瞄准存量：土地调控再升级

　　 2月22日，国土资源部下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，明确今年重点工作任务。

　　 《通知》指出，保障房用地要优先安排使用存量土地。在楼市存量大增、价格坚挺，房企日子紧张的关键节点，国土部“逼”开发商开发存量土地是不是促进房价下行的“阴谋”呢？

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　

　　 作为房地产市场的上游环节，土地市场受楼市持续低迷的影响，地价涨幅回落，逐渐趋于理性。截至去年第4季度，住宅平均地价环比增幅已跌落至0，环比负增长的城市队伍迅速扩大。

　　初战告捷，调控继续。

　　 2月22日，国土资源部下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》（以下简称《通知》），明确今年重点工作任务。在保障并合理供应住房用地之余，一场针对已供土地的开发情况的大清查、严监管行动正在展开。

　　

　　保障房用地优先

　　“十二五”期间，3600万套保障房是项颇为艰巨的任务。自去年起，国土部门要求保障房用地应保尽保，实行用地计划指标单列，实行特事特办、加快审批，以及目标责任考核制，共落实用地计划4.18万公顷，全面保障了1000万套保障房用的需求。

　　在21日召开的2011年房地产用地管理调控等情况新闻发布会上，国土部土地利用司司长窦敬丽说，上述四项措施在2011年收到了良好的效果，今年将继续执行。

　　对于保障房的两大困难——资金和土地，国家广开绿灯。今年，为打开资金难题，中央已给出多种举措，而在土地困局面前也将有新的突破。

　　《通知》指出，保障房用地要优先安排使用存量土地，而对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，确需利用农村集体建设用地进行租赁住房建设试点的，有望开展试点工作。

　　“确需利用农村集体建设用地进行公共租赁住房建设试点的，城市人民政府必须按照控制规模、优化布局、集体自建、只租不售、土地所有权和使用权不得流转的原则，制订试点方案，由省级人民政府审核同意，报国土资源部审核批准后试点。”住房城乡建设部住房保障司副司长张学勤在近日接受记者采访时表示。

　　

　　普通商品房用地从严

　　加大普通商品房的供应力度无疑对现在胶着的房价有至关重要的意义，这是否意味着在土地供应环节也应该要加大供应呢？

　　河南商业经济学会常务副会长宋向清认为，国土部对住房用地的合理供应首要保障保障房用地，而对于普通商品房用地却会从严。

　　国土部数据显示，去年全国三类住房用地计划实际落实10.88万公顷，占全年住房用地计划落实总量的80.04%，用地结构进一步优化。但全国未竣工房地产项目用地约为前三年房地产用地平均供应量的3.4倍，未竣工土地总体能够满足持续开发需要。

　　“开发商现在所囤的地再开发2~3年是没有问题的。在这种情况下，继续大量放地不现实。而为保障房提供用地不存在这个问题。”宋向清说。

　　为促进已供住房用地开发建设，尽快形成住房有效供应，《通知》要求各省级国土资源主管部门抓紧开展未竣工住房用地的清查，对未按时开工的、构成闲置的进行调查和处置。

　　在楼市存量大增、价格坚挺，房企日子紧张的关键节点，国土部“逼”开发商开发存量土地是不是促进房价下行的“阴谋”呢？

　　“国土部此举更多地是保证相关项目用地需求。”宋向清说，诸如富士康此类企业的落户，用地量也是很大的。存量用地不开发则为废地，种庄稼或建设其他项目均不可能。

　　他说，按供求关系讲，促进存量土地的开发确实可以促进价格的下降。但是，现在全国商品房已经积压很多，如果一味加大开发，则是若干资源的浪费。国土部出台此政策绝非着眼于房价，而是着眼于结构的优化和市场的健康运行。

　　

　　严密监控

　　“存量土地开发上存在的矛盾，反映了供地前期，政府投放缺乏前瞻性，而开发商对调控政策的预见性不够，以致现在所囤的地成为部分企业的烫手山芋。”宋向清直言。

　　今年，国土部吸取教训，提出强化住房用地的供后监管。要求各地严格落实开竣工申报制度。而今年上半年，各省级国土资源主管部门负责，建立住房用地供后巡查监管制度。国土部将在今年7月下旬抽查巡查督办工作情况。

　　通过国土部的严密监控，去年高价地异常情况趋稳。今年，为进一步稳定地价，《通知》要求对季度地价涨幅超过10%的，城市国土资源主管部门应及时查找原因，提出对策，向当地政府及省级国土资源主管部门汇报后报部备案。

　　而除招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，将流标、流拍的土地也纳入监控范畴，要求通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报，密切关注房地产用地出让价格变化情况，防范住房用地价格非理性上涨。