招商地产：“绿体系”升级竞争力

　　钟良

　　虽然联合国气候大会至今尚未获得有约束力协议，但低碳发展早已成为全球共识。在全球40%的二氧化碳排放量来自于建筑物这个惊人数据的背后，则昭示着低碳建筑已成地产开发模式之主旋律。

　　招商地产全称招商局地产控股股份有限公司，成立于1984年，是国家一级房地产综合开发公司和中国最早的专业房地产开发企业之一。凭着对行业前瞻性的预判，招商地产正在以低碳为动力完成自身的竞争力升级。

　　从旧城改造到住宅新建，从单体建筑的绿色技术尝试到社区综合体的绿色开发，从日常的员工绿色行为准则到社区发起业主绿色公约，从深圳蛇口到全国各地，招商地产以达到生态、环保和减排的目的，为社区营造绿色、健康、可持续的生活方式，逐步摸索出一套相对成熟的绿色地产理念体系，走出一条独特的绿色地产之路。

　　全面绿色管理

　　2011年11月12日，在江苏镇江举行的主题为“绿色人居·创意城市”的第八届“中外绿色人居论坛”期间，招商地产副总经理胡建新接受本报专访时表示，创造绿色利润正成为招商地产的新目标。

　　招商地产副总经理胡建新介绍，早在2004年，招商地产就有意专门设立类似气候官或者可持续发展总监的职位。2010年初，在招商地产管控体制中，初步建立起一套成熟的公司绿色运营管理体系。

　　在此体系中，招商地产公司总部设立策划委员会和绿色地产研发中心，负责公司绿色体系的制定以及产品研发的推广。同时在各地分公司的技术总监兼任绿色专员，负责相关绿色事宜，并在国内地产行业内首吃螃蟹，在企业架构中设置一个其他开发商都没有的职位——绿色技术总监。

　　胡建新表示，房地产业正在走向绿色创新之路，并将逐步波及房地产业链条的各个层面，传统房地产开发模式已经难以适应绿色地产的要求。

　　“因此，跳出传统地产格局，用适宜的技术策略建设绿色建筑（住区）是摆在建设者面前共同的课题，以绿色地产为原动力的房地产产业升级已经拉开序幕。”胡建新建议，各企业应该密切关注国家政策导向，顺势而为，及早做好应对措施，积极开展技术研发工作，努力将抢先转型转化为核心竞争力。

　　在产业链上，招商地产在供应商的选择上也充分考虑低碳环保因素，优选绿色产品供应，建议供应商研发绿色换代产品。

　　如招商地产把佛山照明的T5型日光灯和镇流器作为集团采购名单，同样类似的还有飞利浦、欧司朗和通用电气的节能照明灯具等等。通过照明的节能，招商地产每年节约了可观的照明电费。

　　公司采用霍尼韦尔、江森自控和施耐德电气控制作为楼宇自动化的控制系统，充分考虑楼宇智能控制在节能环保中起的重要作用，通过智能控制就能将楼宇的耗能减少10%左右，由此带来的直接的节能效益。

　　多年来，招商地产还一直呼吁同行加入绿色低碳开发行列。从2004年至今，招商地产已连续八年成功发起并承办了八届“中外绿色人居（地产）论坛”，旨在为行业管理部门、开发企业和专业技术人员提供一个交流信息的平台，在绿色建筑发展领域加强国际间合作。

　　建筑中的低碳科技

　　在绿色技术上已经处于国内领先地位的招商地产还将在此方面再领风骚。

　　“做绿色地产，我们的方法是选择成熟的绿色节能技术和绿色产品，遵循适度原则，将它们集成在我们开发的建筑里，最终达到节能减排的效果。”招商地产副总经理胡建新说，绿色地产的关键词是“适用、经济、美观”，立足点是因地制宜，用比较经济的方法达到节能减排的目的。

　　招商地产将绿色建筑设计贯穿于招商地产项目策划及设计的各阶段，规划、建筑、结构、给排水、通风与空气调节、电气与智能、经济等各专业相互配合，综合考虑建筑全寿命周期的技术与经济特性，采用有利于促进建筑与环境可持续发展的建筑技术、设备和材料。目前招商地产的多个项目已采用加强建筑小区通风、热岛模拟，人工湿地处理中水、屋顶绿化和垂直绿化、小区雨水入渗、太阳能热水、节能玻璃、综合遮阳等建筑技术。

