土地收入降低不会引起中国房价上涨

　　土地收入降低不会引起中国房价上涨。相反，还会助力中国房价的下降。

　　多年来，始终有这样一个传言，那就是土地的供应量有限，地方政府对土地财政的依赖性很强，因此中国的地价不会降低，而会不断地攀升，所以中国房价会继续上涨。

　　果如其言吗?

　　其实，包括北京、上海、广州等一线城市在内的房价下降，以及正在形成中的全国性商品房“降价潮”等现实，已经明确告诉我们，有关中国房价会继续上涨的歪理邪说早该进历史的垃圾堆了。尽管持有此见者之中，不乏所谓的专家、学者。

　　而据2012年1月16日《经济参考报》报道，1月15日国土部发布的全国城市地价动态监测报告称，“2011年第四季度全国主要监测城市的综合地价环比、同比增速较前一季度呈整体放缓态势，增长率为负的城市持续增多。其中，受房地产调控政策的间接影响，全国住宅平均地价环比增幅跌落至零。” 根据监测数据，2011年第四季度全国综合地价环比增速较前一季度下降1.04个百分点，连续四个季度回调;同比增速较前一季度下降2.43个百分点，连续两个季度回调。

　　常言道：“事实胜于雄辩”。也就是说，在国家进行房地产宏观调控的作用下，中国土地收入较之从前有所降低。因此，必然会有房地产开发商、商用专家等既得利益者跳出来，而继续兜售中国房价不会再降低了的歪理邪说。而有的普通老百姓，甚至包括一些专家也会站出来宣称，地方政府对土地财政的依赖性很大，所以房价不会再降低了。要是再降的话，地方政府就吃不消了。

　　事实上，中国房价必然下降又下降。

　　譬如，财政预算报告和相关材料显示，2011年，北京市土地收入完成1233.68亿元，完成年初预算1600亿元的77.1%。但是，北京市的房价不但没有上涨，相反，不少楼盘还出现了下降，而商品房“降价潮”还在蔓延。而据媒体报道，“地产大佬集体看跌2012房价”。

　　当然，我们不可否认，不少地方政府对土地财政的依赖性还很强，但土地财政退出中国财政是必然的，而即使地方政府千方百计地试图出让更多的土地使用权，但其普遍都拿不出更多的钱去买地。这是因为，目前中国房地产市场除银行贷款以外，还有四个方向的钱即将到期。其一是离岸的私募债，过往一年多前，在香港发行的中国房地产离岸的私募债，以项目为例约有千个，大概是两年期，今年年中将会陆续到期。其二是信托， 2010年全国发行信托3.6万亿元，2011年上半年发行4万亿元，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产信托，这笔钱将会在2012-2013年陆续到期。其三是房地产基金，过去一年整个房地产行业大概有1000亿元。其四是“高利贷”，过去一年约有4万亿元，其中2万亿元进入了房地产。此外，政府债务、银行抵押贷款、上下游融资(包括建筑商参建和销售预售款)等，都在房地产体系中循环。

　　何况，目前全国性的商品房“下降潮”正在形成，而中国普通民众对于商品房的购买日益理性，且中央的有关精神是“促进房价合理回归”——“中国下调房价是国家坚定的政策”。

　　总而言之，土地收入降低不会引起中国房价上涨。相反，还会助力中国房价的下降。对此，中国民众应该有个清醒的认知。(文/罗竖一)

　　罗竖一 中国经营网 专栏作者

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