遥望地产之春

　　 2011年，房地产经历了由盛而衰的过程。在接连不断的调控政策和不断收紧的金融政策的双重压力之下，房地产行业迎来了自2008年以来最冷的寒冬。2012年，房地产调控效果初显，房价上涨势头遏制，成交凝滞，观望浓厚，房地产企业在深冬遥望春天。

　　 冬天来了，春天还会远吗？我们期待答案。本期，经济视点报特别推出《遥望地产之春》，通过行业专家学者、地产企业高管对地产形势的分析，来对未来形势做出一个预测与展望。

　　□经济视点报记者 李志磊

　　 2月4日，立春。

　　 大自然经过漫长的冬季，终于迎来了春天的脚步。然而，同处深冬的房地产行业却没有丝毫“返春”的迹象。春节期间，各大城市房屋销售情况惨淡。

　　 据搜房网数据监控中心监测统计的27个已公布数据的大中城市中，有26个城市龙年春节期间的商品住宅市场成交量不及去年同期，上海、广州、深圳与去年同期相比无一例外全线下跌，广州同比降幅则高达81.5%，上海、深圳也均有超3成的萎缩。

　　 相比一线城市，郑州的销售情况也不容乐观。节后，记者走访了多家房企，均表示春节期间销售情况惨淡。立春已至，面对资金和销售等多方压力的房企却依然身处寒冬，新的一年，房地产行业将何去何从？

　　政策松动不易

　　 房地产行业深受政策调控的影响。

　　 2009年末，政府开始实施紧缩的房地产调控政策。至此，国家的宏观调控大有愈演愈烈之势。截至目前，经历了两年有余的政策调控之后，房地产行业的泡沫正逐渐散去，抑制投资投机已经成为未来行业发展的方向。

　　 但尽管如此，房地产行业的调控依然没有达到预期。2011年，各种调控效应累计，调控力度可谓历史之最，但全国房地产成交量和价格依然同比有所上涨。

　　 根据居易研究数据显示，2011年1~11月，全国商品房销售面积8.96亿平米，同比增长8.5%；商品房销售额4.9万亿，同比增长16%，其中住宅销售额增长13.7%。这也坚定了中央对房地产调控的坚持。

　　 在去年年底的中央经济工作会议上，中央强调了坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展的思路。

　　 在今年1月31日的国务院第六次全体会议上，总理温家宝又一次强调了巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归的决心。

　　 总理两年内五次在公开场合明确要促进房价合理回归，充分显示了中央痛击高房价的决心，也充分表明在房价没有出现合理回归前，抑制投机投资政策将在相当长的时期内得以延续。

　　 “国家对房地产行业的调控政策很有效，在今年也将会持续。在完善的抑制投资投机的政策推出之前，限购令还是会持续下去的。”河南财经政法大学教授刘社分析。

　　房企预期低迷

　　 在销售放缓、融资收紧等多种因素的影响下，今年的春节黄金周并没有给持续“寒冷”的楼市“雪中送炭”。记者走访了多家房地产企业，但大多数房企对今年的地产形势预期低迷。

　　 山顶·御鑫城的营销总监周慧仁表示：“2012的经济可能进入一个下行的周期，房地产业也面临着更大的挑战，房地产市场形势依然不容乐观。”

　　 跟周慧仁持相同论调的人有很多，但上宅集团的营销总监望金华对今年的形势预期还要悲观。“如果说2011年的房地产市场是‘严寒’的话，那么2012年的房地产市场就真的可以说是进入‘冰冻’了。”

　　 望金华还表示：“这种‘冰冻’的局势会随着中央坚持房地产调控政策不动摇的态度继续下去，商品房住宅的销售情况很有可能会每况愈下，购房者的观望情绪也会更加浓厚。”

　　 除了本土房企之外，国内的房企巨头也都不看好2012年的房地产形势。

　　 1月16日，恒大地产在香港召开了2012年的销售目标发布会，公布其在2012年的销售目标为800亿元人民币。而实际上，恒大地产在2011年已经实现销售金额804亿元人民币。

　　 2月2日，中海地产主席孔庆平也对媒体表示，中海今年将维持去年的目标，主要的销售指标、开工指标等都和去年一样。

　　 除此之外，万科提出的2012年目标是“公司会在确保经营安全的前提下，努力实现增长。”而万科在去年年初的提法是“依靠经营效率的提升实现收益和业绩的持续增长”。

　　房价下行有望

　　 面对依旧严峻的宏观调控政策，地产商的资金链条将面临巨大的挑战。为了加快资金回笼，开发企业不得不采取特殊手段。2011年下半年，促销打折已经成为不少房地产企业的招牌动作，而这种趋势在2012年将会更加常见。

　　 近日发布的《2012和讯预测中国经济白皮书》针对100名经济学家进行问卷调查显示：高达69.9%的受访者认为，2011年国内多个大中城市房价均出现不同程度下降，房价拐点已经到来。2012年，国内房价走势将继续呈现下行趋势。有近两成受访者认为，未来房价仍将走稳。仅有1%的受访者认为，房价仍将维持上行趋势。

　　 持此论调的并不是只有经济学家，不少业内人士，甚至房产大佬也都看跌2012年房价。

　　 在前不久召开的2012中国地产新视角高峰论坛，首创集团总裁刘晓光公开表示，今年的房价会有下浮的可能性，但并不会出现暴跌，跌幅应该在“百分之十几”。

　　 刘晓光的观点得到了林达集团董事长李晓林的赞同，他认为，如果今年GDP增幅达到7.5%，那么房价降幅将达到20%。阳光100置业集团常务副总裁范小冲认为：“今年房价会有下调，但是肯定不会是大幅下调，因为政策收紧的极限已经到来，现在开始慢慢回调。”范小冲还表示，二、三线城市房价不会出现较大的滑坡，但总体而言，不排除个别现金流非常紧张的项目为了活命，房价出现“跳水”。

　　 相比之下，中坤集团董事长黄怒波更悲观。他认为，尽管信贷调控措施可能会改变，但本轮楼市调控不会停止，因此房价降幅应该在30%。

　　 房价是事关社会、经济发展的重大问题。商品房居高不下对经济发展及民生绝非好事，但房价大幅“跳水”也将对社会发展产生不可估量的负面影响。

　　 河南省房地产业商会副会长兼秘书长赵进京表示：“尽管现在各地库存量很大，但是房企是不会在成本价以内销售的。在中部六省中，郑州的成交量跌幅最大，房价跌幅却是最小的，说明是有刚需在支撑的。目前，郑州房价已经有所松动。现在购房者该买还是要买，不能期盼房价跌到每个人都能买的时候。”