郑州市写字楼的三级跳

　　□经济视点报记者 李志磊

　　 写字楼的出现和发展，与当地的经济情况息息相关。

　　 郑州写字楼市场伴随着郑州的经济腾飞，也经历着一个跳跃式的发展。从原来的“一个屋子，几张桌子”到如今的高科技、精装修、花园式商务基地；从原来的“商住两用”到现在的5A级纯粹商务集群。在“硬件”发生巨大变化的同时，写字楼的物业管理也逐步升级。

　　 相对于北京、上海、广州等一线城市，郑州的写字楼市场发展相对缓慢。随着郑东新区的建设，写字楼市场才呈现爆炸式的发展。回望这十几年的发展历程，郑州的写字楼经历了几次突飞猛进的发展，让人印象深刻。

　　市场萌芽期（1997年之前）

　　 上世纪90年代中期，写字楼像其他的市场经济新事物一样，在郑州市场经济中诞生，不过当时的写字楼还不能算是严格意义上的“写字楼”。

　　 发展初期的写字楼，规模比较小，大多是将民房或单位公房进行改造装修后进行经营，其设备简陋、户型单一，经营的方式都是以出租为主。受传统经济发展的影响，当时的写字楼均集中在中心城区，以金水区为主。

　　 除了条件简陋之外，当时的物业管理也并非是纯粹的物业管理服务。所谓物业管理主要是以管理为主、服务为辅的局面，日常工作多只是局限于简单的清洁卫生、门岗值班及设备修理等方面。

　　 民房改造、主要靠收取租赁费盈利，这就是当时写字楼的真实面貌。这样的经营方式也注定其服务水平低下，市场混乱。

　　 最初的写字楼市场仍处于供小于求的局面，许多民营企业都找不到合适的办公场所。

　　 目前，从事管理咨询行业的张先生提起当年寻找办公场所的经历，依然忍不住唏嘘：“当时哪有什么写字楼啊，比较好一点的办公场所就是公房改造的，相对民房来说比较安静，不会一出门就看见外面晒了好多被子。”

　　 这个时期是写字楼的萌芽期，对于写字楼的功能和要求都没有明确的标准。

　　市场探索期（1997～2004年）

　　 自1997以来，随着市场经济的发展，房地产开发商开始认识到写字楼市场存在的巨大潜力，真正意义上的写字楼也在这个时期产生。这个时期的写字楼已经开始注重物业服务，物业管理水平逐步提高。

　　 “裕达国贸”、“思达数码大厦”、“国奥大厦”、“未来大厦”、“广汇大厦”等一大批专业写字楼不断推出，还有像“融丰花苑”、“华林广场”等集办公、住宅为一体的商住楼的出现，更加活跃了郑州市写字楼市场。经营方式从以前的租赁为主转为出售为主，产权关系发生了明显变化。租赁经营、商住两用、购买使用等多种方式的写字楼市场并存。同时，写字楼市场的分布区域也逐渐扩大，并形成了较明显特征的写字楼区域。

　　 值得关注的是，这个时期也出现了很多宜居宜商的“商住楼”。由于很多中小型企业在这个时期出现，对高档的纯写字楼的消费力有限，于是便只好选择一些交通位置便利的住宅项目办公，不少开发商也迎合此类企业的需求，商住两用的“商住楼”盛行一时。

　　 这个时期的写字楼多是高层建筑，网络、通信、餐厅、会议室等较为现代化的办公功能也已经列入了建筑设计的必要元素里面。这个时候，一些关于写字楼管理的规定已经开始出现，写字楼的发展逐步步入规范。

　　市场发展期（2004年至今）

　　 进入2004年以后，郑州的写字楼市场顺应“天时地利人和”，迎来快速发展的时期。随着经济的发展，人们的办公观念也理性回归，认为真正的纯写字楼才是最佳的办公场所，也是商务的理想环境，写字楼成为企业办公的首选，需求量大幅增加。

　　 除此之外，郑东新区的规划和建设，更是催化了郑州写字楼市场的爆炸式发展。在政府引导和各项优惠政策之下，本土大佬和全国性房地产巨头纷纷入驻郑东，信息大厦、联合中心、蓝码地王大厦、绿地世纪峰会、顺驰第一国际等现代化的高端写字楼成了郑东新区的标杆。

　　 2009年，对郑州的写字楼来说，又迎来了一个发展的契机。

　　 为抑制房地产市场过热发展，政府开始出台一系列房地产市场调控政策，以促使房地产市场的平稳发展。政府所出台的市场调控政策以住宅市场调控为主，对写字楼的影响较小。在密集的市场政策调控下，住宅市场投机、投资的行为受到抑制，大批资金开始转向其他物业投资，写字楼市场分流了很大一部分。大批资金涌入，郑州市写字楼市场发展进入黄金时期。

　　 进入2010年下半年，郑州市写字楼发展逐步成熟并出现分化，高端写字楼出现，写字楼价格节节攀高。这个时期，绿地之窗、建业总部港、千玺中心等高端写字楼项目开始出现。

　　 据统计，郑州目前在售待售的写字楼项目已经超过50个，特别是郑东新区，很多写字楼扎堆出现。

　　 “现在写字楼的供给已经不小，市场有点过热。写字楼市场明年将比较难熬，一个新的拐点可能来临。”一位业内人士这样分析。