房价准备好合理回归了吗？

　　本报记者 李会报道

　　曾经我们以为，量价齐跌将是一个艰难甚至遥不可及的目标，但是，就在今年冬天，从北京到上海，从杭州到海口，无论是一线城市还是二线城市，都不同程度地上演了量价齐跌的一幕。并且，种种迹象表明，在一段时期内，量价齐跌仍将继续。

　　在取得这个重大胜利之后，我们才忽然想起，打压房价并不是此轮调控的最终目的，调控的最终目的是让这个一度脱缰的疯狂市场回归理性，回归健康发展。

　　那么，房价要降到什么程度才算合理呢？我们又有哪些措施可以阻止房价的惯性下探避免崩盘呢？又有什么样的措施可以巩固调控的成果使房价不致报复性反弹呢？最重要的是，我们有哪些措施可以真正引导房地产市场走上健康发展的轨道呢？

　　我们的政策，准备好了吗？

　　价格跌多少算合理？

　　房屋降价已经不再是遮遮掩掩的事了，反而唯恐大家不知道，恨不得做曝光率最高的广告。房产商急于出房的心态可见一斑。

　　进入12月，在最火的电商淘宝最火的频道聚划算上海里面，赫然出现了1元拍楼的活动，并且迅速由最初的两三个逐渐增加到9个项目同时在线。

　　在这些一元拍楼项目中，采取的是支付一元获得减价特权，依据房型不同，减价幅度从7万、10万、50万、100万元不等。

　　高达几十万元的降价幅度不能不说开发商不乏诚意，一元的尝试门槛也不可谓不低，但即便如此，网页显示的成交量最高的也只有34，最低的为0，也就是说，只有34人愿意花一块钱去项目实地看看。

　　房市的确寒冷。

　　在北京，降价潮同样在涌动。在一些郊区县，一些新盘项目开始摒弃周边曾经将近2万的价位，转而以低于1万的超低价入市，例如亦庄某盘，开发商放出来的风声是均价9800元。即使在房价相当坚挺的学区，价格也开始有了松动。例如，在海淀区的小南庄小区，今年夏天均价为3万多元，而进入12月，该地区报价已经跌至2.7万元左右。

　　在此轮调控持续1年多之后，房市终于打破胶着，“量价齐跌”开始清晰地出现。这被不少市场人士评为此轮调控的“首捷”。

　　但是，调控的目的并不仅仅是压价，更重要的是调整房地产市场，那么，从行业的角度来看，什么样的跌幅是合理的呢？

　　12月6日，记者来到通州梨园某楼盘，该楼盘销售主管王小姐向《中国产经新闻》记者表示，因为拿地时间、开发时间不同，每个楼盘的成本价相差也很多，他们的楼盘目前1.5万元的价格已经是成本价了。“至于从行业的角度看合理的价位，我们没有过多的考虑。在这种市场情形下，只能自求多福了。”

　　“从一线大城市来看，应该跌三四成，而大多数二三线城市，跌去两成左右是比较合适的。”安邦咨询分析师苏晶向《中国产经新闻》记者表示，如果从整个行业拿地、囤地的情况来看，其土地成本也并不是特别高，房地产的确属于高利润的行业，利润可以达到10%以上，而一般行业的利润率只有5%-6%，因此，即使一线城市房价跌掉三四成，仍然能够维持行业的继续运转。

　　“此轮调控，一线城市房价下跌20%应该是各方都可以接受的平衡点。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭的看法更谨慎一些，他向《中国产经新闻》记者表示，如果从长期来看，房价涨幅则要低于居民收入涨幅。

　　《2010年中国城市房价排行榜》的数据显示，2010年北京平均房价为22310元/平方米。2011年，根据链家地产市场研究部统计，在房价开始下行的9月，北京市新建商品住宅成交均价为21521元/平方米。与去年均价比降幅仅为3%。

　　经济学家谢国忠则在12月4日的一档电视财经节目中表示，中国房价每平方米在两个月税后工资水平才是合理区间。

　　数据显示，2009年，北京市年平均工资水平是48444元，也即月均工资4037元。按照谢国忠的说法，则北京房屋均价为8000元左右才算合理。

　　基于上述类似判断，苏晶、杨红旭等多数专家表示，明年上半年降价会一直持续。

　　经济学家赵晓在其微博(http://weibo.com)中表示，从时间段来看：在明年上半年之前，房价下行的态势基本成定数，这不是一两个楼盘所能逆转的，也不是个别地方政府或者开发商所能逆转的，乃大势所趋。

　　如何避免反弹？

　　房价在降，并且从目前的情形来判断，房价仍将继续下降。那么，当房价下降到合理水平之后，我们用什么样的措施来阻止房价继续下降的惯性避免崩盘？又有什么样的措施来巩固调控的成果使房价不致报复性反弹呢？

　　此轮量价齐跌的成果取得并不容易，是调控政策一再加码，直至最后动用限购、限贷等极端手段后才强力打压形成的结果。限购、限贷不可能是长期的政策，但限购、限贷何时退出以及如何退出，都将关系到此轮调控的最终效果。

