评论：房地产需防范被救市

　　田夏

　　11月30日晚间，当很多开发商售楼处的销售人员还在为卖房子发愁的时候，一条从天而降的好消息到来了：央行宣布下调存款准备金率0.5个百分点。

　　于是，这些售楼人员如同打了鸡血一般，立即连夜给客户发短信，催促客户前来签约。

　　更有甚者，给客户编造了许多房地产调控要转向、政府要救市之类的谣言，以达到让购房者签约的目的。

　　而实际上，楼市调控下一步如何走向，恐怕连开发商的老板们都判断不清楚。这些销售员不过是造谣生事罢了。

　　然而，这次货币政策调整也不会如许多媒体所乐观预测的那样——下调存款准备金对房地产没有影响。

　　11月30日这次货币政策调整，的确会对楼市调控有不小的影响：其一就是预期影响，当前楼市成交陷入冰点，买卖双方博弈呈现买方市场的格局，然而很多购房者心里都没底，担心市场会随时像2009年那样翻转，于是“持币焦虑”的心态有之。这次存款准备金率下调政策宣布的很突然，而且下调幅度很大，不是0.25个百分点，而是一次性下调了0.5个百分点，直接释放了4000亿元人民币的市场流动性。这让很多人迷失了判断的方向，打乱了房地产市场的预期博弈格局。其二就是下调存款准备金率带来的流动性格局改善，或多或少会改变缓解开发商年底紧张的资金链，有一些开发商会因此得救。其三是流动性局面改善，会增强地方政府信心，土地价格难以迅速下调，房地产市场扭转，以至于出现房价大幅度下降的可能性降低。

　　我们注意到，在12月1日，就有几个官方媒体发布消息称，存款准备金下调并不意味着要拯救房地产市场，房地产市场仍旧会坚持从严的调控措施。

　　然而，也如经济学家马光远所指出，目前市场上M2总量高达35万亿元，按照M2不超过GDP2倍的基本经济原理计算，目前市场上货币流动性的总量依然是过剩的。

　　一方面是池子里有水，另外一方面却是绝大多数中小企业喝不到水，迫使央行再度放松货币政策。

　　马光远也指出，需要警惕货币政策不是微调，而是彻底扭转，更需要注意资金流向房地产市场。虽然央行和调控部门都坚持对于房地产市场从严的信贷政策，然而每一次资金的跑冒滴漏情况总是很严重。

　　很可能，这次开发商稀里糊涂又过关了，很可能房地产市场这次又意外“被救”。

　　而这个话也并非危言耸听。当前释放货币流动性，其流向房地产市场，是存在很大可能性的。

　　第一是目前资金流向政府指定的中小企业、战略新兴产业的积极性不足，这些企业经历了高资金成本考验、外需市场萎缩和内需市场不振的1年压力下，多数陷入经济效益不好的局面，银行不会选择这样的企业去投放资金。以光伏产业为例，其2011年全行业亏损面高达80%，平均企业亏损额度为20%，以前备受银行追捧的光伏企业，如今已经成了银行贷款的高危预警企业。第二是房地产行业出现了资产价格较低、具备抄底资产的条件。在2011年11月份，北京的房屋价格平均降幅已经超过了15%，通州、大兴等郊区的楼盘降价幅度从20%-50%不等，个别楼盘出现了腰斩的情况。如果是基金等大规模购买需求，其折扣价格高达6折。

　　除此以外，产权交易市场上出现了大量中小房地产企业股权出让的案例，很多具有不错的土地资产，只是自己无力开发。而一些大型房地产企业也出现了资金链问题，低价出让股权和项目的情况比比皆是。

　　在此情况下，上述马光远的“警世恒言”不是没有道理的。这次房地产调控出现房价下降的现象，也是归功于信贷紧缩政策，如果货币政策宽松，房地产市场是否“被救”，真的是个未知数。

　　但是，如果这次房地产调控再失败，或者房价出现报复性反弹，将是一个很糟糕的情况。如此选择的条件下，希望监管部门严密监控资金流向，将新释放出来的4000亿元的每一分钱都管好。