我国房地产市场何去何从

　　房地产市场，何去何从？

　　文 / 赵 晓

　　本文作者系北京科技大学教授、博士生导师

　　当前中国房地产市场正处于多空最关键的“胶着”状态，这不仅关系着购房人，更关系着中国的民间资本生态、民间金融生态，以及宏观经济的走势。

　　9月24日，鄂尔多斯开发商王福金因资金链断裂而自杀，成为政府楼市调控以来首例开发商自杀事件。整体而言，当前中国房地产市场正处于多空最关键的“胶着”状态。解读楼市不仅关系着购房人，更关系着中国的民间资本生态、民间金融生态，以及宏观经济走势。

　　从资金供需看楼市低迷

　　就开发商资金层面而言，以前开发商主要有银行、资本市场和高利贷市场三大资金来源。

　　先看银行。银根紧缩之前开发商拿地、建设工程达到正负零、取得预售证，按揭贷基本可以拿下来。但银根紧缩之后，按揭贷迟迟下不来，王福金的资金链断裂很大程度上是正因为此。

　　再看资本市场。上市房企以前可以通过增发股票或是发行债券的方式从资本市场中圈钱。但随着楼市每况愈下，资本市场越来越不买房企的账。正是在这样的大背景下，各大房地产商都在探索新的融资模式，比如与第三方理财机构(如：诺亚、恒天等)合作。万科、泛海、世茂等都是此中代表，即使已是品牌开发商，其融资成本也高达13%左右。

　　三看高利贷市场。由于我国利率还没有实现市场化，信贷市场的“价格双轨制”从制度层面就给了高利贷生存的温床。其实高利贷自古有之，并不是最可怕的。最可怕的是“钱炒钱”，从高利贷市场融钱的目的不是直接投资，而是贷给下家。这样就陷入了恶性循环的险境！

　　另外，从客户角度去看，一方面随着限购政策的推行，具备购房资格的中小户型刚需客户越来越少，而且随着按揭贷款的收紧，银行政策、开发商资金链收紧等诸多原因，使得隐形的首付比例在提高，致使刚需客户的需求得不到充分的释放。另一方面，许多刚需客户也在观望，预期价格下降后再出手。

　　而对于投资客来说，以望京SOHO为例。以前SOHO推出新产品第一轮销售期时，场面往往非常火爆，但望京SOHO推出已超过1个月，累计销售额也仅仅40亿左右。从客户分布而言，以前大的投资客主要集中在山西、鄂尔多斯、陕北等北方能源区。但这一轮山西和鄂尔多斯成交量十分有限，只是陕北客户在开盘前一天大客户认购时成交了7个亿。这主要由于陕北客户属于新富，投资相对不成熟；而山西和鄂尔多斯属于旧贵，多年的投资经验让他们越来越谨慎。此外，随着市场的趋冷，各大房企推出了许多附加服务，比如带租约销售等，这也在一定程度上说明，客户越来越注重投资不动产的安全性问题。

　　从政府的角度而言，一方面限购使得土地市场极不活跃，只有个别现金流充裕的品牌开发商出手低价拿地，大多数开发商现金流压力较大。土地市场趋冷使得土地财政难以为继，地方政府的钱袋子亦越来越瘪。另一方面，大规模保障房建设，地方政府又急需货币补充。这犹如一个蓄水池，进水口的水龙头被关紧，出水口的水龙头却大开！这样的状况势必不具有持续性。换言之，限购在经济层面是错误的，它严重扰乱了房地产市场的价格信号。但从政治层面又是正确的，因为不断高企的房价使得老百姓怨声载道。

　　房价上行还是下降？

　　住宅市场第四季度将何去何从？

　　第一，从开发商角度思考：一方面他们愿意死扛，而且部分开发商认为，即使是降价也未见得能卖出去，因为在限购的大背景下具备买房资格的人越来越少。但他们能不能扛住？年底前的财务报表要求、银行贷款还款要求、施工单位的垫资款和工程款这三座大山，将会压得开发商喘不过气来！预计今年年末将会出现试探性跳水到“多米诺骨牌效应”，再到价格普降20%～30%的境况。第二，从开发产品角度思考，什么样的产品即使在冬天也还有市场？那便是万科早在2008年就开始布局的，中小户型刚需产品。这种需求随着城市化的不断推进，不可能短时期内消退。而主打改善性产品的开发商将受到较大的冲击。

　　但长期来看，房价仍处于上升的通道。只不过短期内政府通过限购等行政手段极大地干扰了价格信号。长期看涨主要由于以下大三需求：第一，从城市化进程来看，我国目前城市化率约为50%，正以每年1%左右的速度快速增长，保守估计，每年有约1400万人口进入城市，按人均35平方米计算，这部分需求约为4.9亿平方米；第二，从房屋折旧来看，我国目前存量住房超过180亿平方米，以平均使用50年计算，每年折旧拆迁量约为3.6亿平方米；第三，从改善性需求来看，目前城镇人口已接近6亿，改善性住房需求按0.5平方米/人/年计算，这部分需求约3亿平方米。市场需求如此众多，但由于土地市场的饥饿营销，使得我国房地产市场供给有限，2007～2009年的竣工量只有6～8亿平方米。

　　政府、开发商、购房人怎么做？

　　面对上述境况，各相关方该如何应对？

　　就政府而言。第一，严厉打击“钱炒钱”的现象。随着我国“货币脱媒”现象越来越深化，直接融资和表外业务占融资总额和银行业整体业务的比例越来越大。如果“钱炒钱”的现象得不到有效遏制，这种病毒可能会感染整个金融体系；第二，紧缩性的货币政策应该更有针对性，对于中小户型的刚性客户与大户型的改善型客户的按揭政策应该有所差别，通过市场化手段实现政策性引导，努力打造“低端有保障、中端有调控、高端有市场”的住宅市场格局；第三，随着CPI的不断高企，对于庞大的民间资本应该是“疏导”的态度，而非“堵”的方法，必须寻找合适的“货币沉淀池”。一个大的前提是它不能和老百姓日常生活相关性太大，即货币把价格炒得多么高，也不影响民生。或许商业地产和不动产证券化产品是一种选择，即打造“大富豪买基金、中产阶级买信托、老百姓买REITs”。

　　就开发商而言。第一，加速降低企业的负债率，即去杠杆化，降低企业风险；第二，调整产品结构，认真分析什么样的产品真正是市场最大的需求；第三，寻找多元化的融资模式，房地产信托和不动产基金是未来房企融资的重要途径之一。

　　就购房人而言。一方面继续观望市场，价格下降的预期越来越强，今年年底或是明年年初也许是出手的好时机，但不要奢望房价会一路直下；另一方面是学会理财，如此高的CPI，或许今天你可以买一个卧室，而明天便只够买卫生间了。

　　最后一句话就是，深秋已至，敬请添衣。