合景泰富坚守中高端市场

　　东地产  万云选  报道

　　今年收官之际，当恒大万科在三四线城市赚得盆满钵满的时候，中高豪宅开发商们到了十字路口。

　　是继续坚持在一二线城市追求单个项目的利润率，还是到三四线城市跑量赚钱？这个时候，拒绝诱惑往往比战略转型都来得艰难。

　　《东地产》记者从长于豪宅开发的地产商合景泰富了解到，该公司仍会坚持一二线城市的中高端开发为主，虽然并不排斥进入三四线城市但会持谨慎态度。同时，该公司会加大商业地产在公司业务中的比例。

　　坚守中高端市场

　　合景泰富中报显示，核心盈利同比增长129%至9.31 亿人民币，利率同比上升1.9 个百分点至44.3%(2010 年同期为42.4%)，核心利润率同比上升0.7 个百分点至18.0%(2010 年同期为17.3%)。

　　44.3%的毛利率水平远高出行业35%的平均水平。合景泰富酒店设计部总监陈杰平对《东地产》表示，合景泰富的全装修房已经积累了相当丰富的经验，在一线城市的豪宅开发中占有优势，而留在一线城市会让企业的利润率保持在一个较高水平。

　　《东地产》了解到，目前合景泰富在售的项目成都誉峰、价格卖到19000元/平方米，广州天汇卖出均价7万元/平方米，在所在城市均有较高溢价。

　　在成都誉峰和广州天汇广场这两个高层项目上，合景泰富均引入了空中泳池这一奢华装置，在当地市场去货迅速。合景泰富成都公司营销总监朱漓向《东地产》记者介绍，购买成都誉峰产品的人大都是周边城市的富豪阶层，很多人用的是全款买房的方式。

　　上海项目年底齐推

　　合景泰富进入上海的时间并不长，但目前已经有了七个项目，在年底合景泰富将迎来一波推盘高峰。

　　上海合景房地产开发有限公司营销副总经理陈琼向《东地产》透露，12月份及以后，合景泰富会在上海陆续推出五个项目，分别是合景领峰、合景峰汇、合景叠翠峰三个嘉定新城项目、位于上海真如副中心的天汇广场和位于上海顶级豪宅热点的嘉誉湾项目。

　　由于合景泰富推盘时间大多集中在12月份及以后，因此上海项目的销售将不会纳入今年合景泰富的年报统计，但预计明年上海对该公司的利润贡献将会更为明显。

　　在前十个月，合景泰富预售总额达101亿元，其中仅10月预售金收入就达8﹒62亿元，环比和同比分别增长5%和15%。工银国际分析师谢骐聪表示，受调控环境影响，合景泰富无法完成150亿元的预定销售目标，最终销售额大约会在106亿元左右，该公司财务稳健，利润率高，未来的成长空间比较大。

　　目前，合景泰富已经在上海推出了综合体项目上海天汇广场。值得关注的是，合景泰富在逐步加大商业地产在业务架构中的比重。陈杰平对《东地产》表示，合景泰富一般都会在住宅项目旁开发配套的商业项目，即使有些当地政府并不强制这么做。

　　“一方面住宅销售可以为开发商业项目提供资金来源，另外一方面商业项目又可以提高住宅的品质，提高住宅的售价水平。”陈杰平表示。

　　豪宅开发商分化明显

　　在调控大潮下，对于一线城市的开发商提供不仅是风险，还有机遇。

　　长江证券房地产行业分析师苏雪晶对《东地产》表示，根据长江证券监测到的专门做豪宅和高档住宅的企业的利润走向，进入2012年改善型需求细分市场当中会诞生一系列的企业，有一些企业在这样的细分市场当中成为龙头企业，最中获得高定价和高估值。

　　苏雪晶表示，对于合景泰富这样以豪宅开发的开发商来说，重要的是在未来几年内提供出更优质的产品，这样在未来一些开发商逐步走出一线城市后，这些公司在一线城市的市场份额会逐步提高。

　　陈琼也表示，上海对于合景泰富来说，是一个充满机遇的城市，会是未来几年内合景泰富开发的重点城市之一。

　　宝龙地产加速扩张

　　东地产  周夏雯  报道

　　20年，20个城市，34个物业，总开发面积超1000万平方米，这样一串数字，让宝龙集团这家低调的商业地产开发商备受关注。

　　2010年，宝龙集团总部移师上海，开始涉足一线城市，成为宝龙进入新阶段的标志，也是宝龙加快发展进程的信号。

　　“三七定律”爱拼才会赢 

　　“宝龙的购物中心一寸都不卖。”宝龙集团董事局主席许健康曾这样表示。

　　坚持不卖，自持物业比例达70%，这是一个令人惊讶的数字，在国内大部分开发商还在采取快速销售、快速回笼资金的时候，宝龙的逆流而行，令很多人不解。

　　宝龙集团执行总裁许华芳表示，虽然持有物业的回报周期比较长，需要较长的经营与维护，经营成本与风险也更大，但宝龙以旺场经营带动商家更快地盈利，使其商业更持续地经营，继而物业价值也就会越来越大。

