小阳春成因未明 楼市维稳难松

　　李乐 晏耀斌

　　全国两会前夕，北京等特大型城市房地产市场成交量的小幅回升，已经引起了包括中央主管部门在内各级政府的关注。尽管成因尚未有明确结论，但全国两会前后，房地产市场“维稳”已经成为不可规避的任务。

　　目前，住房和城乡建设部(下称住建部)已经着手研究2月以来部分城市房地产成交回暖与多地“微调”房地产属地政策之间的关系。但截至记者发稿时止，成因尚未有明确的结论。但芜湖、上海等地的“微调”之举，在中央政府的干预下，均已暂停执行。

　　多位房地产开发商告诉《中国经营报(微博)》记者，他们并不认为2月以来的成交量回暖与属地楼市政策“微调”有关，成交量的回涨与刚性需求结束观望的释放有关。也正因如此，尽管成交量上涨，地产商亦无向上调价的考虑，通过继续释放折扣促进成交仍是相当长时间内的“主基调”。

　　评估成因

　　“对于房地产市场的变动和走势，一直都是我们重点关注的内容，一直在保持着监测。”3月1日，住建部一位官员告诉记者。此时，通过各地的“房地产市场信息直报系统”，他已经获知了2月以来部分城市房地产市场成交量“回升”的状况。

　　这位官员表示，在监测市场信息的同时，也会着手对这一成交量回升态势显现的成因进行研究分析。但他向记者强调，对于市场情况变动的成因进行研究分析，只是一项“例行工作”。此前，住建部也经常进行这样的工作。

　　2月29日，接近住建部的一位权威人士告诉记者，针对本次房地产市场成交量的回升，住建部成因分析的重点主要集中在“成交回升”与多地方政府“微调”房地产属地政策之间的关联。

　　“如果是正常的市场成交回暖，就没有大问题，毕竟此前的成交量基础已经非常低，出现成交量环比上涨的态势也属于正常。”长期对市场成交保持监测的中原地产首席分析师张大伟向记者表示。

　　中原地产对北京2月20日至26日楼市成交量的监测显示，当周北京新建住宅签约为2737套，二手房住宅签约套数为1680套，合计为4417套，环比上涨了102.1%。在同一周，上海楼市成交量也环比上涨72.3%，重庆、杭州等特大型城市也体现出如此市场态势。

　　“目前，对于回暖的原因如何判断，我们还没有正式的结论。”前述住建部官员对此出言谨慎。在此之前，中山、芜湖、上海等地，在结束龙年春节假期后，先后对属地楼市调控政策进行了微调，但随后均被紧急叫停。

　　中国房地产学会会长陈国强(微博)向记者表示，如果确定两者之间确有关联，那么中央政府很可能将会通过对地方政府施加新一轮的压力，确保房地产市场的平稳。

　　避谈“阳春”

　　尽管住建部尚未就2月以来全国各地房地产市场回暖的成因最出最终判断，但作为市场一线的开发商，却多数避谈“小阳春”这种对于市场成交向好的趋势。

　　位于北京昌平区的住总万科金域华府项目于2011年5月正式开盘销售，截至本报发稿时止，其一期项目总计剩余房源约50余套。进入2月以来，该项目开始出现日均成交3至5套房源的情况，业内人士认为，在冷清的楼市大势之下，这已十分难得。

　　这并非是住总万科金域华府一个项目的情况。记者了解到，包括保利地产(微博)、首开集团在内的多个住宅项目，进入2月以来，都有较为集中的成交上涨。但尽管如此，多数开发商仍然不敢做出“小阳春”的判断。

　　万科北京公司副总经理肖劲告诉记者，从目前万科各项目成交情况来看，还不能简单地断定“小阳春”出现。“刚性需求在去年年底开始的观望情绪中被压抑了比较久的时间，在今年2月有一轮较为集中的释放，是比较正常的事情，但释放之后能持续多久，我们现在无法判断，对于今年的市场情势，我们没办法乐观。”他说。

