一线城市成交惨淡 春节楼市的冰点行情

　　本报记者 王海春 上海报道

　　 北京零成交，上海16套，广州19套，深圳2套，2012年各地楼市以春节期间惨淡的成交量拉开了今年地产市场的序幕，其中上海更是创下了有数据监测以来的最低点。

　　 据了解，春节各地楼市成交量的惨淡除了季度和假期因素外，价格降得不到位，购房者不买账也是重要原因之一。然而，政策层面上却并没有给跌入冰点的楼市带来解冻的消息。春节刚过，国务院总理温家宝在1月31日的国务院第六次全体会议上强调，今年将巩固楼市调控成果，促进房价合理回归。

　　 在采访中大部分专家一致向记者表示，楼市回暖还需要通过价格来“解冻”，不要只等着政府“救市”。

　　 摩根大通1月30日发布报告指出，2012年房价在全国范围内将平均下跌5%-10%，其中部分一线城市房价跌幅可能达到15%-20%。报告认为，随着价格调整到位，今年下半年市场才可能真正迎来成交量反弹。

　　 “春节期间楼市跌至冰点只是短期的，但这却在某种程度上指明了今年市场的一个基调——继续调整。”世联地产袁鸿昌在接受《华夏时报》记者采访时表示，在现行叠加调控政策压制下，将迫使开发商进一步降价来换取成交量以自保。

　　春节楼市惨淡

　　 今年冬天比往年更寒冷的，除了天气，还有楼市。

　　 春节假日期间，京沪广深四个一线城市新建商品住宅的成交，已不仅仅是用惨淡二字可以形容的了。

　　 “春节长假一二线城市房产交易量全面下挫，预示着今年房地产市场将进一步调整。”同策房产董事长孙益功对本报记者说。

　　 一些开发商已经在为打破僵局而进行预热动作了，但因销售价格与购房者心理价位之间难以达成一致而反应平平。

　　 记者近日接到万科在上海浦东某楼盘销售人员的电话，称开发商决定继续坚持低价跑量，现在仍按春节前的优惠在销售房子。“现在开发商还打出了参加团购总价可再优惠4万元的活动。”售楼人员说。

　　 可是当记者乘了2个多小时的车，来到位于浦东新场古镇的这个楼盘后却发现，来看样板房的人寥寥无几。

　　 “地方实在太偏了，都快到奉贤了，从这里出发到市区上班至少得2个多小时，周边几乎没有什么生活配套设施，以这些条件，我的心理价位是9000-10000元/平方米。开发商既然不继续降价，那就再等等看了。”上述购房者说。

　　 “春节楼市的遇冷，除了季节和放假因素，也反映出购房者在等待房价进一步下调。”袁鸿昌说。他认为，如果开发商在价格上不能进一步做出调整，楼市成交僵局很难被打破。

　　 中富投资研究员汪峰也向记者表示，开发商的“不愿降价”和购房者的“等降价”之间形成了一种矛盾。

　　 事实上，北上广深等城市的房企通过捂盘来过渡的策略，在去年12月底就已经开始了。

　　 在上海，1月份除了第一周市场上有瑅香公馆、万科金色领域、人生港湾南欧城这三个新盘开盘上市之外，另外三周商品房市场都出现了零供应的情况。

　　 “就算有开发商领取了预售许可证，也不着急开盘，而是观望等待节后市场动向，期待小阳春。”一家房产机构人士透露。

　　降价跑量自救

　　 对于跌至冰点的楼市，分析师指出房企死扛价格，并不能让楼市随着季节的回暖而迎来春天。

　　 “开发商宁愿选择捂盘死扛也不愿降价的原因，是因为房企们仍认为，今年房价不会跌得太厉害。所以先降价就意味着多损失。”中原地产研究部经理刘渊表示。

　　 事实上，即使在如此严厉的调控中，1月份包括北京、广州、深圳等一线城市在内，全国有29个城市的房价仍然在上涨。

　　 中国指数研究院2月1日发布的报告显示，1月份全国百城住宅价格同比2011年1月上涨1.71%，其中，3个城市同比涨幅介于10%-13%之间，75个城市同比涨幅在10%以内。

　　 而今年1月份全国十大城市中，就有四个较2011年1月出现了同比上涨。其中北京房价同比上涨0.71%、广州同比上涨1.37%、深圳同比上涨2.13%、武汉同比上涨2.86%。

　　 “楼市的温度仍然不低。从现在的市场情况看，仍然有必要通过政策来继续给楼市降温。”卫民不动产智库营销负责人蔡为民表示，有一些房企已经寄希望于地方政府在限购的操作上进行技术性“松绑”。

