绿城生死轮回：激荡江湖17年

　　从原本拒不降价到看似悲壮放手，宋卫平似乎在一步步突破自己的底线，不管这种底线的最后是绿城卖身……

　　“被破产”是这个冬天萦绕在宋卫平和他的绿城集团头上挥之不去的话题，相对于前几年宋卫平对媒体的直言不晦到如今的沉默苦熬，在“被破产”的谜团下，宋卫平留给外界的只是对企业生死、市场危机的“千言书”。

　　“我笑，也颇为无奈。” 宋卫平，这位历史学专业出身、当过体育老师的企业家字里行间颇有几分落寞的悲壮。“对于企业来说，命运只有两个字——生、死，无他。我们所能探讨的，是在目前的市场条件下，如何找出一条活路，穿越寒冬。”宋卫平说。巴菲特有句名言：“只有退潮的时候，才知道谁在裸泳。”不幸的是，宋老师在两次房地产市场的寒冬中，他都是裸泳者。

　　从原本拒不降价到看似悲壮放手，宋卫平似乎在一步步突破自己的底线，不管这种底线的最后是绿城卖身、大降价还是又一次侥幸逃脱市场的桎梏?绿城的起起落落都值得房产界铭记。

　　疯狂的疯狂

　　个性偏执彪悍的宋卫平甚至一度引领浙江地产界的语言风格，他的“人文”“理想主义”“品质”成了很多浙江地产商的口头禅。

　　但宋卫平的缺点与他的理想主义一样突出，偏执、激进、喜欢“赌”。正因如此，绿城的财务策略一如既往的“杠杆率一直较高”。早在2008年的那次房地产市场调控就曾威胁到公司生存，绿城一度濒临“破产”。

　　2007年是绿城土地储备增加最快的一年。2006年7月绿城的土地储备总建筑面积是800多万平方米，而到2007年年底绿城的土地储备总建筑面积已超过2000万平方米，到2008年底时，土地储备已经增至2520万平方米。不断融资、不断拿地，是绿城快速扩张的主要模式。高速增长的土地储备正是此间绿城用高达约140%的高负债率换来的。

　　高风险模式的高增长紧接着便是市场调整期的“生死劫难”。2008年初房地产市场调整，绿城高负债的资金链骤然紧张，绿城不得不卖地求生。

　　2008年4月，绿城对两个高价地块——杭州钱江新城望江区17号地块和上海新江湾城D1地块，进行了重新处置。其中仅出售上海项目绿城就损失了1.48亿元。值得一提的是这两块项目均是绿城2007年高价拿下的土地。2007年6月，绿城以12.60亿元的高价拿下上海项目用地，楼面地价高达1.25万元/平方米。而到2008年楼市低迷时，新江湾项目面临着一开发就亏损的尴尬境地。

　　同时，绿城中国还宣布，将通过设立信托方式融资，用于杭州钱江项目和无锡太湖新城项目一期的开发，融资总额在9.92亿元至19.83亿元之间。

　　2008年4月15日，绿城中国发布的另一份公告称，其全资附属公司绿城房地产集团有限公司(下称“绿城房地产”)，与中海信托股份有限公司订立了信托协议，将成立中海绿城1号房地产投资基金(下称“绿城1号”)。据知晓当时内情的人士介绍，绿城1号设立和执行的条件相当苛刻：绿城方面须向中海信托股份有限公司提供担保，并支付保证金，并以杭州项目公司、无锡项目公司的部分股权作为抵押，且绿城房地产将向绿城1号出售无锡太湖新城项目公司45%权益，信托募集所得总计约2.96亿元将用于减轻绿城中国的债务。

　　这便是当时震惊地产界的绿城“债劫”。

　　此间，人事的频繁变更也可管窥绿城资金战背后的“疯狂”。2008年10月13日，绿城首席财务官林锦堂辞职，由林战接替。2010年4月28日，林战辞职，3个月后首席财务官变为冯征。

　　但是，2008年底的政策“大赦”，又将绿城从生死边缘拉了回来。

　　此后的2009年房地产进入新一轮高峰，绿城再次沿袭既往策略，在土地市场重新开始一掷千金。据统计，绿城2009年在土地市场上拿地总金额约455亿元。2009年杭州总价地王的前十位中，有4个出自绿城之手。3123>>

　　从原本拒不降价到看似悲壮放手，宋卫平似乎在一步步突破自己的底线，不管这种底线的最后是绿城卖身……

　　疯狂拿地之后又是一轮生死的轮回，宋卫平再历债务风波。2011年初，一则《宋员外又开始民间借贷》的帖子就在杭州各大论坛出现。有媒体曝出，绿城甚至向员工进行阶段性融资，内部集资的起点为10万元，不设上限，预计年收益率12%。实际上，绿城当时的信托计划已经涉及全国多个地区多个项目，募资规模达数十亿元。7月，“平安信托和绿城中国联袂打造产品……年收益25%以上”。自此，绿城“被破产”信号不断放大。

