信托基金化催生最牛产品

　　37%超高收益饱受质疑

　　本报记者 李崇磊 北京报道

　　 预期年收益高达37%的史上最牛信托产品近来出炉，这款名为“国开城市发展基金集合资金信托计划”的产品总规模高达500亿元，第一期募资规模为100亿元。记者注意到，参与这款信托发行的一共有4家机构，分别是国开金融、昆仑信托、中海信托和民生银行。在首期的100亿元中，国开金融单独出资49.95亿元，昆仑信托和中海信托分别募集24.975亿元的信托资金，民生银行担任独家财务顾问和主力代销银行。

　　 国开金融的国开行背景，昆仑信托的中石油背景和中海信托的中海油背景将这个信托计划蒙上了浓厚的“国家队”色彩，也让投资者充分相信这个产品的超高收益率。记者联系到一位认购了该款产品的投资者，他告诉记者，自己选择这款产品的首要原因并不是高额的预期收益，而是发行方的国企背景。“听说很多房地产信托有兑付的问题，我觉得这个产品肯定不会。国家开发银行借的钱，怎么可能还不上？”他还告诉记者，这款信托300万起售，由于收益率很高，费了不少“功夫”才买到。而记者从民生银行方面得到的消息也证实，虽然这款产品的盘子不小，但是销售在春节之前就已经告罄，至于后几期什么时候发售，“要等上级通知。”

　　 由于有两家信托公司参与到这款集合资金信托计划中，因此市场上这款产品有两个不同的版本。昆仑信托发的产品叫“开元城市发展基金集合资金信托”，而中海信托发的产品叫做“中海·城市发展基金集合资金信托计划”，实际上都是国开城市发展基金集合资金信托计划的一部分。

　　信托基金化的典型案例

　　 信托基金化是信托行业的一个发展趋势，自去年下半年以来，关于信托基金化的讨论也越来越多。所谓的信托基金化，就是信托计划募集到的资金不投向单一的项目，而是由信托公司主动管理，投向一个领域中的若干个项目，同时按风险喜好对客户进行分类，优先受益人可以享受较低的收益率，承担较小的风险，而劣后受益人则承担高风险获得高收益。从这几个特点来看，国开城市发展基金集合资金信托计划就是一个非常典型的基金化信托产品。

　　 公开资料显示，在昆仑信托和中海信托发行的这两只信托产品的后端，存在着一个庞大的地产私募股权基金。2011年6月29日，作为共同的GP(普通合伙人)，国开金融出资8000万元，中海信托和昆仑信托各出资1000万元，发起成立了开元（北京）城市发展基金管理有限公司。这家合伙制企业的经营范围为非证券业务的投资管理、咨询。（不得从事下列业务：1、发放贷款；2、公开交易证券类投资或金融衍生品交易；3、以公开方式募集资金；4、对除被投资企业以外的企业提供担保。）其法人是国开金融的董事长张旭光。随后这家公司出资1000万元作为GP，发起成立了第一期，总额为100亿元的国开城市发展基金。在这只地产私募股权基金中一共有三个LP（有限合伙人），前述昆仑信托和中海信托发行的两只信托占据两席，国开金融出资49.95亿元作为自有资金LP占据了第三个席位。

　　 在收益分配上面，三个LP根据各自的风险喜好也选择了不同的收益比例。由于两个信托LP出资及收益较国开金融LP出资及收益先行分配并退出基金，因此，国开金融LP权益在实质上担当一定的有限保本义务，其相应地享受基金超额收益倾斜分配。国开金融和两家信托公司约定，以基金算术平均年收益率16%作为基准，当整个基金算术平均年收益率高于16%时，国开金融享受超过16%部分收益倾斜分配，超额部分分配比例为：国开金融LP:信托LP=6:4。

　　超高收益饱受质疑

　　 一位接近中海信托的消息人士表示，一些市场人士将这款信托产品误读为房地产信托，可能是没有完整地研究这个产品。虽然这个信托计划募集到的资金确实是投向房地产领域，但是该信托计划和传统意义上的房地产信托产品有很大的区别。首先这个信托计划的期限长达8年，而房地产信托一般为1-2年，很少有年限超过5年的，其次房地产信托的风控一般主要通过土地质押来完成，而在这个信托计划中，国开金融单独出资近50%，并且承诺劣后退出，这也就意味着信托计划本金的风险由国开金融来兜底。

　　 尽管如此，还是有不少市场分析人士认为，这个信托计划的高收益存在很大的不确定性。一位第三方理财机构的负责人告诉记者，这个信托计划募集的资金主要用于土地的一级开发，而从过去几年的数据来看，土地一级市场的回报确实很高，但是由于目前房地产行业受到调控的影响，商品房市场成交量的萎缩严重影响了开发商拿地的积极性，如果房地产调控维持下去，未来几年土地一级开发的高回报能否持续，也是个未知数。

　　 对于这样的判断，前述接近中海信托的消息人士不以为然。在他看来，国开金融在国家金融体系中的地位足以抵消所谓的不确定性，国开行在全国各地的分支机构和地方政府保持着密切的联系，“国开行在客户资源、社会资源上拥有其他机构无法比拟的优势，同时又有丰富的基金管理经验”，这些优势意味着国开金融能高效率地寻找到性价比很高的项目。同时他也谨慎地表示，根据现有的收益模型，即使项目地价每年只上涨5%，土地一级开发的收益也将超过16%。

　　 “调控的一个结果就是洗盘，谁有资金优势和信息优势，谁就会笑到最后。”一位地产机构研究部门的负责人意味深长地对记者说。