明年6月是房地产关键时刻 专家上演房价多空大对决

　　本报记者 张学光 北京报道

　　在房地产调控政策的高压之下，房价的下跌已经成为共识，但房价会回到2008年的水平吗？如果下跌50%，中国经济是否能够承受得住？如果房价被“腰斩”，又需要多长时间，从什么时间开始？面对这些投资者最为关心的诸多疑问，11月29日，沃伦创富会邀请了财经名人微博(http://weibo.com)俱乐部的几位国内房地产市场颇具研究与见解的专家，就目前看似明朗、实际琢磨不清的房价走势展开了一场多空对决。

　　明年6月是个节点

　　牛刀：资产的价格有涨有落，可是中国人都不相信房价会下降。当年发生在海南的第一轮房地产泡沫和上世纪90年代中后期的第二轮房地产泡沫，与现在比较起来，这次比前两次严重得多。这其中主要的原因是货币发多了，在2009年M2上涨29.7%，导致2011年很多房价上涨一倍，所以如果明年五环内房价跌回到2009年、2008年的水平，这是可能的。

　　第二个是汇率的问题，汇率涨了10年，现在到了人民币升值的末梢。研究其他国家房地产泡沫破灭的节点可以发现，日本是出现在汇率末梢的8个月后，阿根廷是7个月后，越南是5个月后。中国如果从10月份往后推8个月的时间，正好是明年6月份。还有一个是中国人口结构的问题。因为计划生育的原因，婚龄的人口在2011年下降了10%，到2012年会下降40%，就是结婚需要房子的人大量减少。

　　马光远：明年房价走势具体怎么样，这不是一个绝对的问题。明年可能有两个结论，一个是到明年上半年的时候，我们会见到最近4到5年以内唯一一次房价下跌；另外一个就是未来房价像2009年和2010年那样暴涨的时代已经结束了。

　　今年房价下跌是暂时的歇一歇，还是从此掉头向下的节点，这个不取决于市场，是取决于政府的政策与决定。明年6月份以前，如果整个房价的下跌趋势形成的话，会跌多少？如果以市场判断的话，不跌30%那就不算跌，但是到50%就会出现问题，政府肯定会出手救市。现在问题是政府的底线在什么地方，市场的认可程度在什么地方？我估计应该是30%左右。

　　侯宁：我之前在对中国股市做判断的时候认为，明年股市最佳入手的时候是6月份，而楼市的泡沫破灭的时间点还应该更提前，所以应该就是一季度的事。关键的一点就是，之前楼市上涨的预期现在已经改变了。所有的人都承认，楼市不像以前那样只要买了楼就可以保值了。现在预期改变了，所以楼市泡沫必须破。而现在之所以楼市还维持这样的一个格局，根本原因是这个泡沫还是没有被打破。

　　陈宝存：我认为现在的局面和2008年的时候完全不一样。宏观经济调控经过2008年的一轮折腾之后，已经很难再出现像当年那样的下降的预期了。现在大量的资金还会通过各种渠道流向房企，房企自己有应对资金链的对策，中小房企基本上没有指望银行，所以银行的货币供应根本不影响他们的运作。

　　此外，中央的调控政策，如果地方政府在完全承受不了的情况下，中央会有微调的政策的松动，而这些松动现在已经显现出来了。要说着急，各个地方政府比开发商还急。2012年如果市场恢复，就应该从第一季度恢复了。且不论明年的货币政策是否是适度收缩，但一二季度肯定是宽松的。

　　最需要调整的是心理

　　水皮：还有一个大家比较关心的话题，如果房地产真的出现一个回落，在房价回落的基础上，房地产的投资真的出现一个比较大的萎缩，对我们整个的经济会产生怎样的影响？

　　马光远：目前整个房地产调控，最关键的地方不是价格问题，而是大家心理预期没有回归到合理的位置。

　　我是看好房地产的，但是我不看好房价，这是两码事。因为房子本身这种绝对短缺的时代没有结束，如果结束了，那么政府也就不需要调控了。如果有一个好的制度，来代替调控的话，情况会好很多。现在问题的关键就是梳理大家的理念，包括预期的改变以及对高速暴利时代的结束。现在大家有一种心理，叫“忐忑”。市场为什么忐忑？就是开发商不愿意放弃暴利，而买了房子的人不愿意房价下跌，没有买的人希望下跌。如果这个理念没有得到梳理，类似的房地产调整我们还会有第二次、第三次。

　　侯宁：我只说一点，是否该反思一下，中国的调控政策应该到壮士断腕的时候了。

　　牛刀：我还是那种意见，住宅体制是出了大问题，不是市场的问题，是制度安排成问题。现在我们借调整之机，把我们的制度建立好，让我们大家能够安居乐业，也就是把房价回归到大家收入能够接受的合理水平。

　　水皮：房地产调控从2003年到2004年开始的整个宏观调控，实际上一直想遏制这个泡沫的产生，但是方法适得其反，客观上导致泡沫变大。我们正在努力，以避免历史上最大的房地产泡沫产生和崩溃。今天我们的讨论认为，这种政策可能很纠结，也可能会很反复，但它不是助推泡沫的。如果泡沫真的要破灭，现在调控的话，实际上有助于避免出现灾难性的后果。

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　　私募经理看多股市提前布局

　　由沃伦创富会主办，《华夏时报》、华夏中富、光大银行联合承办的“基金经理论坛”第一次活动于11月26日下午在光大银行北京分行财富中心举行。来自私募基金经理、策略总监和资深投资人士就“当前经济形势与政策微调下的投资策略”话题探讨中表现出了对明年市场的乐观情绪。

　　华夏中富投资总监乐松认为，2307点是一个类似于或不低于去年2319点级别的中期底部，中央近期的提法是“保增长、保稳定、调结构、转方式”，在这样的政策基调之下，紧缩货币政策必然变成过去时，12月初的中央经济工作会议即将召开，相信到时会有一些积极的信号发出。

　　云程泰合伙人、首席策略官訾源也认为，目前政策已经出现松动迹象，尽管具体点位的得失会受到短期市场情绪的影响，但是当前区域已经有较多的投资机会。

　　而华夏中富总裁冯化雪提出，投资股票要看对大势赚大钱，目前房地产市场、艺术品市场、黄金市场的投资机会都非常有限，而股票市场正在进入大的投资机遇期，投资者应当以长远眼光看待市场，提前布局，把握大的机会。(张学光)