上海楼市徘徊：杀跌或追涨

　　田新杰

　　2月28日，上海市紧急发文叫停“持有长期上海居住证三年可购二套房”的政策，让上海楼市再度面临上下关口。

　　在包括上述传闻的诸多利好因素刺激下，上海上周出现新年以来第一波小高峰。本报记者从上海相关中介机构获悉，个别楼盘甚至再现抢购局面，不少二手房房东开始酝酿涨价。

　　尤其值得警惕的是，最新的网络调查显示，上海八成受访者计划今年买房，买家盼跌恐涨的心态，正成为滋生市场止跌重拾升势的土壤。上海相关政策被紧急叫停，即使能遏制市场短期内的追涨态势，但价跌量升的局面能否持续，依然存在不确定性。

　　二手房东趁机涨价

　　自2012年3月1日起，上海市普通住宅执行新标准，能享受到优惠的购房者，交易成本可降低1.5%至3.5%。不过，“增加的交易成本转嫁买家，交易优惠空间买家却难以享受”的规律，再次悄然启动。本报记者从多家中介机构获悉，购房者要享受税收优惠并非易事。

　　上周，上海汉宇市场研究部对于旗下门店区域进行的抽样调查显示，新标准公布后，部分房东立即逆市“涨价”行为，这样的现象很长时间没有出现了。

　　汉宇地产周康分行张经理举例说，周康板块的城中花园业主朱先生，挂牌出售一套100平方米左右的两房，近期周末每天有多达7-8组的客户看房，加上普通住宅标准即将落实，朱先生就将该套房源的总价由150万元涨至155万元，涨幅3%。

　　同样的涨价现象在其他板块也有出现，上海虹桥枢纽区域的龙柏板块一套小户型涨价幅度甚至达10%。虽然最近仍是只看不买者居多，但一些中低价房源房东一看房量回升就涨价，房东成为新普通住宅标准的实际受益者。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟指出，近期房东涨价行为更应被理解是一种市场试探，对二手房市场整体走向影响不大。但如果楼市持续回暖，不排除形成扩散趋势。从近期二手房成交案例来看，大多数卖家都作出了一定价格让步。

　　非唯上海而然。据21世纪不动产介绍，最近北京一些业主，发现看房者增多，媒体也在喊回暖，就趁机涨价，原来同意减价的也反悔了。这也是二手房市场常见的现象。

　　存量续升 需求不解渴

　　最新调查显示，上海意欲抓住市场回调之机出手置业的潜在买家并不在少数。

　　据上海搜房网最新调查显示，逾八成受访者计划今年买房。其中，39.66%的人计划在一季度买房，17.82%的人计划在三季度买房，仅有15.52%的人今年不考虑买房。这在某种程度上也反映出市场需求方相对焦急且恐涨的心态。

　　与股市一样，楼市也常常被“追涨杀跌”的市场心态左右。这或许也是近期上海楼市在整体下行的趋势中依然出现部分涨价惜售行情的重要原因。但现实是，更多二、三线城市的新房存量不断攀升，“追涨杀跌”将令形势更为恶化。

　　中原集团研究中心监测数据显示，2012年1月，杭州、芜湖、温州、厦门等二三线城市的一手住宅存量快速增长，年内存量增幅超过一倍。同时，新房存量的消化期显著拉长。南京、杭州、温州等城市当前的新房存量消化时间均在20个月以上，杭州甚至高达29个月。

　　汉宇地产董事总经理施宏叡表示，虽然近期地方政策出现细微调整，但整体的房地产调控短期内不会发生质的改变，楼市仍是买方市场，房东的逆势涨价只会使二手房市场进一步陷于僵持。

　　中原集团研究中心认为，价格僵持是成交萎缩的最重要原因之一。在政策依然从严的趋势下，推迟供应未必是开发商的长久之计，尽快消化存量是拥有大量库存的开发商的首要任务；而尽早和充分地将价格调整至购房者心理预期内，将是开发商纾缓资金难题的一大良方。