中国楼市3年一轮回

　　信息时报记者 罗莎琳 实习生 王良珏

　　2011年已近尾声，限贷限购限价的高压政策，使得一度辉煌的中国楼市在这一年风云突变。由前几年的地王频现，到今年的土地频频流拍；开发商从信心满满变得急于低价抛楼套现；房价从高不可攀的云端逐步降回人间；而各大楼盘的售楼处也由人流不息变得门可罗雀……这一切现象，不禁让人联想到3年前的2008年中国楼市，难道传说中的“楼市3年一轮回”的预言将再次重演？为此，记者从政策、楼价、成交量等方面进行对比，看看2008年与2011年是否有同样的宿命？

　　政策

　　2008年：先紧后松

　　2008年的楼市政策要从2007年说起。2007年12月，中央召开经济工作会议，决定自2008年起实施从紧的货币政策。

　　进入2008年后，央行便开始接二连三的加息和上调存款储备金率。而这一经济调整，直接导致了楼市成交量持续低迷，房价一跌再跌，大有崩盘之势。基于此，国家从2008年下半年开始出手救市，及时调整了货币政策，由先前的从紧改为适度宽松。

　　与此同时，2008年10月22日，财政部宣布，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%……这一优惠的财政政策，直接刺激了2008年中国楼市的复苏。

　　2011年：持续紧缩

　　2011年的房地产政策也得从2010年说起。随着中国楼市的强力复苏，各地楼价猛涨。普遍涨幅较2008年高达50%，个别地区还达到了惊人的200%~300%。为此，中央下定决心对全国楼市进行深度调控。2010年4月30日，北京率先出台“国十条”，对商品房购买提出明文限制。同年9月29日，国家有关部委出台“新国五条”，进一步调控楼市。而这仅仅是楼市政策调控的一个开始。随后，国内一二线城市陆续颁布商品房限购令，开始不同程度的限购限价。截至2011年10月底，全国已有近50个城市实施限购。

　　与此同时，国家在信贷政策上也不断紧缩，提高门槛，这无疑让楼市雪上加霜。

　　价格

　　2008年：全年跌幅近20%

　　2008年，国际金融海啸扑面而来，中国楼市一夜之间变了模样。降价、打折，成了楼市的代名词。抱团取暖、过冬，成了开发商的焦点话题。一度风光无限的中国楼市，面临深刻调整。

　　以广州为例，2008年1月楼市成交均价为9766元/平米，而到了12月份却降到了8014元/平米，全年下跌幅度近20%。甚至如花都、从化等周边地区还出现了2字头的楼盘。这对于前几年辉煌的中国楼市而言完全是灾难性的打击。而与广州有着相同处境的还有北京、上海、深圳等国内一线城市。

　　2011年：年底大降价初现

　　2011年中国楼市虽然进入了高压政策调控年，但是楼价却并非一直走低。由于有2008年中央救市政策的参考，即使成交量不理想，但至少在上半年也没有开发商愿意降价。以广州为例，2011年1月，一手楼均价13572元/平米，而6月一手楼均价则为12914元/平米，下降幅度不到5%。但是进入下半年，楼市调控政策不断加强，成效初显，一手楼价格开始普遍下跌。据统计，11月份广州楼市一手楼均价11232元/平米，全年降幅接近20%。同时，更有个别楼盘，从开盘价的3万元/平米直降到13000元/平米。虽然其提供的所谓特价单位在采光、朝向等方面的确不算太理想，但是如此大幅度降价也不禁让人为之一震。

　　成交量

　　2008年：广州553万平米

　　2008年遭遇全球金融危机，导致中国楼市出现不景气，全国各城市一手楼成交量普遍下降。广州当年的成交量达553万平方米，较2007年的801.57万平方米成交量下跌了30%左右。其中，中心六区成交量为351.51万平方米，占63.5%，外围四区201.55万平方米，占36.5%。其“金九银十”成交量也同样走低，但是进入11月，成交量却有明显回升，特别是中心六区，成交环比回升幅度超过10%。

　　2011年：或创10年最低

　　据广州市房管局数据，2011年1~10月，广州十区商品住宅市场遭遇寒冬，供需齐降。其中，商品住宅新增供应523万平方米，同比下滑21.5%，成交面积487万平方米，同比下滑13.8%，成交均价13411元/平方米，同比上升4%。按照11~12月的成交趋势，预计12月成交面积将不足40万平方米，因此全年成交面积约在550万~560万平方米，与2008年的553万平方米相当，甚至可能跌破2008年水平，为10年来最低位。

　　从成交量来看，1~11月，广州各区中，天河、海珠、荔湾、越秀、黄埔、白云中心六区成交全部出现不同程度缩量。其中，传统成交大区天河、海珠和白云萎缩明显。

　　购房时机

　　2008年：抄底好时机

　　2008年全国楼市无论是价格还是成交量都连创新低，最终导致中央出手救市，颁布一系列政策复苏楼市。以广州为例，2008年一手楼均价9339元/平方米。

　　而进入2009年，在“粤15条”、二手房营业税年限缩短为2年、房贷7折优惠等一系列促进住房消费政策的刺激下，2007年和2008年被压抑的住房需求得到迅速的释放，楼价也迅速回升。中心城区更是回升至13000元/平方米以上，而到年底，一手楼均价更是由年初8014元/平方米回升到13000元/平方米左右。因此回头看来，2008年的确是一个抄底的好时机。不少在2008年底买进单位的住户或投资客都大大的赚了一笔。

　　2011年：谈抄底为时过早

　　2011年与2008年楼市的最大不同之处在于，中央不仅没有如2008年一样出手救市，反而一再强调要继续坚持调控政策。这种情况下，2011年底是否到了抄底的好时机？近日，多名专家均表示，现在谈抄底，还为时过早。

　　资深的房地产经济学家邓浩志表示，目前房价下跌主要集中的郊区，中心城区的房价仍未有明显下跌。如果政策持续下去，降价必将会逐步蔓延到中心城区，所以，楼价还有很大的下降空间。而资深房地产专家韩世同则表示，现在降价还只是一个开始，对于一些投资性的买家而言，并未到底部。但是相对于那些刚需买家来说，此时可出手了。对此，经纬研究中心主任曾英杰也表示，虽然年底的确是个买房的好时机，但并非一个抄底的好时机。因为政策的走势和经济大环境的发展仍然很难预料，明年到底会是怎样的一个环境，谁也说不定。

　　记者观察

　　明年楼市或是10年来最冷清

　　2010年，我国GDP超越日本，成为世界第二大经济体。2011年，我国经济开始逐步由追求高速发展向平稳健康发展转变：GDP增长速度放缓，CPI指数持续增长3年来首次出现拐点，个税改革使全国6000万人无需再缴纳个人所得税。国家政府更加注重普通百姓幸福感的营造。基于此，这一年，对于中国楼市来说注定是极不平凡的一年。

　　近日召开的中央经济工作会议强调，2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。业内人士指出，继10月全国城市房价拐点出现以后，11月城市房价拐点加深，下调幅度增加，中国楼市进入冬天。

　　展望2012年，由于中央坚持房地产调控政策不动摇，住建部也提出限购政策延续，因此购房需求仍然受政策抑制，市场成交短期仍将难以突破低迷。同时，大量建设的保障房2012年或有部分推出，这也将在一定程度上缓冲购房紧迫性，动摇消费者购房心态。而本年存货大量累积，供求关系逆转，开发商为了快速消化存货，未来价格将显现调整的空间。2012年楼市有可能成为近10年来最冷清的一年。信息时报记者 罗莎琳