地产商没钱还是地产股没钱

　　文/本刊记者 岳彩周

　　“中央关于调控不放松的表态，说明了房企艰难的日子还将继续，房价下降拐点已经形成。”很多业内专家如此判断。

　　楼价大幅下滑，各地楼盘降价的消息不断传出，同时，新一轮的退房潮也在上海、南京、杭州甚至太仓等长三角城市大规模爆发……面对号称最严厉的调控政策，房价终于“hold不住”了。但此时的资本市场对地产板块却发生了分歧。

　　大多数人认为，房地产现金流已经恶化。但也有观点认为，房价下跌和房地产板块没有投资价值之间，不能划等号。

　　没“钱”的开发商

　　监管正在倒逼银行远离开发贷。中金公司最新调研报告显示，部分商业银行开发贷的风险权重已经调整至150%。风险权重的提升，使得原本就是调控重灾区的开发贷对商业银行完全失去了吸引力。由于额度紧张，部分地区开发贷利率已上浮30%～50%。同时，个人住房按揭贷款市场已是一片萧条，北京、上海、广州等一线城市银行上调了按揭贷款利率。

　　从银行拿钱已如同海底捞月，信托则成了众多开发商拼命抓住的救命稻草。为了融到钱，很多开发商几乎可以说是不计成本。不过， 目前的房地产信托计划绝大多数是为项目筹集开发资金。显然，信托兑付的即时性和开发周期的长期性存在矛盾。在房地产业下行的趋势下，部分房地产信托的标的项目销售率很低，由此可能陷入兑付危机。

　　兑付危机和可能的违约迹象已引起监管层的重视，银监会防控风险的措施也在升级。6月银监会要求将房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后，又对项目立项“窗口指导”，实质上实行审批制。10月银监会叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务，为期3个月。

　　房地产项目抵押融资也正变得越发困难。

　　“降价销售是房地产开发商们最后的救命稻草，近期地产板块虽然出现了行情，但是仍以反弹为主。”

　　房价不等于投资价值

　　也有观点认为，房地产板块估值优势已非常明显。

　　“现在房地产具备两方面的投资机会，一是土地资产高，二是估值低。”浙商证券张朋表示，目前房地产公司储备土地大多列入其资产负债表的存货一栏。据Wind资讯统计，将地产上市公司的存货与其总市值简单比较，发现国内目前140家地产上市公司中，已经有53家的存货总量大于其总市值。也就是说，现在投资者购买上述房地产股票，某种程度就是在投资土地资源。

　　英大证券研究所所长李大霄对本刊记者表示，我丝毫不怀疑，政府调控的坚定性，房价肯定会调整。但房价调整不等于房地产板块会大幅下跌。

　　国泰君安证券在近期的研报中指出，地产股票折价幅度现在已经和2008年最差时期持平，主流公司目前估值和股价反映房价已经下降35%、销量下降55%的预期，而且现在市盈率估值普遍低于2008年最底部，市净率估值低于或等于2008年最底部，重估净资产估值和2008年最底部相当。

　　“事实上，房地产业分化特征十分明显，还是有很多投资机会的。一些大的龙头企业反而开始利用调整的机会开始了逆势扩张。”李大霄表示。记者从相关资料了解到，2011年在持续调控的背景下，SOHO加速扩张，全年计划拿出150亿元用于收购。

　　同样是业内人士的杜丽虹指出，在行业整体财务状况恶化的同时，奉行高周转战略的全国性地产企业优势彰显。尽管上半年，行业平均的去化速度减慢了24%，但万科的周转速度与2010年持平，而中国海外、恒大地产和碧桂园的周转速度在2010年基础上又提高了20%以上，行业分化趋势日益明显——2011年上半年，前十大房企的市场份额已上升至13.95%，较两年前提高了3.5个百分点。“上述行业分化趋势为行业整合奠定了客观基础：尽管上市地产公司整体面临相当于总资产8%、净资产14%的资金缺口，但仍有20%的企业有10%以上的资金富余，有10%的企业有20%以上的资金富余，可动用的整合资金超过2000亿元，我们预期在2012年地产行业将出现规模化的整合趋势。”

　　“这两年来，很多企业的拿地成本还是控制得非常低的，他们的保守反而主动留出了未来整合的资金空间。”长盛基金的王克玉对本刊记者表示。

　　据悉，虽然去年以来业绩表现出乎预料的好，手头“弹药”也十分充足，但万科在土地购置上却并未如保利等企业一样，持续加大购地力度，反而显得比较谨慎，2010年以来，万科坚持了“不囤地、不捂盘、不当地王”的基本策略。而超低的拿地成本，也让其拥有了充足的现金流。

　　业内人士大都表示，未来，市场的集中度也将进一步提高。这预示着房地产企业不久的将来将迎来一波行业重组潮，而这将带来新的投资机会。