非常时期地产中介的房价观

　　张莉 郑石隐

　　10月下旬开始，楼市“冬季”信号频出：新推楼盘大幅跳水、房屋成交连月下降、中介行业洗牌加剧。一时之间，业内有关预测楼市拐点的下行趋势似乎变得逐渐明朗。

　　而相比住宅市场一手房的降价风暴，二手房买卖双方却因对未来楼市的预期发生错位，使交易陷入僵局。持续从严的楼市调控、不断蔓延的降价风潮虽然增强了住房需求者们的购房信心，却无法撼动供应者们的价格心理防线。

　　对于房地产调控诸多困局的理解，《第一财经日报》记者集中采访了上海9家最大房地产中介，多数回应称，坊间看空楼市的说法，其实未必靠谱。

　　楼市深跌猜想

　　10月开始，上海绿地、龙湖、中海、万科等房企新推楼盘纷纷打出“降价促销”王牌，降幅最高达30%。而据国家统计局19日公布的数据，10月70个大中城市房价统计中，新建商品房环比价格下跌的城市为34个。与此同时，将楼盘降价风潮视作楼市拐点到来的信号，这样的预测并不在少数。

　　“楼盘降价，主要是受时间点和资金因素的影响。一是年底企业业绩需要靠降价完成销售；二是融资渠道关闭企业难免资金压力增加。”21世纪不动产上海区分析师罗寅申向本报记者表示。

　　此外，接受本报记者采访的多数中介代理商们对目前降价风暴仍持稳定心态，他们认为降价不过是房企过冬的经营策略选择，而非看空楼市所进行的“割肉”抛售。

　　新盘降价换回购买力的效果十分明显。从10月最后一周的市场统计来看，龙湖郦城成交255套、龙湖好望山大户型房124套、绿地布鲁斯小镇37套、万科城花新园16套。

　　针对个别楼盘的降价行为能否代表楼市持续下降现象的出现，接触房产代理的中介代表大多给出了否定的答案。汉宇地产市场研究部经理付伟认为，以市场平均来看，新盘降价幅度大抵在10%左右，降价幅度大的项目仍属个案，且降价行为并不持续。

　　“房企库存量积压，加上新挂牌房源的增加，势必造成供求的失衡，降价也是开放商普遍做法。但基本上是八九折降幅，楼市拐点的预测言之过早了。”志远地产分析部专员杨瑜佳说。

　　另一方面，房价是否会迎来大幅下跌？在上房置换负责地产研究分析的凌嘉琪在谈及房价深跌现象时坚持将官方表态作为评判标准：“调控政策反复强调是将房价合理回归，而非打压房价。如果房价上涨过快是虚假，那么下跌过快也是。”

　　凌嘉琪称，开放商们对住宅市场的新房价格裁定仍有很大的自主权，可随市场形势调整，不能作为楼市真实涨跌的风向标。付伟认为，当前的降价风潮只能称为虚的价格下跌，理解开放商降价要从企业经营角度出发，急跌的说法则并不能成立。

　　在上述接受采访的人士看来，15%的降幅已是楼市下跌的一个底线。一是15%的降幅已经足够吸引刚性需求者入市购买；二是房地产企业对成本的控制很难接受大幅度下跌的市场。

　　二手市场的信心纠缠

　　尽管住宅市场一手房价格下跌声音此起彼伏，二手市场经营惨淡却是不争的事实。网上房地产统计数据显示，10月二手房成交仅为8103套，相较去年同期成交量下跌40%。

　　与动辄20%、30%的一手房降幅相比，二手市场交易价格似乎仍属坚冰一块。福美来市场研究人员近日通过在市中心的门店调查发现，二手房价格的议价空间并不大，多数房东对价格仍然保持坚挺心态。多数中介的市场研究人员认为，二手房降价幅度最多也只在5%左右徘徊，整体上交易双方都保持观望态度。

　　“现在僵局问题的出现，实际上是买家卖家之间信心的纠缠。”中原地产研究咨询部总监宋会雍分析说，若现在二手房屋的降价表现不明显，将难以打动有着强烈降价预期的买家。另一方面，卖家对房价回升的预期仍在，这样交易难度就会加大。

　　据中原门店业务员介绍称，目前成功的二手房交易中，或者由于房东需要资金急于出售，或者由于买家对房屋购买意愿强烈。但这样供需达成交易的协议并不多。

　　而在汉宇地产的市场研究分析中，二手房降价房源大抵有两种：一是投资客看跌楼市而选择抛售；二是因房屋以旧换新急需资金的改善型客户而选择扩大议价空间。

　　10月二手房指数为2597点，环比下跌0.12%。上海二手房指数办公室称，虽然该数据为13个月来首次下跌，但楼市仍然处于深度调整的过渡期。

　　市场僵局的背后实际上正是房地产调控环境下的一场观念与心理的“拉锯战”。罗寅申表示，近年来连续几轮的房地产调控已经让房东的心态十分稳定，如果没有短期的资金压力，那么他们就会选择等到楼市回暖后再次抛售。

