保利扩张下的困局：女业主被害折射行业尴尬

　　保利女业主悲剧折射行业尴尬

　　东地产  曾倩文  报道

　　居安思危，发生在保利林语溪的惨剧，应该深省的并不仅止于保利地产。上海大街小巷千万座社区，你们，真的做到滴水不漏了吗？

　　不久前，浦东新区保利林语溪小区内发生一幕惨剧，一名女业主被17岁的小区保安及同伙杀害并劫走财物。保安劫杀多金业主——这样的一条社会新闻令每个读者都不寒而栗。

　　血案的发生似乎带有某种偶然性，那只是时至年关，若干上升的社会刑事案件中并不特殊的一起，某个少年荷尔蒙分泌的偶然时常，导致了一桩人间悲剧的发生。但深入事件其中，梳理各项线索，从社区安全设施规划、监控设备维护以及正常使用情况、物业管理人员的聘用流程……种种环节都给悲剧的发生创造了可能性条件。

　　《东地产》记者实地走访调查，试图理清其中脉络。

　　地下车库应有24小时照明

　　“假如杀的不是那个女业主，那杀的会是谁？”业主杨先生与被害业主同住一栋楼，他告诉记者，就在女业主被杀前一天晚上，自己下班回家后没把车子停进地下车库，有可能因此躲过了危险。

　　在这种令人无奈的“幸运”背后，其实有很多令人深思的地方。比如说小区糟糕的照明。

　　业主周先生是湖南人，在上海经商多年，同样是165号楼的业主，周先生对15楼女业主被杀事件相当震惊。周先生向《东地产》记者反映，整个小区到了晚上零零星星地开着几盏昏暗的路灯，有些地方是路灯坏掉了，有的则根本没有灯，特别是地下车库，到了晚上光线很暗，业主停车后只能摸索着上楼。

　　而发生命案的那一段时间，165号楼地下车库有部分照明灯损坏，一些业主都选择把车停在小区路面上。

　　作为小区公共设施，照明应该如何保障业主安全？

　　上海同缘物业管理有限公司总经理顾玉峰对《东地产》表示，公共区域照明关系到小区的治安，住宅小区的地下车库没有自然采光的部位，应该有24小时照明，小区公共部位的照明设备晚上应该开启，如有故障发生，物业公司应及时进行修理维护。

　　监视设备应清晰完备

　　这起案件的另一个细节也引起了记者的注意。

　　在小区各个楼栋的入口处及地下车库的出入口处，摄像头数量很少且一些摄影头疑似是关闭的。

　　记者随后从一些业主那里了解到，大多数小区业主家里的对讲控制系统至今没有安装，而室外的红外监控设备也几乎未正常运行过。

　　根据上海市《住宅小区安全技术防范要求》，住宅小区应安装彩色摄像机，监视范围内的环境照度应满足图像清晰的要求；住宅小区出入口的人行通道、车行通道应分别安装摄像机，车行通道应每根车道安装1台摄像机；地下车库的主要车道应安装摄像机，监视范围不应有盲区，通过监视器24小时内均能清楚地显示出入人员面部特征、机动车号牌。

　　《东地产》记者随后走访了上海市技防办公室。办公室相关负责人告诉记者，住宅开发商应聘请一级以上资质的技防公司对小区进行技防设计，施工完成后向上海市技防办申请评审和验收，验收合格后才能交房。如小区监控系统等技防设施不合规范，上海市技防办将依法进行处罚。

　　另外，不仅监控系统，小区各个楼栋、地下车库的消防箱里大多空空如也，没有安装消防设备或者已经被破坏。顾玉峰指出，物业公司应当小区消防设施进行定期检查和保养，以防止火灾隐患的发生。

　　保安素质低成隐患

　　“凶手是怎么招进来的？为什么只有17岁？有没有岗前培训？”在小区业主论坛上，一位业主对保安的招聘与培训过程产生质疑。

　　业主周先生告诉记者，由于小区保安的收入低、福利待遇较差，只能招一些文化水平低的人员。“与17岁的李某一样，当时小区的一批保安年龄都比较小，很多是初中毕业或者高中辍学出来打工的。”

