一纸承诺

　　房地产权之你我

　　ＲＲＣ

　　主编 阳光 责编 陆剑伟 责校 谭录岗 美编 潘雪君 组版 戎妙泓 ■ 深圳市房地产权登记中心 ■ 深圳商报阳光工作室

　　总第339期

　　产权故事

　　《房先生办证》

　　深圳商报记者 阳 光 陆剑伟通讯员 谢河珊 杨见闻

　　房先生仔细阅读了《商品房保值回购协议》，条款约定：三年期间业主可无条件提出回购申请。开发商将按原购房合同价将房款返还业主，税费各自负担。

　　就这点，专家也提出了专业意见。

　　以一套100万元的房子为例，如果三年后，房价上涨了，原价回购肯定是行不通的。如果三年后，房价下跌了，购房者依照约定进入回购程序，那么就会面临计算所产生的费用，首先，购房者对房屋持有时间不足五年而转让的，缴纳5％营业税，即5万元；其次是普通住房1％的个人所得税，即1万元；再加上公司回购，不属于规定的“家庭唯一住房”，契税为3％，即3万元，其余还有印花税、交易服务费等可忽略不计，那么购房者必需支付的交易税费约为9万元，开发商支付一半，那么购房者至少需支付4．5万元左右。

　　除了以上费用之外，购房者需要自己承担的还包括在这三年中所支付的银行利息，同样以首付三成、贷款七成、基准利率来算，贷款70万元30年还清，等额本息之后三年的利息约为9．85万元。把以上两种费用加在一起，保守估计购房者在三年开发商回购房子之后，自己还需承担超过15万元的费用，其中还不包括房屋装修费。如此看来，开发商打出的这场回购的“保单”，对于购房者来说，付出的成本会更多。

　　听专家这样一番详细解释，房先生决定，还是暂缓购房计划，等待市场明朗再议。

　　一天，房先生收到一条短信：某某地产周年庆保值购房，若三年后贬值，差价全额按合同补偿。一直在等机会购房的房先生喜出望外，认为此举打开了自己的心结。股市、 楼市长期连续震荡调整，保本保值成为许多投资者追求的投资目标，保值楼房确实很有诱惑力。

　　第二天，房先生就赶到了该楼盘销售现场。接待他的许先生介绍说，他们的确推出了“保值楼盘”。自开盘日起两个月内，在该楼盘购买住宅的，如果三年后价格出现下跌，开发商将把房价贬值部分补偿给购房业主。而这一承诺也将直接写入购房合同。

　　“三年后，如果购房业主感觉房产出现贬值，业主可与开发商一起，通过共同认可的第三方对房产进行评估，一旦评估房产出现贬值，开发商将全额补偿差价。”许先生介绍，只要消费者全款到账后，合同中该条款将立刻生效。

　　由于保值购房在内地这座二线城市还是个新鲜事，该楼盘通过各种渠道宣传后，当日已经有多位市民咨询，远远超过日常电话咨询，其中大部分都是冲着“保值”而来。“保值”二字确实吸引了很多消费者。

　　重视细节

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　　保值购房

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　　“这岂不是成了包赚不赔的生意？天下哪有这样的好事？”房先生提出了这样的疑问。

　　“当然了，要不哪有这么多客户抢着买呢？” 许先生见他有些犹豫，就转身去接待其他客户。

　　按常理来说，开发商作出“购房保值”、“商铺回购”等承诺，应该相当于给购房者上了“买房保险”，以后房价涨了算购房者的，房价要是跌了则算开发商的。天下没有免费的午餐，此举果真这么美好吗？

　　谨慎起见，房先生专门咨询了有关专家。专家称，目前开发商与买家签订“保值回购”、“增值回购”协议，其实是不可行的，不太可能会实现。因为楼价到底是上涨还是下跌比较难认定，是应该以楼盘所处的区域价格为标准，还是以楼盘自身的价格为基准呢？如果是以区域价格为标准，那么三年后如果区域周边没有同类型的产品或新盘，则无法比较；而如果是以自身楼盘为标准认定的话，开发商可以坚持该盘价格不下降等。此外，如果楼价真的下降了，那么肯定是所有的业主都会要求开发商履行承诺，一些实力弱的开发商肯定会血本无归，走向破产。

　　包赚不赔？

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　　［专家点评］

　　《合同法》第十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》中约定“对于出卖方在广告宣传资料中就楼盘所作的说明和允诺，一般应当认定为要约邀请；如果该说明和允诺具体、确定，并对合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即使未写入合同也应当视为合同内容而具有约束力。”

　　对于开发商通过“保值回购”、“增值回购”等方式变相融资，对买家会有一定的风险，一是要注意开发商的交楼时间和交楼条件，如果时间过长或不带装修，买家想先住一段时间的希望可能会落空；二是要看退房有没有折旧、维修等附加条款，以免陷入合同纠纷中；三是要看开发商的实力，如果实力很差甚至濒临烂尾破产，则可能就会“赔了夫人又折兵”。

　　一股席卷而来的降价潮让计划买房的房先生一时乱了阵脚，是买，还是等？每隔几天，这个问题都要浮现在房先生脑海里。然而，中国人“买涨不买跌”的购房习惯已经根深蒂固，于是，和许多人一样，房先生加入了观望大军。

　　如何出招吸引更多的购房者是许多开发商此刻的当务之急。在这样的背景下，部分开发商独辟蹊径抛出“新招”，低价开盘的同时向购房者承诺： 三年后若房子降价，开发商将原价回购，甚至加价回购房子，以此举向购房者广发“安心丸”。