有升值空间，势必不会低位抛售。其潜在客户又多非刚需，即使降价也未必能够换取成交，目前市场仍是观望气氛浓厚。有分析称，中环，是区分价格的“定海神针”。

　　买卖·很纠结

　　购房者：抄底还是观望？

　　抄底还是观望？这是当前摆在不少购房者面前的最重要选择。

　　小唐是一位在沪工作的年轻白领，工作地点在徐家汇的他一直计划在9号线沿线的松江地区买房。因为不着急买，且工作繁忙，在看过一次房不满意后便不了了之。然而，最近，之前联系的中介隔三岔五给他电话：“XX楼盘降价啦。 ”“XX楼盘从2万多跌到1万多啦。 ”惊喜之余，他也重启了购房计划。

　　前不久，他的中介载着他赶往了某优惠楼盘的售楼处。 “里面那真是人山人海，买房子跟抢一样。 ”现场火爆氛围让小唐也激动了起来，不过，冷静下来后他也发现，由于楼盘降低了原定的装修标准，实际降价幅度并没有中介所说的那样大。最终，他还是没有买，“再等等吧，据说接下来还会有很多楼盘降价。 ”

　　德佑地产南丹分行张经理告诉记者，像小唐这样选择观望的人占了他们带看一手盘客户的一半左右，这部分人一般没有强烈购房需求，愿意再等等。然而对于一些购房需求较强的人来说，现在楼盘的动辄8折甚至更低的降价幅度已经很到位了。通知看房后第一时间跟中介去售楼处，当场拍板付定金的的人约占了五成左右。这些人中的少部分还属于投资，家庭已有一套住房，借降价机会抄底投资。

　　根据中原地产上月的一项调查，八成受访者会在房价降到合理心理价位时选择出手，而另外两成受访者会继续等待更多降价，或多或少存在一些“买涨不买跌”的心理。上海搜房网最新调查则显示，逾五成受访者已感觉到近期楼市与上半年相比所发生的较大变化，近五成受访者认为房价已到拐点。

　　另外，根据该调查，楼盘在现有基础上打6-7.5折或将促使逾七成有购房意向的受访者出手购买，而绝大部分人表示，如果楼盘在现有基础上打5折，将会出手购买。

　　房东：坚持还是妥协？

　　“每个房东的卖房目的和心态都各有不同，降不降价完全取决于着不着急。 ”记者从一些中介人士处了解到，二手市场，更别是中心城区二手市场，除非是急售，不然房东对于价格还是很坚持和笃定的。

　　中原地产国权分行鲍经理向记者表示：“五角场区域各方面配套都很成熟了，价格也一直很稳定。关键是，不同于郊区，杨浦区除了东外滩和新江湾城外已经没有什么新盘了。杨浦区的几个大开发商年终也会有优惠让利，但9.5折已经算是不错了，二手房东完全没有必要降价。 ”

　　不过，他也表示，少数房东也由于某些原因受到一手楼盘降价潮的影响，房源出现了10%左右的议价空间。

　　张先生一家就是如此。他们原本在杨浦区拥有一套三房，今年他们计划置换，希望能在郊区购买一套花园洋房。不久前，他们相中了美兰湖的一套房子，便将现有房子挂牌300万出售。尽管中介陆续带了6、7组人来看房，但由于各种原因没有能够成交。

　　临近年末，郊区楼盘纷纷大幅降价促销，张先生所看中的房子也给出了优惠。不想错过这个“低点置换”的好机会，他便决定将挂牌房源降价出售。经过一番协商，最终与一位购房者谈拢，房子降价20万，以280万成交。

　　“不过，这样的例子也不多，对于一些不着急卖的房东来说，还是一分钱都不降。 ”鲍经理说。

　　中心城区由于新盘稀缺与区域优势，房价具有很强抗跌性。即使是郊区楼盘，房东受市场影响而降价的现象也不普遍，一些所谓的下跌仅仅是此前虚高挂牌价的 “去水”。二手市场价格依然岿然不动，一些地区出现了一二手倒挂的现象。