　　张大伟掌握的数据似乎更能佐证肖劲的“悲观”。他向记者表示，尽管在2月20日至26日北京楼市的住宅成交量环比上周增长高达102.1%，虽然从数据环比看，成交量的确有明显上涨，特别是新建住宅，环比上涨了219.4%。但是需要注意的是其中绝大部分都是保障房签约。

　　中原地产统计数据显示，截至2012年2月25日，北京合计剔除保障房的新建住宅类物业为2400套，而在1月份同期这一数据为2700套。虽然在20日当天出现了最近少见的单日636套住宅签约的现象，但是其中仅124套为商品房住宅。

　　“维稳”不松

　　“虽然成交有所回升，但是我们没有大规模调整价格的计划，在这样的市场下，万科还是坚持高周转、轻库存的销售策略。”肖劲告诉记者。而包括首开集团、保利地产等在内的房地产开发企业销售负责人也均向记者表示，当下的市场情况下，他们没有调高价格的计划。

　　在楼市“牛市”当中，成交量的上涨通常与“涨价”相关联，但在目前的状况下，成交量与“涨价”已经变得没有承继关系。首开集团一位销售负责人告诉记者，现在的状况通常是通过调低价格换来销量的提升。

　　他认为，2月以来出现的楼市成交量的上涨，应该与去年下半年以来房地产价格的调整直接相关。

　　日前，上海放宽限购，将“本市户籍居民家庭”解释为具有本市常住户口包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭，可购二套房。对此，上海市政府办公厅2月28日发文称，“本市户籍居民家庭”，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭，明确否认了上述说法。

　　在此之前，佛山、芜湖等地也接连传出“松绑”信号，但很快就被叫停。我爱我家副总裁胡景晖认为，从佛山到芜湖再到上海，地方政府连番表态坚持调控，表明全国房地产市场调控政策的基调仍然是从紧，中央调控房地产市场的决心和信心未变。

　　记者了解到，在上述各地“微调”政策的过程中，住建部均通过国务院办公厅或部机关进行了询问。

　　胡景晖表示，目前各主要城市房地产市场的库存量已接近历史新高，接下来新增供应量和保障房供应量的供应力度都将进一步加大，购房需求的逐步释放很难颠覆目前供大于求的格局。在刚需的平稳释放下，成交量有望保持稳定态势，房价仍将保持稳中有降的格局。

　　资金危机未解

　　伴随政策性打压而来的是越来越紧绷的资金链。

　　阳光100(微博)常务副总裁范小冲(微博)认为，开发商过去对市场判断过于乐观，大量买地甚至高价买地，然后大规模开工，都占用了很多资金；有些销售掉了，但银行贷款又下不来；加上开发贷、信托、股市等融资渠道艰难，这样很多开发商的现金流几乎没有了。“目前最大的问题是有些企业通过信托获得的短期融资到期，将会成为压死部分房企的最后一根稻草。”

　　统计数据显示，房地产信托还款期将集中在今后三年，其中2012年预计到期信托规模2234亿元，总还款额约2500亿元，其中3月、6月、7月、8月将是房地产信托到期高峰期。

　　与此同时中央对房地产资金方面的政策也没有任何微调。

　　去年12月降准释放的大约4000亿元资金，以及今年1月通过“逆回购”操作向市场注入3520亿元流动性，加之即将生效的国库定存招标和再次降准，最近3个月来，市场上骤增了1.2万亿元的流动资金。

　　中国农业银行总行战略规划部部长付兵涛认为，下调准备金率是为了缓解银行流动性偏紧的局面，为经济平稳增长提供合适的货币环境，目的是为宏观经济补血。

　　据国家统计局2月22日最新发布的《2011年国民经济和社会发展统计公报》显示，2011年房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，而资金来源中“国内贷款”一项的增幅却为0，个人按揭贷款更是锐减12.2%。

　　付兵涛表示，只有房地产供需矛盾得到有效缓解、房价回归到合理区间、长效调控机制得以构建、相关配套政策到位之后，才宜逐步淡化房地产限购、限贷等行政色彩较浓的调控手段，最终实现完全市场化调控。“具有风向标意义的限贷、限购等调控政策不能动摇。”