刘社：市场深度博弈，房价仍属暗降

　　 中央及地方政府在这些年调控中的延误、失误，在后期会有代价的，房价回归理性的过程中会有震动，有损失。非理性涨的越快，调控时间就需要的越长。

　　 所以，中国房地产非理性上涨了好几年，要达到理性的范围，没有2~3年是不可能的。

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　 经济视点报：你如何看待当下的房地产形势？

　　 刘社：如今市场各方都有了明显变化。开发商过去产品不讲究细节，仅凭关系硬，依靠买卖地、卖项目就可以盈利，如今很多招数都不管用了。现在要求企业拼资金、拼项目规划设计、拼企业对市场的眼光、内部管理，到了树品牌的时候。

　　 而消费者则进入了严重观望状态。近期，消费者看房的多，下单的少，认为跌幅尚未到合理价格范围内。同时，投资投机性需求在很大程度上得到了抑制。

　　 经济视点报：国家坚持调控不动摇，但是地方政府要大力推进城镇化率，在此过程中，房地产业会有何种发展？

　　 刘社：现在中央政府、地方政府的诉求是不一样的。由于在房地产飞速发展的时候，实体经济也向此转型，造成实体经济的税收是萎缩的。现在，房地产市场遇冷、实体经济萎缩，地方政府比较难熬。

　　 尽管地方政府提出城镇化率80%的目标，但这仅是个愿望，这个数值是否科学、能否实现、新增市民的购房能力能否支撑消费等问题却未深考虑。实际上，一般的新增外来人口需要扎根5~10年才有能力买房。

　　 近年来，各个城市的新区也在如火如荼地建设中。但是，再造一座新城对资金需求无疑很庞大，而目前房地产业的萧条致使持续输血无法保证。

　　 同时，保障房和商品房的大量供给，却面临保障房后续资金吃紧，开发商拿地数量减少、开发节奏放缓的局面，最终政府的算盘不一定能够达成。而配建保障房的结果可能导致开发商将亏损转移到普通商品房上，使房价攀升。政府对商品房户型及9070的限制也会造成老百姓的不满。

　　 经济视点报：从去年年末到现在，房企们纷纷打“促销牌”，促销手段花样繁多，但是价格究竟是否有了实质性的下跌？房价回落的关键是什么？

　　 刘社：很多城市在今年继续限购。因为调控的效果刚开始显现，未达到理性空间，仅仅是增幅趋缓或微降，还需要坚持半年到一年。

　　 年前已经有部分企业迫于工程款、员工工资的压力开始八五、七五折等特价方式甩卖了部分户型不是很好的房屋以回笼小部分资金应急。也有商家给消费者承诺减免部分物管费用、停车费、配备全套家电等手段都是为了维持房价的高位，暗降房价。以上都是开发商玩的数字游戏。等到暗降依然不灵，3~4个月之后必然是明降。现在仍属于暗降。要知道开发商也会用止血带，例如减少开发、捂盘等，无人可以预测底部。

　　 但是2012年房价会进一步微调。经过好几年涨价才到达如此高位，降价也是需要渐进的过程。现在地方政府是防止房价过快下降。政府考虑的是如果大跌，如何减少恐慌心理。2008年时曾回购普通商品房作为公租房用，以此来消化库存。

　　 现在，不管专家预测跌20%、30%都是依据不足的，关键是看中央政府的政策。眼下，楼市洗牌已经比较明显，尽管大小企业抱团合作，但是还是会死掉一批。究竟洗牌到何种程度，要看中央政府的决心，是否决心不让房地产业绑架中国经济，将其由支柱产业淡化成一般产业、民生产业。

　　 经济视点报：今年在政策层面是否将会有较大调整？

　　 刘社：控制通胀仍是今年的一项艰巨任务，如此以来，中小企业的融资成本将进一步提高，生存将更加艰难。

　　 不过，今年不排除银行准存率再次下调。如果能够连续两次下调，银行利息下降的概率也比较大，可能会在一定程度上刺激买房。但是，不会多次降息造成流动性宽松，只是会适度减一下。

　　 房产税势在必行，但是绝不是包治百病。郑州8月份之前征收房产税的可能性不大。在十八大召开之前，不管是以什么名目收税，都是向老百姓要钱。并且，现在各地的条件都不成熟，信息系统、科学评估办法等基础工作非常浩大，尚未准备好。

　　 限购、限外都是应急性的，2012年，国家会加快对稳定市场的中长期政策的研究、推行，包括房产税。

　　 中央及地方政府在这些年调控中的延误与失误，在后期会有代价的，房价在回归理性的过程中会有震动，有损失。非理性涨的越快，调控时间就需要的越长。所以，个人认为，中国房地产非理性上涨了好几年，要达到理性的范围，没有2~3年是不可能的。