　　此外，宝龙还发展了多个自营业态，包括宝莱百货、宝龙国际影城、宝龙乐园、宝龙美食世界、宝龙龙脉KTV等，这些业态跟随宝龙城市广场遍布全国，如今已经十分成熟。

　　这些自营业态在很大程度上使宝龙获得稳定现金流，配合宝龙城市广场招商，并保证广场业态的丰富，弥补招商不足空出的面积。

　　“1+N”第三代业态升级

　　从2003年第一个宝龙城市广场诞生到现在已是第三代产品，宝龙集团也摸索出一套“1+N”商业地产模式。所谓“1+N”模式，即一个主题Mall，而N代表一系列的住宅、五星级酒店、酒店式公寓、SOHO办公、商业步行街等多种业态的组合，“1+N”则形成一个完整的城市综合体项目。

　　以近日开业的青岛李沧宝龙城市广场为例，其涵盖大型购物中心、商业步行街、国际社区、酒店公寓、商务酒店等多种业态，总建筑面积为38万平方米，商业面积23万平方米。

　　而与各业态中的一流商家企业联盟，是城市综合体的必要因素之一。青岛李沧宝龙城市广场就汇集了华润万家超市、宝莱百货、龙麦时尚KTV、草上飞乐园、屈臣氏、绿茵阁、巴贝拉、UNIQLO等全业态顶尖品牌商家，其中华润万家超市、宝莱百货、一伍一拾等品牌尚属首次登陆岛城。

　　龙腾在即

　　2011年下半年，宝龙集团迎来了其开业季，六大宝龙城市广场项目开业，现宿迁、盐城、李沧宝龙城市广场已成功开业，接下来即墨、洛阳、安溪也将在年底前陆续开业。

　　这样的兵疾马速对宝龙来说只是疾行，2012年宝龙更要一次龙年腾飞。许华芳表示，“明年的重点在商业街，将会有6~7个项目，而年末会有2~3个mall项目。”而未来5年，在中国快速的城市化进程机遇中，宝龙将建造完成100个城市综合体项目。

　　移师上海1年的宝龙，在上海广富林和曹路两项目也已走在动工前夜，宝龙新一轮的上海攻坚战已正式吹响了号角。许华芳更表示，“未来在上海打算做高端项目，其将成为宝龙集团的标杆产品。”

　　沪普通住宅标准有待调整

　　东地产  车润宇  报道

　　2008年，上海对普通住宅与非普通住宅划分标准进行调整，按照3年一调整的设定，今年应当调整。接近年末，北京率先调整，上海仍旧未发声。

　　北京市住建委和北京市地税局25日对外公布，北京市重新调整了普通住房标准，将普通住房的定价标准上调，新标准制定后近七成购房者将受惠，减少了购房时的税费。

　　目前上海实行的普通住房标准为2008年制定的，按照当时的标准，上海33%的房源属于普通住宅，而经过近年房价上涨后，上海新房中普通住宅只有17.45%，标准有待调整。《东地产》致电上海房地局相关部门询问此事，但相关人士并没有就此作出回应。

　　普通住宅“大缩水”

　　上海上一次公布调整普通住房标准是在2008年10月31日，调整为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

　　2008年重新修订后的普通住房标准曾给大多数购房者带来实惠，支持居民住房消费，鼓励购买小户型住房。在2008年标准修改之时，上海市有33%的房产属于普通住宅，如今三年过去，根据网上房地产新房可售数据统计，截至今年12月2日，一手房市场上海市共有65455套，一手普通住宅为11422套，只占一手房市场的17.45%。

　　据佑威数据显示2011年单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价的均价为365万元/套、内环线和外环之间为245万元/套、外环线以外138万元/套，成交均价总额远远高于2008年的政策价格。

　　德佑地产研究主任陆骑麟表示：由于目前沪上的普通住宅标准制定于2008年，而近几年的房价又出现了快速的增长，因此这一标准颇有“刻舟求剑”之嫌，目前大部分中低端商品住宅都已超出了普通住宅的标准。

　　标准修改迫在眉睫

　　目前上海一手商品房绝大多数房源的总价逐渐越过了普通住宅标准的“雷池”。目前上海可以说是“满城尽是非普房”。如果认定是普通住宅，在一手成交市场内仅需缴纳1.5%契税，如果非普通住宅则需缴纳3%的契税，以一套300万房子为例，非普通住宅要比普通住宅多缴纳4.5万元。

　　克尔瑞分析师杨晨青认为，北京修改普通住宅标准对于一手房市场影响不大，但可以更好的带动二手房市场。目前更改普通住房标准政策比房价走上行通道时再加一把火要好，如果是上行通道时更改标准，将对市场回稳和恢复理性化产生负面作用。所以上海修改普通住房标准也是势在必行的行为。

　　陆骑麟预计，上海适当将标准予以放宽也势在必行。适当放宽标准将使中低端购房者获得一定的优惠，减轻他们的置业压力。

　　21世纪机构分析师罗寅申认为，年初由于限购令和限贷令刚刚放出，提出修改对市场的购买力可能会起到一定作用，目前修改很有必要，但是和房价的关联性可能不太大，就算有影响也不太大，只对中底端刚性需求者可能会有帮助，但是如果上海能对普通住宅标准进行调整，肯定会被市场认为是利好信息。