一哥王亚伟的地产投资逻辑

　　东地产特约撰稿 王建生 (作者为阳光私募平安金牛一期投资经理)

　　“我并不是英雄／在没有英雄的年代里／我只想做一个人”，用三十一年前北岛的诗歌《宣告》来描述今天明星基金经理的生存状况，相信极容易得到共鸣。事实上，不在基金管理投资一线的人，甚至即使是研究部门的同僚，也很难完全深入体会基金经理人在日复一日排名，以及剧烈的短期市场波动下所受承受的竞争与压力。而眼下，压力给了“最牛基金经理”王亚伟。

　　近期以来，关于明星基金经理人王亚伟的新闻充斥各类财经报道。

　　“王亚伟误判政策，遭地产股重挫冲击‘走麦城’”，“业绩排倒数 ‘一哥’王亚伟这次真的要‘走人’”， “王亚伟9月走麦城，离职前无心操盘？”……凡此种种的新闻报道，矛头直指王亚伟对地产股的投资“误判”。

　　据媒体报道，二季度王亚伟管理的华夏大盘精选与华夏策略混合两只基金共涉足17只地产股，持仓市值占两只基金期末股票总市值的24.22%。其中广汇股份、信达地产、深天健等8只个股的期末持仓市值皆在1亿元以上，另外还持有华侨城A、苏宁环球、万科A、云南城投、华发股份、招商地产等。

　　稍作梳理，我们不难发现“一哥”王亚伟的投资逻辑。

　　首先如果我们对上述个股进行分类，不外乎三种类型：区域性的房地产公司，以云南城投、深天健、广汇股份为代表；全国性的地产龙头企业，以万科A、招商地产为代表；泛商业地产类，旅游地产为代表的华侨城。其次，从股价上涨的驱动因素来看，上述区域性房地产公司大多有地方政府背景，该类企业较容易在地方性保障房建设中获得订单，且受政策限购影响小；全国性的地产龙头企业，NAV(净资产值)超过50%的折让，财务稳健，销售增长确定，股价已充分映了未来较为悲观的预期；而泛商业类的地产企业，则具备防守性质，其周期性较其它地产股要弱。

　　同时结合其相关类股的持仓比例，王亚伟在地产股上的投资逻辑及其投资策略逐渐清晰：超配区域性地产公司，其隐含的市场判断是，在未来保障房建设全面开工背景下，该类股有望超越市场；标配全国性地产龙头企业，其投资逻辑是，期待低估值品种的估值修复；最后是低配泛商业地产类股，可做到攻守兼备。

　　此外，即使剔除广汇股份的能源、深天健的工程等非地产业务，王亚伟在地产行业上的配置不可谓不重，这引出王亚伟对宏观经济形势及其投资上的策略。很显然，超配地产股隐含的前提是对宏观经济“软着陆”及房地产调控放松的预期。因此，在选股策略之外，择时问题是王亚伟投资的胜负手。只不过，调控超出市场预期，市场逐步演变成系统性风险，泥沙俱下，无一板块幸免，王亚伟过早出手了。

　　但凭心而论，在投资领域，事后诸葛容易，事前分析与判断何其困难，其间遇到的种种细微变化，如蝴蝶效应中，你事前无从判断亚马逊雨林的一只蝴蝶扇动翅膀，会引起德克萨斯州的一场风暴；也无从知晓，究竟哪个因素是压跨市场的最后一根稻草。毕竟，投资不是自然科学，而这也正是投资的魅力所在。

　　最后，在股市创出2319以来新低、地产市场销售惨淡的背景下，重温北岛的《宣告》，或许会看到新的生机：

　　也许最后的时刻到了/我没有留下遗嘱/只留下笔，给我的母亲/我并不是英雄/在没有英雄的年代里，我只想做一个人/宁静的地平线 /分开了生者和死者的行列/我只能选择天空/决不跪在地上/以显出刽子手们的高大/好阻挡自由的风/从星星的弹空里/将流出血红的黎明。