复星杠上SOHO中国：外滩地王的两位主人

　　文｜CBN记者 兰红

　　外乡人潘石屹(微博)的突然杀入，

　　让郭广昌意外而不满。

　　外滩地王的两位主人，

　　道不同，言不顺，何以为谋？

　　复星是一家低调的公司—即便拥有几十家上市公司，复星集团在公众视野里也显得陌生。

　　但在2011年的最后两天，这家公司却忍不住高调地对一起交易公开表示不满。

　　根据12月29日的一则公告，一家叫海之门的公司，其50%的权益被其三家股东上海证大、绿城以及磐石，以40亿的价格联合卖给了SOHO中国。复兴集团旗下的复星国际拥有海之门另外50%的权益。

　　复星国际随后一天发布公告，对这一交易“感到惊讶”，并认为对被交易的权益拥有的优先认购权未得到保障，有可能因此“采取一切手段维权”。在复星国际提供的书面回复中，它承认在12月初 SOHO中国与自己就购买海之门权益一事“有过接触”，但还未达成识。

　　上海海之门成立于2010年4月。在2011年11月25日，经过一系列的股权交易之后，这家公司成为上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司的唯一股东。而后者是专为外滩8-1地块而成立的项目公司。这块地位于上海外滩金融服务区南端，紧邻潘石屹的外滩SOHO，曾在2010年2月拍出92.2亿天价，刷新了当时上海地王纪录。

　　不到一个月的时间，这家公司的股权再次出现重大变化。过程进行得有些仓促。从几方接触到达成协议并公开，仅用了不到一个月的时间，正常的交易过程至少要两到三个月时间。

　　有分析人士称，“看起来整件事情就像在逼复星国际就范”。

　　12月29日，SOHO中国发布公告宣布此起交易，并且在当天下午3点临时召集媒体举办了一次电话发布会。在发布会上，潘石屹称，终于可以好好坐下来跟复星国际聊一聊了，此后将在管理、销售和融资上发挥“各自的长项”。

　　当天晚上，复星集团创始人郭广昌在一个酒会上得知此事。他对SOHO中国的突袭感到无语，并称对“老潘”的印象拐了个弯，“本来觉得是谦谦君子，现在看来他很生猛”。

　　在此之前，复星在投资上一直很谨慎，在选择合作伙伴的时候会做大量调研，比如公司的历史记录调查和在私人交往中了解合作伙伴的诚信度。此前，海之门公司的合作伙伴—上海证大的创始人戴志康(微博)是郭广昌在复旦(微博)大学的本科同窗，绿城中国的创始人宋卫平则是郭广昌的老乡，三人相识相知多年。不仅如此，郭广昌在上海证大、磐石中还拥有不少股份。

　　现在，突然来了一个生猛的“外乡人”潘石屹。不仅如此，这个外乡人还跟郭广昌行事风格迥异。同样在1990年代初开始创业，郭广昌为人低调稳健，当年跟随他创业的团队几乎无一流失；而潘石屹则行事张扬，公司中重要职位上的老人也均已更换。

　　对外滩8-1地块的诉求，双方也不尽相同。这是潘石屹2009年进入上海之后的第10个项目。在此之前，他以收购成熟地段的半成品项目为主，并习惯加工后散售。追求项目利润最大化，被认为是SOHO中国例来的做法。

　　但显然郭广昌在这个项目上寄予更多的厚望，且“对自身认定的价值与原则近乎偏执、且不惮于张扬的维护”。

　　尽管复星系中的复地1994年就介入房地产领域，但与复星系的名声相比，其房地产业务却显得过于零碎—涵盖了住宅、商业、流通、基金等房地产全产业链，但彼此之间却缺乏协调。

　　2010年年初，在确定房地产开发与地产投资并重的双向发展目标之后，郭广昌决定好好梳理一下房地产业务。

　　在经过复地退市、股权置换以及人事更换之后，郭广昌最迫切的任务是，找到一个好的项目。

　　2010年2月推出的外滩8-1地块在这种情况下出现在郭广昌眼前。这是一块位于上海外滩金融服务区南端的商业地块，建筑面积约42万平方米。按照规划，这里将建成大型商业设施和高端酒店。在住宅开发遭遇寒流的当下，商业地产被视作避风港。

　　郭广昌对它兴趣浓厚，在公开竞拍的那一天，他少有地全程参与。

　　在地块旁落上海证大的第二天，他还召集高层人员开了一次紧急会议，痛斥“竞拍失手”。郭广昌说，外滩8-1项目就应该由复星主导来做。

　　幸好机会再次出现。当上海证大在项目操作中出现资金问题的时候，他两次投资，将复星在这块地拥有的股份提高至50%。

　　现在，历时两年，这块地终于开工建设。前期的各项复杂工作、项目的资金周转压力期都已经过去了，变数却不期而至。

　　有消息称，最初戴志康希望由复星国际来全盘接手外滩8-1地块，无奈后者杀价太狠，出于对股东的负责，将股权卖给了SOHO中国。

　　复星国际希望借由优先购买权的保障来应对这个变数。但上海证大和绿城中国随后发布公告称，与SOHO中国之间的交易，并非直接出售海之门的股权，而是间接出售拥有海之门股权的公司—上海证大五道口和绿城合升。

　　围绕着8-1地块的股权之争，复星国际与SOHO中国之间势必还会展开新一轮的博弈。已然退出并打算全面转型的戴志康，将此比作一座围城—外面的想进去，里面的想出来。能突出重围便是胜利。

　　SOHO中国在上海

　　2009年8月，以24.5亿元收购“SOHO东海广场”，正式涉足上海房地产市场。

　　2010年，以总计50.1亿元收购和拍得外滩、虹桥及卢湾区部分项目股权及土地。

　　2011年4月至8月，以106.94亿收购静安、虹口、浦东等区域的商业地块。

　　2011年12月29日，以40亿元间接收购上海海之门房地产有限公司50%的股权，进而收购上海外滩8-1地块50%的权益。

　　复星系地产业务发展

　　从1993年便介入房地产的复地，是复星系在房地产上发展的重要棋子。

　　从营业收入来看，它在2004年还和保利地产(微博)等处于差不多的级别，但此后一路被“招保万金”甩在后面。

　　2010年，复星系开始整合旗下房地产业务，构建“大地产”业务。

　　此后，复星国际主动要约收购复地，复地放弃上市公司地位，但保持上市公司治理和管控架构。

　　在房地产领域，复星国际以凯德置地为榜样，涉足上下游产业、发行基金、做商业地产、住宅地产、服务式公寓管理，从资金来源到产品全部涵盖。

　　复星以京、沪、深区域为中心进行重点布局，投资额度占70%以上；在资产类别的配置上，以住宅开发为主，但会有不超过30%的投资比重，加强办公、商业等配套资产和主题地产项目。