　　“原来的那些保安看起来还是孩子，服务也不专业。”小区居民刘女士指出，在小区保安与业主交流时态度较蛮横，显然没有经过正规培训。

　　上海市保安服务总公司人防分公司人力资源部负责人指出，按照上海相关法律规定，居住物业保安管理公司招聘的保安须是年满18周岁的60岁以下男性或50岁以下女性，参加专业培训学校或物业管理公司的正规培训，经上海市统一考试后获得“保安员”资格证书，所有保安需持证上岗。保利林语溪命案发生当时，该小区的保安录用似乎不合规范。

　　中国物业协会副会长、上海物业管理协会副会长翁国强对《东地产》记者表示，由于近年来物业管理成本的上涨，整个物业管理行业都在低成本运行。为了盈利，物业公司给保安的福利待遇较差，小区保安出现“用工荒”，以至于保安素质低、小区治安差成为的普遍社会现象。

　　翁国强指出，保利林语溪命案从侧面反映出该小区物业安全意识欠缺，管理细节有缺陷。这起事件给物业管理行业有着教育意义，物业公司应加强员工素质教育与培训，配合业委会完善小区的硬件设施。目前上海正在制定物业管理费与市场机制挂钩的相关制度，业委会也在未来小区物业管理中发挥强大作用。

　　保利扩张下的困局

　　2011年楼市调控如暴风骤雨般袭来时，保利地产“抢销售、抢资金、抢进度”的经营策略却并未转变。公司三季度报告显示，2011年前三季度，公司共有在建拟建项目155个，总占地面积3319 万平方米，公司新拓展项目7个，新增权益容积率面积201 万平方米。前三季度新开工面积1061万平方米，竣工面积227万平方米，分别比去年同期增长63.48%和33.13%。中投证券的研究认为，保利地产目前项目建筑面积储存量足够未来5年开发增长所需。

　　此外，今年以来保利在商业地产、旅游地产及养老地产等多个领域，也以一贯激进的方式“跑马圈地”。据统计，目前保利地产在北京、广州、上海等一线城市规划建设19个写字楼、13个五星级酒店、8个购物中心及2个会展中心。但从目前来看，保利商业地产的超长战线与其收入相去甚远。养老地产作为投入高产出慢的产业，也没有给新来乍到保利地产带来实质性受益。

　　理想总是很丰满，现实一直很骨感。12月初，保利地产公布的11月份销售情况简报显示，公司11月实现签约面积42.10 万平方米，同比下降35.79%；实现签约金额49.26 亿元，同比下降27.86%。今年前11月实现签约面积598.32 万平方米，同比下降4.45%；实现签约金额676.22 亿元，同比增长18.33%。这已经是保利销售数据同比连续第4个月下滑，保利11月份的销售数据已经达到今年最低点。销售额下滑，资产负债率高企，激进的风格使得保利经营陷入困局，或许无暇兼顾旗下楼盘的物业服务品质监督。

　　近日，保利叶上海一期业主自发检查了小区的门禁系统运行情况。据业主统计数据指出，一期的30栋居民楼中，有11栋楼的大堂入口门禁是损坏的，有14栋楼的地下入口门禁是损坏的。同样，在松江区的保利西子湾，许多业主因不满保利的物业服务而拒绝缴纳物业费。

　　2010年，为了践行保利地产“和者筑善”品牌理念，保利物业提出了在全国保利社区牵手保利业主共建“亲情和院”，打造中国最具人情味住宅物业服务品牌的目标。在保利林语溪165号楼一楼大堂里，记者也看到了“亲情合院，守护您的幸福”的温馨标语。然而，就是在这栋楼的地下车库里，女业主杨某被原小区保安无情地夺去了生命。

　　保利业主向本刊投诉时最大的纠结点在于：林语溪的物业费在周边小区是比较贵的，然而业主认为没有得到相应的优质服务和安全保障；事发至今，始终没有得到明确的回复。

　　部分业主藉此要求降低物业费的诉求是否合理可待商榷，但保利方面及时给出提升物业管理品质的方案和承诺，希望是一个可期待的愿景。