　　 春节刚刚结束，中山市国土资源局已在其网签系统中对房屋“限价”标准进行上调，限购标准由5800元/平方米调整至6590元/平方米，执行门槛上调了790元/平方米。

　　 中山市技术性的微调，被房产界认为是今年首个对限购令暗中“松绑”的城市。

　　 对于中山市限购标准的微调，汪峰指出这在某种程度上可以看成是地方政府想通过政策的空隙，来间接促进房产销售。“价格上调，有些单价在此标准下的楼盘就可以不被列在限购之列了。但即使上调700多元，受益于此而不被限购的楼盘数量也不会太多。”汪峰说。

　　 虽然紧缩的调控政策有可能在今年逐步退出，但业界人士指出，开发商不应寄希望于地方政府救市，房企通过降价跑量才能真正实现自救。

　　 “市场的心理预期是房价继续下调，这也是现在全民普遍看跌楼市和观望情绪浓重的重要原因。而政府的意思其实也很明确，就是通过价格下调来换取成交量，让楼市进入下一个有序发展的阶段。所以，房企通过调价来换取销售量才是今年最重要的任务。”袁鸿昌表示。

　　降价，向二三线城市蔓延

　　未来半年或维持在下降通道

　　本报记者 杨仕省　高咏梅 成都、重庆报道

　　 这个春节，楼市的寒冷自一二线城市向三线城市蔓延。

　　 “2012年调控不放松，成效只是初步显现，成果仍需稳固。”1月31日从国务院第六次全体会议上传出这样的信号。

　　 专家据此预测，今年一季度楼市行情低迷恐将延长到二季度，房价和成交保持双降。中国指数研究院2月1日公布的数据显示，1月全国100个城市住宅环比去年12月下跌0.18%。该报告还显示，春节期间，北京、成都、青岛、贵阳等楼市成交量跌幅超过80%。

　　 “如此导致部分消费者选择了持币观望。”2月2日，成都市房协相关人士说，那些期待政策预期发生变化的消费者坚称“房价还有下跌空间”。

　　楼市疲态尽现

　　 本报采访获悉，自龙年春节以来，成都主城区楼盘尽显疲态，房价下跌至5200元/平方米，其中三环以内的房价在1万元/平方米左右。上述指数研究院的数据表明，成都楼盘跌幅最大几近100%。　

　　 记者在成都上东国际城售楼部看到，该楼盘优惠均价为5200元/平方米，但前来售楼部看房的人寥寥无几，大多索取资料后便匆忙离去，售楼小姐一脸茫然。

　　 成都透明房产网发布信息称，1月22日-1月28日期间，成都五城区新建商品住宅共成交22套，成交面积1834.78平方米。

　　 “成都的房价，目前进入了冬季，全部走低。”地产专家马宏说。成都楼市在2012年惨淡开局，“买卖双方”对峙中上演双簧戏。

　　 与成都相比，重庆楼盘成交情况也不理想。数据显示，春节7天重庆主城区卖房180余套，不过记者对比统计数据发现，去年成交291套，今年降幅更大。“开年的生意就这样清淡，今年的行情不容乐观。”重庆一楼盘职业顾问告诉《华夏时报》记者，今年春节一个客户也没有。

　　 “龙年春节虽有少量成交，但同比却出现下滑。”该集团公司品牌中心负责人周大佐称。

　　 其他更多城市的房价也步入止跌企稳阶段。多位接受本报记者采访的专家称，近期房价大跌是不可能了，而三四线城市的房价波动远远小于一二线。　　

　　房价止跌未反弹　

　　 对于房价今年的走势，不少业内人士表示仍有下降的可能性。

　　 多位接受本报记者咨询的专家预计，2012年房价将实现“理性回归”，出现有限的降幅。

　　 “在刚刚结束的国务院全体会议上，再次提到了继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。”中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫称。

　　 亚豪机构市场总监郭毅预计，未来一二线城市，房价降幅可能会达到15%至20%，三四线城市的房价有望达到10%左右。

　　 记者对比发现，国家统计局2011年全年的新建商品住宅数据，去年年初与年底的对比十分鲜明：去年1月，房价环比下降的城市只有3个，持平的只有7个，上涨的多达60个，而到了12月，房价环比下降的城市达到了52个，持平的有16个，继续上涨的只剩下2个。

