“限外令”加码或为缓解外部经济冲击 恐加剧楼市观望情绪

　　第一财讯：近期，国家发改委发布了《关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知》，其中规定，对于境内外资银行提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。

　　《通知》一出，让市场陡然感觉楼市“限外令”加码，将加剧市场观望情绪。

　　对此，DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区主管、董事伍惠敏2月6日分析指出，在此前上海楼市的高速上升期中，借助人民币升值等外力推动，境外人士在境内高端住宅市场，尤其是在中心城区顶级豪宅市场中的比例曾有较大提升（上海市新天地板块中部分顶级公寓项目中，境外置业者的比例一度高达50%以上）；

　　但随着境内调控政策的频频出台，包括2010年底以来“限外令”的推出与升级（2010年11月15日，外管局联合多部门发布了《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，规定在华工作超过1年的外国人只可购买一套用于自住的住房），境外置业者对于境内政策环境的高敏感性再次显现，市场中的境外置业者比例出现了大幅度下降，而此次《通知》的下达，势必将进一步压缩目前持境外身份的潜在置业者，虽然这部分客群的比例本身并不高，但当前市场本已非常浓厚的观望情绪或将加剧。

　　伍惠敏认为，本次《通知》的目的主要还在于限制境外热钱的流入，确保境内宏观调控政策的稳步推进。“从目前来看，境外的资金使用成本与境内相比有明显优势，而汇率差也是热钱觊觎中国境内市场的重要原因之一，以房贷为例，境外房贷成本约在3%左右，而境内外资银行的五年期以上美金贷款利率则达到了5.5%，本次通知的下达，显然将对境外热钱的流入实施更为严格的管控。”

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔亦则表示，据统计，加上港澳台人士，上海全市近三年的二手房境外购房者在内地的占比仅为1%-2%左右，可以看出，此次“限外令”加码，除了为配合楼市调控之外，更有其他缓解外部经济冲击等因素的存在。

　　而对于境内的外籍置业者而言，伍惠敏指出，虽然其既能向境内外资银行借贷，也能向内资银行贷款，但内资银行人民币五年期房贷利率已高达7.05%，明显高于境内同期美金贷款利率，由此可见，降低了境内外资银行的房贷发放额度，将令那些需要转向境内银行借贷的境外购房者的置业成本出现大幅增加。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍也指出，在技术上，上述《通知》意味着外籍人士只能通过分期或者长贷变短贷的方式来进行置业，即便是自住，购房的便利性大大降低。

　　在中原研究咨询部对上海交易信息的跟踪统计中，境外人士的购房比例在3%以下。而且境外人士购房偏中高端，给刚需集中的中低端领域竞争性非常有限，因此，对这一部分的交投基本上不会带来什么影响。“但对于楼市原本已经不旺的中高端需求来说，确是又一层抑制，无异雪上加霜。”