大洗牌：多少房企能熬过冬天

　　大洗牌

　　多少房企能熬过冬天

　　曾经的“香饽饽”如今已经成为“烫手的山芋”。悬在房产企业头顶上的“达摩克利斯之剑”，随时可能掉下来。即便选择绿城式的断臂求生，在如此严苛的政策环境和持续低迷的市场境遇下，到底有多少家房地产企业能够幸存？谁会最先倒下？“限购令”这个作用于市场的行政手段又将走向何方？房地产企业怎样走出这场看不见硝烟的“生死劫”？

　　任何一个行业的成长，必须以洗牌、重组为代价，房地产岂能例外？有人预言，今后房地产业调控将成为常态；加之信贷紧张、利润下降，不少企业选择撤离房地产，而另一些房地产企业则可能逆势超越。

　　撤离房地产

　　房地产红火的年代，360行差不多行行都要进入房地产。如今，伴随着调控步步紧逼，这些企业正逐渐远离地产行业。

　　文 │ 本刊记者  俞越

　　资本的逐利属性，使得房地产从“香饽饽”变成“烫手山芋”仿佛是一夕之间的事。

　　近日，继金种子、酒鬼酒之后，水井坊也加入了撤离房地产的大军。目前，水井坊的营业收入30%来自于房地产，在房地产遇冷的大背景下，其回归白酒主业的欲望强烈。至此，单纯上市白酒公司，已经有包括泸州老窖、酒鬼酒、金种子酒等13家先后撤离房地产，回归主业。

　　事实上，在国家对房地产的严格调控政策下，市场形成房价进入下降通道的预期，以白酒业为代表的非房地产企业在房地产开发领域的成本优势减弱。房地产业务不仅成为财务指标的拖累，还成为企业上市融资的障碍。这几乎是所有企业在退出房地产业务的公告中均有表述的两个原因，相当部分非房企选择了将项目完全转让的“快刀斩乱麻”方式。

　　弃车保帅

　　据统计，目前我国房地产企业实际数量有3万家，最高时曾达到8万家，实际活跃的房企约有1万家。预计随着并购整合，小房企洗牌出局，未来房企数量或将大幅下降。

　　近日，以铜加工、金属贸易、房地产为主业的浙江海亮集团以9.61亿元的价格收购了有着20多年历史的安徽合肥老牌房企——中房置业，收购价超过净资产4.66亿元。该房企曾经成功开发了包括西园新村、南园新村、安居苑等项目，这也是合肥目前成功转让的最大国有房企。

　　海亮集团相关负责人表示，中房置业此次转让了其拥有的包括合肥中房兰郡已开盘项目、颐和花园约15亩净地，广德、泾县、怀远等多处已拿证待开发的净地，土地储备丰沛且价格较低。接手中房后，海亮集团下一步将做好整合工作，把这个老字号房企深耕细作下去。

　　对出让方合肥城建而言，此次中房置业股权公开挂牌转让是调整思路的结果。为了成功嫁出中房置业，他们曾多次到北京、上海、浙江等地进行招商推介。据了解，他们近年来打造了国字号的平板显示产业基地，在平显、光伏等战略性新兴产业中有着高歌猛进的发展，退出房地产，做强主业，是他们产业结构转型的需要。

　　退出有理

　　就连实力雄厚的海尔集团都觉得地产越来越难做了。“当前这个行业出现了一些特殊的现象，比如灰色融资非常猖獗，各种成本全面上升，房地产的利润空间非常小。”海尔地产董事长卢铿在公开场合表示。

　　在采访过程中《浙商》记者发现，大多数专业型房产商认为，非房企卖空房地产业务，有利于房地产行业的健康和繁荣发展，挤掉一些“门外汉”——非房企，让专业性的房企去开发才是未来楼市发展的趋势。

　　目前，即便有众多“非房企”剥离了房地产业务，依旧在行业坚守的房企也并没有对市场前景感到悲观。杭州东田集团董事长钱益升就表示，针对刚需市场设置的总价低、户型合理的产品不会受到重创。当前形势下，房企通过自身的战略调整还是有一定的生存空间。

　　不过，“非房企”坚决卖空房地产业务，给了市场一个重要的信号，即房地产业的洗牌序幕已经开启。

　　调控结束后，剥离地产业务的非地产主业上市公司会不会卷土重来，二进甚至三进楼市淘金？著名的房地产问题专家谢逸枫认为，房地产作为暴利行业，大部分“非房企”基本早在6年前就插手从未做过的房地产业务。目前，受到政策调控和融资困难及考虑到自身主营产业，仅仅是暂时撤离楼市，避免资金被套的风险。

　　另外，“非房企”在楼市轻松圈钱，土地的升值速度甚至超过了房价的上涨幅度，炒地皮比炒房更加暴利的经历让许多市场人士不免担心：一旦调控结束，剥离地产业务的非地产主业上市公司是否会卷土重来，积极进入房地产行业继续“淘金”，力图分一杯羹呢？

　　路径清晰

　　该出手时还是要出手。“如果上半年曾经嫌弃车速慢不愿上车的话，那么下半年就会陷入无车可乘的窘境。”汉嘉地产顾问总裁梅杰将当前的楼市比作一个人流如织的车站，而众多的房产商则是对班车翘首以待的乘客。

　　“靴子已经落地了。”梅杰认为，对房地产企业而言，调控初期市场不确定最为煎熬。而现在，那个时期已经过去了。当前，在国家调控政策已然明晰的情况下，房地产企业快速的反应能力要比玄乎的市场预测能力要实际得多。选择合适的撤离路径，才是理性的选择。

　　梅杰认为，对于众多单线运作的小型开发商来说，由房产开发商向纯投资商角色转变或许是一条明路。未来，房地产企业的生存模式将发生改变。原先用几千万元就可以撬动一个项目的时代走向终结，房地产企业赖以生存的竞争力将体现在开发、成本控制、建设、营销等专业细分环节上。因此，在细分市场上让专业的人去做专业的事，参与到房地产私募股权投资中来，成为一个纯投资商，是不错的选择。

　　对于资金相对宽裕的商业地产项目，可以从开发商转变为运营商，这是商业地产专属的相对灵活的变通方式。在销售遇挫的情况下，选择将商业物业持有经营，或者转变为企业固定资产，获取后期经营带来的长期利润。

　　对于一些拥有自己主业而且又涉足房地产的企业，回归主业无疑是他们的正确选择。梅杰说，判断一个企业主业的方法绝不是其占有资金量的大小，而是其核心竞争力所在。在房地产行业高速发展的过程中，很多企业开辟地产这个副业并非深思熟虑的结果。由于房地产开发行业准入门槛并不高，一些企业在地方上有渠道，取得了土地的开发权，进入了地产行业。在调控期间，选择剥离房地产业务，对发展主业，提升整体经营状况有很大裨益。

　　一些弱小的房地产项目公司，本身的资金是民间拼凑起来的，如今可以选择地块被收购而退出房地产。“当前房地产业的下行通道，使这些项目公司的收益与预期相比大打折扣。他们无法向股东交代，不如干脆转让股权选择退出。”

　　“并不是每个企业都应该强行求生。”梅杰的建议是，房地产从一个投机性很强的行业逐步走向专业的过程，也是行业集中度提升的过程，这也是市场的选择。

　　在适当的时候以合适的方式离开，绝不是最坏的结果。