房产私募迈入备案制时代

　　房产私募迈入备案制时代

　　东地产  曾倩文  报道

　　一直没有明确监管归属的房地产私募投资基金，将可能悉数纳入发改委的PE备案体系。

　　整个PE业界对于发改委出台的全国性备案制度显得有些惊慌失措。

　　近日，国家发改委办公厅下发《关于促进股权投资企业规范发展的通知》(以下简称《通知》)，剑指非法集资，从股权投资企业设立与资本募集及投资领域、风险控制、管理机构、信息披露、备案管理等方面对全国性股权投资企业提出规范要求。

　　这是我国首个全国性股权投资企业管理规则。

　　新规或引发行业地震

　　上海真金资产管理有限公司董事长金鑫指出，伴随着房地产私募基金的高收益，银行从业者、房产中介、炒房客等各种外行人士纷纷投入房地产私募市场，一些基金出现打着房地产基金幌子，进行非法集资甚至诈骗等行为，使得市场鱼龙混杂。“发改委对股权投资企业进行监管是一件好事，规范操作对保障投资人利益以及促进行业健康发展具有积极推动作用。”

　　然而，对于那些专注房地产私募的基金公司而言，新规的出台更像是一个突如其来的“坏消息”。

　　“新规对于房地产私募基金肯定会产生较大的负面作用。”清科研究中心董事总经理符星华告诉《东地产》记者，新规中硬性规定，单个投资者对股权投资企业的最低出资金额不低于1000万元，且投资者为集合资金信托、合伙企业等非法人机构的，应打通核查最终的自然人和法人机构是否为合格投资者，并打通计算投资者总数。

　　据了解，目前，房地产私募基金的有限合伙人偏少，募集资金的渠道主要有银行、信托机构、第三方理财、朋友圈等。

　　以信托为例，单个信托的出资额大多是几百万元的小数额，根本无法通过1000万元的门槛。另外，这种打通计算投资者的方法，也很容易使得投资者人数突破50人的法定上限，最终也是难以成功备案。

　　按照规定，未来规模达到5亿元以上的房地产私募基金将在国家发改委备案，规模较小的则在地方发改委备案。

　　“所谓备案是无条件的存档，还是附带审批？如果要审批，大概需要多少工作日才能通过？”天津联银恒通股权基金有限公司合伙人胡敏认为，面对业界的诸多疑问，新规的落地仍需要后续出台一系列操作细则来保证。他指出从实际产生的效果来说，新规会增加房地产开发商在整个PE融资过程中的管控成本，这人为增加的一环也会使地产私募基金错失最佳募资时机，导致他们借不到钱。

　　“最近行业内部已经看到了《通知》实施细则的初步版本，情况不是很乐观，我们也在继续等待官方细则的发布。”符星华透露。

　　私募经理们的这一年

　　曾先生是一位在PE行业有着多年实战经验的温州投资者。去年年初，他在上海的静安区开了一家中等规模的资产管理公司，一年来，他在长三角为多家商业地产开发商进行私募融资。

　　作为民间私募基金的代表，曾先生告诉记者，由于2011年开发商普遍缺钱，房地产私募基金的业务发展很快，作为公司负责人，他经常要出差到各地去看项目。为了控制风险，公司在项目及开发商资质的审查会比较严格，当选定好项目后，曾先生往往通过朋友圈、企业家联合会等渠道募集资金。“这一年的行情比较好，募资效率也在提高，一个几亿元的项目我们最快半个月就能完成募资。”

　　与自由的民间私募相比，专业的私募基金的制约更多，生存状况也是截然不同。

　　自2011年三季度起，PE遭遇了募资困难、业绩亏损、清盘危机等困境。“去年上半年募资情况都很好，自9月份开始，整个PE市场上募资难度开始加大，调配资金所需要的财务成本、第三方管理的渠道费用等成本也在上升。到了年末，各家PE公司都开始缺钱。”上海东方汇富创业投资管理企业首席合伙人阚治东指出。

　　值得一提的是，许多小型的房地产私募基金公司一直长期潜伏在水下，由于工作流程中与发改委接触机会较少，这些公司几乎缺乏对PE监管流程的了解，此次新规的出台可能会改变他们的状态。

　　清科研究中心最新调查显示，展望2012年的募资难度，66.2%的受访PE机构认为明年募资难度将会略微加大，11.7%的机构认为将严重加大，13%的机构认为不会发生变化，而只有9.1%的机构认为将有所减小。

　　阚治东认为，2012年上半年地产私募的冷淡行情将延续，房地产行业不确定因素太多，实体经济下滑趋势明显，“控制风险，现金为王”将成为PE投资者的关键词。

　　符星华则认为，2012年房企的资金情况不会明显好转，相信会有更多的房企会通过私募进行融资，房地产私募基金的数量会进一步增加。而对于那些持币观战的私募基金，也有可能在下半年选择进入房地产领域。

　　监管新规多处存疑

　　发改委的《通知》在国内股权投资界激起千层浪的同时，也留下诸多备案管理与合规募资方面的疑团。

　　〉需要在3个月内完成备案？

　　《通知》实施前设立的股权投资企业及其受托管理机构，应当在本通知发布后3个月内(即2012年3月8日前)到备案管理部门备案。对于国内多数股权投资基金而言，3个月时间似乎太仓促。同时，新的股权投资企业要在完成工商登记后1个月内申请到相关部门备案，这一段时间也是相当紧张。

　　〉怎样在地方监管部门备案？

　　5亿元以下规模的PE/VC基金需要到省级人民政府确定的备案管理部门进行备案。目前除了北京、上海、天津三市及江苏、浙江、湖北三省有相关的备案体系，其他省市的PE监管部门仍然缺位，或者对具体的备案流程并不清楚。

　　〉信息披露执行起来有多难？

　　《通知》规定，股权投资企业除应当按照向投资者披露投资运作信息外，还应于每个会计年度结束后4个月内，向备案管理部门提交年度业务报告和年度财务报告。并且，后续资金募集或大幅调整募资规模时也必须在10个工作日内向备案管理部门报告。

　　事实上，除此前在发改委备案的PE基金已建立一套满足信息披露要求的财务与重大投资报告制度外，多数股权投资基金基本都没有建立财务报告制度。私募基金的年度财务报表的编撰存在难度，特别是在所投资的未上市公司估值方面。

　　〉处罚措施为何仅仅是公告？

　　备案管理部门发现股权投资企业逾期没有备案的，应当将其作为“规避备案监管股权投资企业”、“规避备案监管受托管理机构”，通过备案管理部门门户网站向社会公告。这一处罚力度显然过轻，会造出政策无法有令必行。

　　〉如何降低对投资者的风险？

　　《通知》中对于投资风险控制一项太过笼统，且“不得向投资者承诺确保收回投资本金或获得固定回报”的规定似乎会让投资者对基金更不放心，从而加大股权投资企业募资的难度。