　　“如果预测明年年中下降三四成会使房价回归到合理水平，要巩固这个成果，并使房地产市场滑行进入平稳发展轨道的话，那么在这之前就应该有选择地放松一些政策。”苏晶指出。

　　在苏晶看来，限贷、限购等方面都有文章可做。

　　在信贷方面，应该在继续保持收紧开发商信贷的同时，逐步放松购房者的贷款；在限购方面，在一些降价幅度较大的城市，可以选择在限购的具体条框限制上稍微放松，例如将纳税记录的年限缩短为3年。这两方面的政策微调的好处是，可以逐步地刺激需求，但又不至于给价格带来太大冲击，从而让这个市场缓慢复苏。

　　苏晶同时强调，这一切都必须是政策的微调，“不能一下把口子又全都放开。”

　　但目前看来，地方上取消限购、挺回房价的欲望依然强烈，这让房价反弹存在一定空间。因此，此轮调控成果的巩固，将与央地博弈密切相关。

　　本月初，有消息称住房和城乡建设部知会地方政府，对于限购政策将要于今年底到期的城市，到期后延续。有关报道将海口等11个城市列为限购令年底到期的城市。但截至目前，仅有海口一地明确表态不放松限购令，其他城市并未就此表态。

　　与此同时，北京中原地产发布的报告显示，截至11月底，在承诺新建住房价格上涨幅度控制目标的121个城市中，至少30个城市未完成。

　　杨红旭则相对乐观，他认为明年房价很难大幅反弹，只要不是全面反弹问题就不大。他同时预测，明年部分城市可能会放松限购，在限购政策慢慢退出的过程中，尽快完善、开征房产税，加大持有成本之后，投资、投机的购房欲望自然会被遏制，这就首先从市场的最终端“需求”回归理性。

　　赵晓则从宏观经济形势方面分析了明年的房地产市场，他认为，到明年年中时，房价上行或下降取决于两股力量的博弈，即包括进出口、房地产业等对经济增速的下拉力量与宏观调控政策尤其是货币政策对经济的短期推动力量。

　　言下之意，这些经济数据都将左右调控政策的松紧程度，最终决定房价的走向。

　　从决策层面来考虑的话，苏晶也表示了自己的担心。她指出，在明年中央领导换届之后，对于房市的考虑，也存在调整的可能。这些，都可能影响此轮调控效果的巩固。

　　不过，从目前中央的表态来看，楼市调控绝不会放松，至少在目前如此。

　　温家宝总理最近在广西南宁考察时指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。

　　接着，国务院副总理李克强在河北省廊坊市考察保障房建设时强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。

　　健康发展 准备好了吗

　　虽然我们都曾把价格的下跌看做一个艰巨的任务，但这终究是一个单一的目标，相比“引导房地产市场健康发展”的目标，还是相对容易。

　　在不少人眼中，至少从目前的情形来看，“引导房地产市场健康发展”似乎仅仅是一个目标，还远远没有做好准备。

　　苏晶指出，房地产市场曾经的畸形发展并不是开发商这单一环节造成的，因此，要想让市场回归理性，也就不仅仅是目前所做到的“开发商降价”就能达成的。

　　首先，政策不应该过多干预市场，而目前来看，商品房市场依然是政策市。

　　今年以来，中央花大力气建设保障房，业界的评论是通过商品房市场的调控，为保障房建设争取时间。不过，在苏晶看来，保障房的建设是非常必要的，但保障房市场要发展，商品房市场同样要发展，但是在商品房这个完全市场化的领域，政策干预应该尽可能退出。但目前看来，时机显然还不成熟。

　　其次，体制的问题尚未解决。从土地出让环节来看，土地财政的问题并未解决，会直接推高地价的招拍挂并未找到健康的替换模式，而土地一级开发市场的垄断问题也未解决。

　　在此轮调控的巨大压力下，吃惯了土地油水的各地方政府不得不过起了苦日子。大量的土地用于了保障房建设，商品房用地被一压再压，成交量急剧萎缩。与此同时，饱受诟病的“招拍挂”之外，各地政府也推出了不少新方式，例如，有的地方出台设定合理价格上限、暗标出让等方式，但这些方式远未成为成熟和主流的方式。

　　“一旦政策放松，市场回暖，土地环节的价格攀高依然存在巨大可能。”

　　最后，此轮调控的副作用也在显现，最典型的表现就是出现了国企垄断的苗头。

　　在房地产市场上，并不是所有开发商都资金链紧张，尤以央企表现突出。例如，在今年上半年严峻的形势下，中海地产依然增加土地储备776.8万平方米，中建地产增加688.2万平方米，可见“手头”仍然比较宽裕。

　　“开发商洗牌在所难免，行业集中度会提高，但是在完全市场化的商品房领域，体量庞大的国企垄断会对行业的健康发展形成不利的影响。”

　　事实上，苏晶指出的几大问题还仅仅局限于整个市场的上游，如果限购、限贷政策取消，如何防止炒房潮再次涌现也是问题。

　　开征房产税被认为是解决这一问题的最有力手段，但是目前仍是个别城市试点阶段，短期内全面推开该税似乎仍有难度。

　　日前，中国财政部财政科学研究所所长贾康称，未来房产税进一步推开扩大的大方向已经明确，但短期内未到全面推开的地步。贾康称，今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会出台下一步扩大试点的方案。