　　 从数据看，2012年初房价仍将延续下跌。记者查阅发现，去年12月份，新建住宅环比房价出现回落的城市中，三四线城市的回落幅度明显加大，如温州、九江等。“自去年12月开始，三四线城市降价速度加快。”链家地产首席分析师张月说。　

　　 “2012年将是房价低位回落的一年。”张大伟说，预期在6-12个月内房价还可能有10%-20%的下调。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，预期未来半年左右，全国房价将总体上保持环比下跌状态。“今年二季度可能止跌或跌幅缩小，下半年企稳，四季度可能逆转为正增长。”杨红旭认为。

　　 春节假期，一线城市楼市处于“休眠”状态，而三四线楼市销售也极为惨淡。专家称，考虑到2012年调控不放松，一季度一二线城市房产价格不会继续上涨，但三四线城市会表现为“价降量升”。

　　商业地产走势扑朔迷离

　　大背景低迷难以独善其身

　　本报记者 张智 北京报道

　　 盆满钵满好过年，对于某些地方的开发商和房产投资者来说尤其如此。

　　 去年12月31日，贵州六盘水百盛开业。由于主打高端，百盛所在的宝隆国际大厦写字楼售价远远高于同地区其它写字楼。不过，在百盛开业前，这些昂贵的写字楼销售量已接近80%。

　　 “基本没有了。”宝隆国际的招商负责人称。

　　 这些销售得异常火爆的写字楼，在百盛开业前甚至就有业主挂出毛坯房开始出租，租价比周边写字楼高出30%。一些写字楼也在酝酿涨价。

　　 火爆的场景不仅出现在这个小城。记者在湖南和甘肃调查发现，商业地产在那里也同样热门。

　　 1月，成都土地市场已经和将要出让的商业用地地块多达12宗，刷新了近5年来同期最高纪录。其他10宗挂牌土地均为商住混合用地，且商业用地面积均大于住宅用地面积。

　　 事实上，受益于政策的相对宽松，商业地产风生水起，一些投资客纷纷将资金转投到商业地产领域。

　　 根据国家统计局公布的数据，2011年楼市，在投资额同比增长率、施工面积同比增长率和新开工面积同比增长率等重要指标方面，商业地产部分的办公楼、商业营业用房的表现异常强势。

　　异军突起

　　 “2011年，中国的房地产出现两个‘上’，保障房大赶快上，商业地产一哄而上。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示。

　　 2011年，全国超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。与此同时，备受关注的房产税落地实施，试点重庆、上海。在整个房地产市场上，住宅市场狠狠地拖了后腿。

　　 与此相对的是，商业地产焕发出前所未有的活力。

　　 2011年6月，北京市东城区一宗商业金融用地进行拍卖。经过多轮激烈竞买，该地块楼面地价高达4.32万元/平方米，溢价率140%，成为近年来北京新的单价“地王”。7月6日，北京市CBD核心区9宗地块集体招标，20余家企业参与投标，成交的平均楼面地价为22619元/平方米。

　　 国家统计局公布的2011年房地产业统计数据显示，2011年，全国商品房销售额达59119亿元，同比增长率为12.1%，其中住宅销售额同比增长率仅10.2%，而办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。从销售面积来看，2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，比上年增长4.9%。其中，住宅销售面积同比增长3.9%，办公楼销售面积同比增长6.2%，商业营业用房销售面积同比增长12.6%。

　　降温或成选项

　　 不过，去年火爆了一年的商业地产，在今年春节期间却出现回落。

　　 “春节假期的特殊性和相对较短周期内的市场成交特点，并不直接说明相应市场的真正走势。”上海搜房网数据监控中心分析师张银萍表示，“出售项目近期成交低迷，主要受到楼市调控继续从紧以及货币政策等多方面的因素影响。”

　　 “从2011年调控的情况来看，过快上涨的内动力已经不存在。”顾云昌说。

　　 黑石集团撤资，行业推断其看空中国商业房地产未来走势，而最近港资房企却频频闪现内地市场，被传抄底拿地。商业地产走势一时间扑朔迷离。

　　 8月23日下午，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。这是历年的楼市调控中首次将目标对准商业地产。

　　 资料显示，限贷政策发布后几周内，上海商业地产的成交量出现了一定程度的回落。除此之外，商业地产限贷也给开发商资金链带来了巨大的考验。

　　 “商业地产在低迷的大背景下很难独善其身。住宅、商业两个市场应该是一荣俱荣、一损俱损。”万达集团董事长王健林曾公开表示。商业地产限贷政策之后，不排除其他限购政策跟进的可能。