2012郑州住宅第一拍：楼面地价不足千元

　　经济视点报记者 李晓莹

　　在当前的市场背景下，同样是市区内位置绝佳的地块，上海以溢价138%成交，而郑州以底价成交。

　　2月16日，郑州市国土资源局推出的2012年第一幅住宅地块，被河南中投联合置业有限公司以11898万元拿地，平均每亩500.97万元。按最高容积率测算，此地楼面地价仅为987.3元/平方米。

　　“低王”现身

　　此次挂牌的地块位于郑州市建设东路南、大学路西(以下简称建设路地块)，在郑大一附院对面，西邻北京大鸭梨酒店。“这块地位置非常好，医院、公园、立交桥、小学、中学都在附近，当大学路立交桥建起来后，其通往东西南北各个方向都十分方便。”河南省土地估价师协会副会长王国强说。

　　同样被业内誉为“位置绝佳”的农业路北、勤工路西地块(以下简称农业路地块)，于2010年12月8日被河南煤化建业以11亿拿下，改写“地王”名录。建设路地块除了在面积上难与农业路地块相抗衡外，其余条件旗鼓相当，甚至更有优势。

　　但是，截至2月16日上午9时，仅有1家企业报价，未进入现场竞拍便成交，与农业路地块经过4个小时、138轮竞拍形成了天壤之别，或可以“低王”冠之了。

　　农业路地块起始价仅380万/亩，但成交价却为1298.25万/亩，而建设路地块则以500.97万/亩的起始价成交，楼面地价仅987.3元/平方米。

　　“房地产市场的低迷固然是土地市场冷清的一个原因，但是这块地面积仅有23.75亩，是限制地价提升的一个重要因素。”王国强说。

　　农业路地块接近百亩的市区大盘优势，在市区近几年中非常少见。建设路地块块头小，难以引起重视也在情理中了。“但是，开发商建好后对于购房者来说，是无外乎小区大小的，房企的盈利空间还是有的。”王国强说。

　　高容积率

　　在不久前召开的郑州市国土工作会议上，郑州市国土资源局局长赵建国指出，节约集约用地是缓解用地供需矛盾的根本途径，鼓励城市新区开发和旧城区、城中村改造适当提高建筑高度和容积率。

　　郑州市国土局2011年推出的最后几幅土地，容积率上升到6左右，而此次挂牌的建设路地块则迅速攀高到7.61。这引起业内人士对于其区区20多亩土地能否“放得下”展开讨论。

　　“7.61的容积率可以达到，但是估计高于25%的绿地率可能保证不了。毕竟面积太小了。”王国强说。

　　对于高容积率，一位不愿透漏姓名的郑州某地产公司副总告诉记者，旧城改造、城中村改造都是特殊用地，不同于一般的招拍挂土地。容积率是在扣除老房居民或村民的安置费，保证一定的利润后测算出来的。、

　　另外，拿此类土地，房企需要达到村民的基本满意，谈判时间往往很长，其后才通过招拍挂拿地，所以无人竞争。

　　记者在招拍挂现场向河南中投联合置业有限公司内部人士确认，此项目为其2010年就已奠基的精品街改造回迁安置工程中投·汇金城项目，拟投资5.6亿元规划建设4栋高层商住楼。经郑州市国土资源局土地交易中心彭姓工作人员确认，尽管在如此紧张的用地情况下，企业仍要配建10%的保障房。