百亿基金抄底房地产

　　张明

　　信贷的门关闭了 私募的门打开了

　　“房地产项目差钱了怎么办？找惠能投资，专业收购优质房地产项目……”12月7日，群发完这条短信之后，周东还要召集项目组开会，布置项目调研内容。周是惠能投资项目部经理，与对资金十分饥渴的开发商相比，刚刚募集了10亿元人民币的惠能发愁的是如何把钱花出去。

　　《中国经营报》记者调查获悉，近期像周东这样的房地产私募基金经理人开始活跃在长沙、成都、杭州、南京等二三线城市，据不完全统计，截至11月底，新募集的房地产私募基金多达20余家，涉及资金超过300亿元。他们的口号是：“信贷的门关闭了，私募的门打开了。”

　　在2011年底各地楼市成交继续下滑，不断有资金链紧张的开发商浮出水面之际，过惯了好日子的开发商接下来将长期面临筹资问题。而私募资金们正准备努力捕捉中国房地产市场新的机会。

　　集体行动

　　房地产私募基金的资金来源并不依赖银行和信托，渠道更多样化。

　　通过短信群将投资意向发到各个开发商负责人手机上的行为并不是周东首创。号称拥有近百亿资金的黄金湾投资集团已经这样发了多轮攻势。“中小开发商已经挺不住了，我们可以解他们的燃眉之急。”黄金湾投资集团董事长申威表示，“在现在这样严峻的调控形势下，我们好比雪中送炭。”周东表示，房地产私募资金在项目运作上更专业，“虽然不能否认，在房地产市场深度调整的时期，我们的行为有抄底之嫌，”但是，“我们不会过于注重当下的短期回报。”

　　预计将在2012年上半年开业的长沙悦方商业地产项目就获得了近日募集成功的中信资本第四期房地产基金投资。此前，包括万科在内的部分开发商项目也获得了中信资本的“送炭行动”。而包括嘉凯城在内的多家房地产商还公开表示将于近日自行组建基金公司，募集后投入房地产项目。

　　据了解，房地产私募基金的资金来源并不依赖银行和信托，渠道更多样化。黄金湾声称其资金来自于多年在地产投资领域的各种积累，而苏鑫旗下的高和投资则来源于苏个人的资金号召力。在苏鑫看来，房地产行业已经进入到了直接融资的时代，以往依靠银行信贷间接融资的时代已经过去了。“房地产基金可以引导民间炒房资金摆脱投机状态，而资产的证券化则可以将炒房资金变为地产供应资金”。

　　项目选择

　　现在基金们将对项目周边的人群消费习惯进行调查，完全按着开发商思维在做事。

　　“有迹象表明，部分地方的限购政策有可能会在操作层面调整放松。”在周东看来，明年上半年将是政策放松与否的关键时期，而现在则是抓紧选择项目的时期。

　　不过，这些私募基金也不是纯粹的“慈善家”。周东承认现在对项目更挑剔了。“以前是股权干净，项目合理就可能投，而现在基金们将对项目周边的人群消费习惯进行调查，完全按着开发商思维在做事。”

　　“因为是中长期投资行为，我们通常对所投项目未来3年甚至5年将产生的收益来反推出我们能够承受的成本，而不再单纯的考虑目标项目的债权债务关系。”一位不愿具名的房地产私募基金人士告诉记者，包括新成立的这些房地产私募基金项目选择方向各有不同。比如金海湾投资参与的对象主要涉及住宅、商业、旅游、养老等几类地产项目，“多是从股权层面着手。”而高和投资则对商业地产项目更感兴趣，河山资本主要关注二三线城市的住宅开发项目和综合体项目，总建筑面积不超过30万平方米，周期不超过4年的项目。

　　据了解，高和投资的模式是通过“整体收购、整体包装、整体出租”，进行“资产精装修”之后，将项目出售给山西、内蒙古、陕西一带的能源企业主，苏鑫喜欢将这类资本称为“安全性资本”，在安全性资本接手项目后，地产基金获利，实现“退出”。

　　运作考量

　　风险意识和运营能力将是房地产市场下一个成功者必备的两个条件。

　　尽管大多房地产私募经理信心爆棚，但近期包括房地产信托和借贷出现的延期兑付和预期收益率下滑的现实，还是让不少身在其中的经营者有所警惕。

　　据了解，私募基金一般采取合伙人制，通过股权投资成为地产公司少数股东来介入项目。由于私募基金是真实股权、真实负债，因此要比单纯的债务投资承担更大的风险。

　　“所以我们除了做好对政策的判断和消费市场的调研之外，更重要的是，要考量当地政府对我们进入这个市场能够给予一些什么样的支持，能否做到自由退出之类的条件。”周东表示。

　　另一个不容房地产私募基金经理忽视的现实是，前一轮房地产私募基金的投资收益率在15%～30%之间，仅与房地产信托产品收益率相当，而私募基金承担的风险更大，所需做的工作更多。

　　“这主要是对基金经理运营能力的考量，在成熟的经济体，房地产基金已经成为房地产融资的主流形式之一，但在中国，目前整个房地产基金规模比较小，无论是房地产信托基金，还是房地产私募基金都没有出现很大的跨越。”上述房地产私募人士表示，当前的中国房地产行业除了政策风险外还存在着系统性风险。

　　“即使是在信贷收紧的时候，相对所有行业，地产业也是最容易融到钱的。”在周东看来，以前开发商是有地就能赚钱，投资机构是有钱就能赚钱。“这样的时代已经远离了，风险意识和运营能力将是房地产市场下一个成功者必备的两个条件。”