　　如何打破僵局，最终仍然指向未来政策调控的方向。多家中介认为，调控打破僵局会带来两个可能：一是调控继续从紧，降价趋势普遍形成，打破房东坚挺信心，主动调低二手房价格；二是政策层面产生部分松动，允许更多购房者加入。

　　除此之外，主营为二手代理的中介机构面对市场僵局，也开始展现不同程度的“过冬”能力。大中介转战一手代理，中型中介收缩战线，小中介倒闭关门，似乎成了每一轮房产调控的必经程序。“中介行业其实是一个有生命力的行业，并不会因为短期的政策风暴就进行洗牌。”宋会雍这样评价道。

　　“双限”会放开？

　　福美来市场分析师常红告诉本报记者，年初的调控到现在效果其实已经显现，无论是成交量的低迷还是楼盘目前销售单价的下降。但这种情况能够持续多久，还是要看政策的明朗化程度。

　　尽管如此，不少中介仍将这次调控视为政策的常态操作。“从2009年到现在房价连涨3年，现在适当地回调也属于正常的范围。”信义房屋研究咨询部应经理冷静表态。

　　我爱我家运营总监叶焕军也认为，本轮的调控远不及舆论反映那么的紧张。2008年房地产调控因国际金融危机的影响而使行业蒙受巨大打击，一年后政府投入四万亿救市助长了不少信心。而今年国内经济增长仍在8%以上。

　　限购令出台的初衷，本是限制投资投机需求等非市场因素，从而实现房地产市场稳定的市场交易。而在接受采访的中介代表眼中，以限购为主的调控政策，同时存在着对市场正常需求的误伤可能。

　　德佑地产研究部经理陆骑麟认为，调控的目的本来是保护刚性需求，首付比例提高的信贷政策却与调控初衷完全违背。“调控政策表象是保护刚需，但是银行这块主力却不在这。”

　　在付伟看来，首套住房贷款利率上调的政策过于严厉。同时在可预见到限购政策短期不放松的情况下，银行的信贷政策更需要一个放松期。如果改善型需求的客户能够再次陆续进入市场，才会有助于重新活跃交易，加速二手房市场的流通。

　　上述人士均认为，房地产调控政策明年将会出现松动。一方面银行信贷方面的政策调整机会较大；另一方面，房地产关联产业太多，如果政府认为经济影响面过大，也会考虑松动政策。

　　中国人民大学经济研究所等机构就在11月19日发布的《中国宏观经济分析与预测2011-2012》报告中指出，2012年二季度地方政府可能使用“暗度陈仓”的手法放松房地产市场的政策监督，三季度中央政府将缓慢放松“限贷”政策。

　　而长期研究房地产市场政策的凌嘉琪对限购政策的表达则更加激进：“国家的调控明年4月就会有变化，慢慢会把限购放开。当然如果限购放得很厉害，也会造成银行坏账的金融风险。”

　　抛售不代表投资客流出

　　早在去年调控政策出台之际，业内专家就预计只有将住房回归居住属性，降低投资属性，调控才算见效。然而，一年多的严厉调控仍然无法换得房地产投资的“降温”。官方统计数据显示，前三季度，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长32.0%，其中住房投资31788亿元，增长35.2%。

　　针对调控对房地产市场投资投机现象的遏制，多数中介承认严厉的限购限贷政策已经可以控制资金进入住宅市场。“目前有意进入房地产市场的有两种，一部分的投资客转向不受限购的商业地产领域或其他二三线城市；另一部分则选择持币观望。”杨瑜佳分析道。

　　在宋会雍看来，调控遏制投资与通过调控剥离投资属性是两种概念。房地产投资的属性更多地是看未来房价的涨跌对投资者是否还具有吸引力。这也意味着，一些退出的或被挡在住宅市场之外的投资客，仍有可能回到市场。“关键还是要看是否能够构建出一个健康的房地产政策环境，让投资客出去后不再回潮。”宋会雍说。

　　另一方面，被普遍看跌心理笼罩的楼市并未遭遇投资客大幅度抛售的情况。叶焕军告诉本报记者，即便存在抛售也不代表投资客流出。首先，相比其他投资渠道，房地产保值性仍有明显优势；其次，开放商们直到现在仍然对楼市存有侥幸心理。

　　“现在投资客走长线的较多，往往选择将房子留在手中好几年都不卖，有些甚至是毛坯房。而那些开放商们就算选择降价，也只会拿出部分较差房源来回笼些资金，其余就等待政策和行情好转。”叶焕军说。

　　“如果调控在此时放松，投资需求与刚性需求一同进入市场，房价将会再次出现报复性反弹。”常红称，这样的调控成果并非是政府想要的。

　　对此，罗寅申认为，未来的调控将伴随楼市的起伏逐步常态化，政府仍然需要控制房价以防脱离实际状况。即便出现放松，也会是一个逐步放松再逐步微调的过程。