房价已非“信心”可以拯救

　　李庶民

　　12月5日，央行下调存款准备金率0.5个百分点的决定开始执行。此举会对楼市调控产生何种影响？近来人们多有议论。大多数观点认为，下调存准率是针对实体经济作出的政策微调，且释放流动性有限，不是楼市调控的放松。不过，也有一些房地产商窃喜，认为即使不是“救市”，但这毕竟是政策趋向宽松的一种表现，至少给了市场一种“信心”———冬天来了，春天还会远吗？

　　长久处于政策压制和资金饥渴中的房地产商此时感到某种信心，可以理解，不过，笔者觉得，关键的问题是，眼下的房地产市场已经不是一个信心问题，趋于下跌的房价更不是靠“信心”可以拯救得了的。一般意义上说，下调存准率，确实可以给市场以信心，例如股市就可以因此大涨，但是楼市已经不同，道理很简单，现有的调控政策已把投资投机需求“五花大绑”，近日住建部又表示限购政策明年将延续。由于限购限贷，炒房者已经无法出手，因此，不是有信心就可以多买两套房子的问题，这是当前楼市和股市的最大不同。

　　如果说下调存准率对楼市有何影响，那主要还是使自住需求者、首套房购买者受益，因为银行资金充裕了，房贷审批就会更容易，利率上调就会少些。但问题是，自住需求从来不是推动房价上涨的因素，调控政策也从来没想打压自住需求，因此，存准率上调，可以说对刚需们是个好消息，但是基本与房地产商和地方政府无关。

　　以往的一段时间，房价确实与信心密切相关，很多人买房，仅仅是因为“看涨”，但这其实是不正常的，它正说明楼市中投机炒作之风甚重。因为，我们难以想象，粮价、蛋价、肉价乃至各种家电的价格取决于信心，因为这些商品的价格都只与成本和需求有关。房子是用来住的，房价也本该和这些消费品一样，与信心毫无关系，就是一个大件消费品，然而在投机炒作之下，房价发展已经“走形”。某种意义上，如今执行的限购不是压制房价，而只是将其打回“消费品”的原形而已。

　　在房价僵持之际，有关利益集团不时呼吁“救市”，而普通民众出于对自身利益的关注，也十分担心“救市”，一时间，“救市”成为各方关注的关键词。现在可以确定，下调存准率不是救市，那么，怎样的动作才是救市？近来一些地方政府对调控政策有过一些微调，例如，北京重定普通住宅标准，优惠范围扩大；成都将原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行，但此政策执行一周后叫停；佛山10月初提出放宽限购条件，但当日政策即被收回。这些政策，是不是救市？需要具体分析。

　　判断救市，应该从调控政策追根溯源，哪个调控政策最有效，放松了哪个，这就是救市。去年以来的调控政策之所以见到了成效，打破了“越调越涨”的怪圈，就因为抓住了投资投机需求这一关键，采取了限贷限购措施。因此，凡是对投资投机需求的放松，就是救市，否则就不是。从这个标准看，2008年为应对金融危机采取的措施确实是救市，当时放宽了第二套房的认定标准，将“改善型需求”比照首套房对待，于是中断了房价的调整。而最近成都将原来网上签约时对购房人的资格审核转由开发商和房产中介执行的做法，相当于将限购效应推迟，而佛山的政策则是直接放宽限购，这些政策被叫停理所应当，也说明了中央坚持调控的决心。而北京普通住宅标准的调整仅针对首次购房者，第二套房以上依然不享受契税优惠，依然需要缴纳3%契税，因此，不能算救市。

　　曾有权威人士说，限购终究是暂时的，等到一定的制度建立起来之后，就无需再限购。笔者觉得，如果设定一个取消限购的时间表，那至少应该是房价回归合理之时，而眼下，还远未到。当前，楼市调控已进入关键时期，尤其要提倡一种负责任的态度，不仅对现实负责，也要对未来、对子孙后代负责。目前大家的共识是，如果放松调控，房价将反弹，调控成果将毁于一旦。但是，假如不调控，房价是否就真的能永远涨下去而不破裂呢？统计显示，近二十年来，国际上金融危机的爆发，无不与房地产泡沫破灭导致的信贷风险有关，那么，我们是否会因特殊国情而摆脱这样的规律？既然楼市有泡沫，那无非就是早破与晚破的问题，既然房价畸高，最终无非是急跌与缓跌的区别，经济规律面前，人难胜天。调控的松紧变化，无非是加速或拖延这一过程。高房价，救得了一时，救不了长久；救了高房价，就会害了经济发展和百姓利益。调控参与各方宜放眼长远，抛却眼前利益及官员任期的干扰，为中国经济长远健康计，让房价泡沫早日平缓破裂，以减少对社会的冲击，而不要把拖延风险当作击鼓传花的游戏。