谢卿宝：迪凯未来要做什么

　　整个2011年，谢卿宝都在思考同一个问题：迪凯未来要做什么？

　　文 │ 本刊记者  俞越

　　商业地产的无数次被想起，都发生在住宅市场出现波动的时刻。

　　当前，定位高端商务商业地产的迪凯股份董事长谢卿宝，让处在水深火热中从事住宅地产开发的同行们艳羡不已。

　　整个2011年，谢卿宝都在思考同一个问题：迪凯未来要做什么？

　　结论是，除了继续在高端商务商业地产上扩张之外，还将在新兴的社区商业地产上寻求新的突破。

　　去年以来，一线城市兴建城市综合体蔚然成风，而相对落后的三、四线城市却缺少高品质的商业配套。谢卿宝看好社区商业地产的理由是，未来城市发展重心将向地县市转移，大量的中心城镇会发展成卫星城镇，满足本地区百姓就近解决消费需求，这是新时期城市发展模式的变化之一。

　　谢卿宝认为，区别于区域商业中心和奢侈品商业中心的社区商业地产，主打高品质的社区居民服务牌，是当前商业地产领域被忽视的市场空白点。它以服务为核心，满足周边居民的购物、生活、休闲、娱乐、餐饮等众多便捷生活需求。一般开发面积在5万平方米左右，汇集地下大型超市、服饰、化妆品、咖啡店、服装、餐饮和院线在内的中等规模的购物中心，譬如位于杭州城西的西城广场。同时，社区商业地产也区别于住宅小区底商，它不依附于单个的住宅项目，足以辐射10－15万人居住区的消费需求。

　　在经营模式上，社区商业地产一般选择出租经营的模式。如果开发企业急需回笼资金，也可采用出售返租经营模式。销售物业时，采取“出售产权、统一经营、租约回报”的形式，在租约年限内，根据市场情况每年给予产权业主一定的租金回报，这是一种相对短期的经营模式，租约年限期满以后的商业经营活动还须纳入今后物业管理中进行业态统一控制。

　　简而言之，这是一种出售产权结合统一经营的模式，开发企业可以先快速获取短期的物业销售回报来解决短期资金需求，但这种模式存在着统一经营的经营风险和承担相应的商业经营回报的风险。

　　“当然，房地产开发企业持有产权、出租统一经营商业物业，能够更好地为商业经营活动提供服务。”谢卿宝说，开发企业作为物业的建设开发者及拥有者，在产品使用上有着不可替代的优势，能够充分体现开发建设时的初衷和定位，可以长期地、有效地控制物业商业活动，并根据商业活动的时效性，不断对产品的适应性作出相应的商业业态的调整，选择定向的商业运营客户群体，提供有效的商业服务和物业配套。

　　作为开发商，一方面可以从持有的物业中获取稳定的长期的现金受益，不断完善开发企业的产品收益种类和全面战略发展要求，做到房产开发的长线产品与短线产品相结合，保证企业的长期现金收益，形成企业的可持续发展；另一方面，成功的商业经营活动能使商业物业增值，又可以为开发企业的资产运作、融资创造条件，这是一种先统一商业经营再实施产权资产运作的回报模式。

　　在未来的战略布局上，迪凯选择将两种模式有机结合。