　　在产品定位方面，招商地产尽可能地使用可再生能源和循环利用各种资源，体现为在建筑全生命周期内实现“3R”，即再利用（Reuse）、再节约（Reduce）、再循环（Recycle）与“四节一环保”（节地、节能、节水、节材、环保）。招商地产通过建筑整体优化设计、采用被动式的节能低碳策略，充分利用太阳能、地热能等可再生能源，循环利用水资源等方式来实现建筑的低碳发展。

　　2009年，随着招商地产广州金山谷项目的建成，这是广州市第一个节能率达到65%的房地产项目。金山谷项目从开发建设至装修的家居布置和服务管理的全过程，都采用适用的建造技术，使居住区达到绿色、节能、环保的高舒适、低消耗、低污染物排放要求。特别是在规划设计阶段对方案进行系统模拟和分析，进行集成优化设计，使节能效果非常可观。

　　更为重要的是，与国内地产开发商通过大量堆砌绿色建筑技术不同，招商地产所有的建筑项目绿色改造工程或者建造全新绿色节能建筑，决定做之前都要做预算成本统计，回收期估计，然后才决定对节能技术的选择。

　　泰格公寓为节能而增加的成本近千万元，约为建设成本的6%，六年即可收回为节能而增加的投入。南海意库3号楼改造后的绿色建筑成本增量为800多万人民币，5年就可以全部收回成本。蛇口新时代广场，绿色改造的造价成本总计约150万，改造后每年可以节省60万的电费，两年半左右就可以收回成本。

　　招商地产的项目分布较广，为了因地制宜地开发绿色建筑项目，招商地产根据不同的项目情况，制定了相应的绿色技术标准规范，指导其在全国各类建筑从项目前期至施工图设计阶段的项目定位、设计、技术产品选型、技术应用等。

　　在绿色技术标准和规范尚处于摸索阶段的中国房地产界，招商地产已经完成自己的绿色技术标准和规范：《深圳市建筑节能设计及竣工验收指南》、《绿色建筑技术方案任务书指导》、《绿色建筑技术设计指引》、《招商地产项目建造标准细分表》。

　　招商地产正通过这些标准确定绿色建筑工程的增量成本，确定经济适宜的增量成本和投资配比，减少建筑高新产品的投资费用，从而增加性能设计上的投入。

　　绿居行动

　　绿色，不局限于地产开发。招商地产把绿色开发和“绿居行动”相结合，希望通过这样的活动，影响更多的人，将“绿色”带到生活中的每一个角落，把“绿色低碳环保”的理念运用到生活中。

　　2011年，招商地产将在去年在旗下全国十几个城市的社区发起“绿居行动”的基础上继续发力的同时，也持续在企业内部实现“绿色行动视觉化”和“绿色行动常态化”

　　为了更好的推广员工绿色行为，招商地产建立了一套全面的员工绿色行为识别系统，包括办公区域的绿色装扮、办公环境及公共设施的环保标识，员工绿色行为的系列海报、漫画、电脑屏保及壁纸等，并在全公司范围内推广使用。

　　同时，招商地产结合管理实际，积极利用每年的一些专题活动，将员工的绿色行为常态化。通过年度部署、专题策划和过程指导，将各项绿色行动常态化，使员工的绿色行为与自己身边的具体活动和工作实际紧密结合。

　　目前，公司每年固定通过“地球一小时”、“百公里徒步”、“绿色公益日”等活动，组织员工共同关注环境保护，积极践行绿色生活，向社会彰显了招商地产“绿色地产、低碳生活”的品牌理念。

　　“今天，肩负绿色地产领航者的职责，我们发起‘绿居行动’，让更多人行动起来，爱护我们居住的山海家园，让世界多一点绿。”招商地产的绿居行动倡议书上如是说。

　　在招商地产看来，这不是一句简单的宣言，而是招商地产“百年招商，家在情在”精神的传承和再次挖掘。