　　令人不解的是，在历经2008年4月份危险的“生死债劫”之后，绿城缘何还如此热衷于高负债下的急速扩张?陷入两次掉进同一个坑的境地。一次次“追涨”、一次次掉坑。这似乎与掌舵者的性格有关。在杭州地产圈，绿城集团董事长宋卫平的“赌性”人所周知。

　　“冒险王”

　　一向以高杠杆、高负债的财务扩张手法闻名业内的绿城公司，可以在17年间宋卫平的地产生涯上找到基因。

　　1977年，20岁的宋卫平在浙江美术地毯厂用手工织地毯。那是恢复高考的第一年，他考上了杭州大学历史系，同许多因此改变命运的同龄人一样，宋卫平也赶上了时代列车。大学4年，宋卫平思想激进，一度成为校园里的意见领袖：办报纸、开讲座，敢想敢言，满腔抱负。毕业后，他被分配到舟山地委党校教历史，兼任体育老师。不久宋卫平离开舟山，南下广东，沐浴改革开放的春风。

　　1994年，宋卫平从珠海回杭州，当时他身无分文，借了15万元在一片荒芜的湿地上开始了他的地产之路。因对项目品质近乎理想主义的追求，宋卫平和他的浙江绿城房地产公司逐渐在业界崭露头角。1999年，绿城开发了九溪玫瑰园别墅，并由此奠定了绿城在高端房地产领域的地位。

　　2004年，绿城的销售额已达46亿元，开发的项目已遍布全国，第一次有了直逼业界老大万科的气势。2009年，绿城房地产的销售业绩超过了530亿元，成为全国排名前十的房产公司。

　　在完成原始积累后，宋卫平瞄准了足球。1998年，40岁的宋卫平怀抱体育老师独有的情结，拿出了疯狂的足球计划——成立仅3年的绿城房地产公司，拿出1000多万元成立了浙江绿城足球俱乐部。2001年，宋卫平对绿城俱乐部的总投入为8500万元，这笔钱相当于当年绿城总赢利的三分之二。正是在这一年，宋卫平卷入足坛扫黑行动中，并因其敢说敢言成为“反黑斗士”。“反黑行动”让宋卫平和浙江绿城蜚声全国。2002年，宋卫平开始全面进军全国房地产市场，在全国多个城市高举高打拿地，房产界顿时刮起一阵绿城旋风。

　　但绿城的房地产之路犹如宋卫平钟爱的绿茵赛场，胜负起伏就在一线之间，不到终场哨响就无法预知结局。2008年刚刚在全国各地攻城略地，准备大干一场的绿城，经历了命运的第一道坎：市场大调整，万科为首的房产商降价过冬，不降价的绿城只得借债度日。宋卫平再现其斗士本色：“万科的降价是对市场极不负责的行为”。

　　在2011年再次面对命运的第二道坎，宋卫平一改激情：“今日今时，绿城的难处，是整个行业共同的难处。但绿城一直在奋力前行，也希望整个行业可以渡过难关。”对足球下了血本的宋卫平曾经有一句名言：“阳光总会照射到我们身上，中国足球终有健康的那一天。”——如今面对绿城危局，宋卫平发出相似的希望。

　　战车驶向何方?

　　一向以高杠杆、高负债的财务扩张手法闻名业内的绿城。在2008年金融危机曾经的“最艰难时刻”，绿城的净资产负债率是140%，现在却冲到了163%的历史高位。支撑绿城高杠杆、高负债运作的，是中国房地产市场过去多年的单边上涨行情，以及绿城公司迅速膨胀的销售数据。公开资料显示，绿城2008年、2009年和2010年的销售金额分别为152亿元、530亿元和542亿元。3<<123>>

　　从原本拒不降价到看似悲壮放手，宋卫平似乎在一步步突破自己的底线，不管这种底线的最后是绿城卖身……

　　对绿城而言，在坚守中高端产品的前提下，融资与拿地策略尚在其次，政策才是最大的变数。这个变数，恰好集中在2011年出现——限贷、限购双重调控压力向房地产袭来，此时的绿城拿了很多地、借了很多钱，深寄厚望的广开工、多卖房却难以施展。

　　2009年绿城以531亿元的销售额夺得国内房企销售榜榜眼，正是在那一年，宋卫平再出豪言壮语：3年破千亿，销售超万科。

　　在市场重新由冰冻转向亢奋的2009年，绿城孤注一掷，323亿元买地，成为当年买地最多的公司。这也导致了现在的绿城虽然手握97.46亿元现金，但与应付的约350亿元土地款相比，仍是杯水车薪。

　　“今天我将这个问题提给自己、提给行业内人士，也提请有关部门审视，是想强调，市场若一直处于如此萧条状态，停留于谷底，恐怕一些企业真就会走上绝路。”“我们上下游产业链上的那些兄弟，那些建材商，那些施工队，那些等待工钱回家过年的农民工兄弟们，这是多大的人群?这个人群是否需要我们去认真考虑他们的生计?”千言书中，宋卫平仍在表达希望调控“手下留情”的意思。

　　曾经同样激进的孙宏斌在卖掉顺驰后韬光养晦、选择通过融创进而东山再起;理想主义的宋卫平呢?这一次，他和他的绿城还会如同2008年那样全身而退吗?3<<123