楼市深度调控：抄底成本价楼盘

　　抄底“成本价”楼盘

　　楼市深度调控，开发商成本价推盘，“不能再低了！”

　　东地产  冯伟  报道

　　近段时间以来，低价推盘的开发商越来越多，由于这些楼盘在2009年拿地时地价较高，因此出现了成本价卖房的情况。

　　开发商断臂求生

　　房地产成本价格一般由土地成本、开发成本、管理费用、销售税费、资金投资利息等部分构成。按照建筑行业最低水平，普通毛坯商品房开发成本需要3000元/平方米，在上海可能需要5000元/平方米，而装修房、精装修房的标准则更高。按照此标准，调查前期拿地楼板价可以发现，目前上海楼市有多个项目已经是接近成本价在销售。

　　业内人士称，前期已经出现大幅降价，并且其售价已经接近成本的项目，在当前的时间段，是可以考虑短期抄底的项目，这类项目从短期来看，已无下跌空间。

　　易居房地产研究院总经理周建成认为，市场往往随行就市，一些负债过高的房企为了周转资金链，只能在调控最严厉的当下赚取负利润。因为后期仍有项目可开发，所以开发商会选择在低迷时期放出一部分房源低价促销，而对于购房者而言，则可择机入市。

　　购买低价房需注意质量问题

　　面对低价房源，部分投资者在一分价钱一分货思想下，不免产生怀疑，开发商在降价的同时是否会降低房屋质量。

　　上海八达国瑞评估有限公司董事长李旭认为，在低迷行情下，开发商为节省成本，或许会考虑降低原材料成本，从而导致质量问题，不过，他也表示这种现象多出现在低端楼盘，且主要以不知名房企为主。

　　不过，熟悉建筑流程的人士透露，房价降和质量降之间不是必然的，多数开发商不会因为市场一时的收缩而放弃今后的利益，更不会主观降低质量，国家的监管验收很严格，但不排除偶发的质量事件，此外也需注意开发商的资金链会影响到建筑公司，如果长期拖欠施工费，则质量上难以保证。

　　所以也提醒购房者，需要在购买这类楼盘的时候，注意开发商的品牌和楼盘的建筑质量。

　　◎上海成本价新盘一览

　　新城公馆

　　楼板价：13199元/平方米

　　开盘均价：20000元/平方米

　　目前均价：19305元/平方米

　　(精装修标准6000元/平方米)

　　在售户型：最小145平方米三房大平层

　　新城公馆的成交均价为19305元每平方米，该项目楼板价高达13199元每平方米。 据悉，目前在售户型为145平米3房，165平方米4房以及181平方米大3房，得房率在80%左右，精装修标准在6000元每平方米。目前拥有贷款97折，全款95折优惠。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄分析，按照综合建筑成本、财务成本以及房屋装修成本粗略估算，新城公馆目前以19000-20000元每平方米的价格实际已经亏本销售。

　　龙湖好望山

　　楼板价：10750元/平方米

　　开盘均价：15000元/平方米

　　目前均价：14524元/平方米

　　(精装修标准2600元/平方米)

　　在售户型：195平方米大平层

　　龙湖好望山2012年1月的成交均价为14524元每平方米，该项目地块由龙湖地产于2010年初以15.75亿元夺得，当时溢价率高达173%，折合楼面地价为10750每平方米。据网上房地产数据显示，龙湖好望山自去年5月份以来共推出619套房源。该项目开盘时报价为15000元每平方米，就龙湖拿地的成本价格来看，该批房源以15000元每平方米出售，也几乎只是微利套现。龙湖地产执行董事秦力洪透露，仅在2月18日-2月19日这个周末，龙湖就卖了10个亿。

　　新城忆华里

　　楼板价：7300元/平方米

　　开盘均价：14000元/平方米

　　目前均价：13700元/平方米

　　(精装修标准2600元/平方米)

　　在售户型：110和118平方米三房新城忆华里，2月均价为1.37万元每平方米，比去年均价低了16%。该项目的楼板价加上建筑成本，现在的售价已经接近成本价。新城忆华里首批83-118平方米公寓房源于去年6月19日开盘，单价最低16000元每平方米，当天即售罄。目前在售房源全部为花园洋房，主力户型为110和118平方米三房，这也是青浦城区为数不多在售的洋房项目，而定位为新海派石库门风格的花园洋房，更显弥足珍贵，与周边众多的小高层楼盘形成了差异化竞争。

　　万科清林径

　　楼板价：6000元/平方米

　　开盘均价：14000元/平方米

　　目前均价：13400元/平方米

　　(精装修标准1000元/平方米)

　　在售户型：94-118平方米小三房

　　万科清林径在售户型为94-118平方米小3房，均价13400元每平方米左右，比开盘时的价格略有微调，但参加团购活动可享2万抵6万的优惠。所有房源精装修交付，装修标准约1000元每平方米。项目亮点在于依托迪斯尼板块，带动区域交通、商业配套发展； 距离地铁16号线约2公里，规划申江路南段延伸到小区旁边，靠近S2，交通相对便利；万科金牌管家，专属尊贵服务。但是周边生活、医疗、教育等各项配套设施还不够齐全，还需大力完善。

　　16号线  开发商投资者望眼欲穿

　　楼市低迷期，新轨道交通的开通能否引爆周边楼盘房价？本期《东地产》挑选将于今年年底全线贯通并投入使用的轨道交通16号线，从线路所经板块周边楼盘历史成交情况及库存量方面看未来的房价走向。

　　东地产  汪露  报道

　　从投资机会上看，轨道交通的开通，无一例外会引发一轮上涨行情。

　　浦东唐镇原本只是处于外环外的一个小镇，板块内几乎没有什么配套可言，也没任何产业支撑，很多人都并不看好该板块。

　　投资者叶先生2008年在唐镇板块保利金色项目以均价8000元/平方米成交了一套的房子，随着后期楼市的复苏，2009年6月份，区域内楼盘的均价在1.1-1.3万元/平方米。即便新盘毕加索小镇起售价在1.4万元左右/平方米，而在短短10个月后，区域内房价一度被炒到2-2.2万元/平方米。

　　“‘难以想象’、‘无力承受‘等词汇是众多购房者当时的心态。”叶先生告诉《东地产》。而业内人士分析说，究其房价大幅上涨的原因，轨道交通2号延伸东段的通车起到了举足轻重的作用。

　　16号线成巨量库存救命稻草

　　16号线按其走向，途经板块由北向南依次为周康、航头、新场、惠南和临港新城。相关数据表明，2011年，新建商品住宅成交均价水平由高到低依次为航头、周康、新场、惠南、临港新城， 均价分别为2.31万元/平米、1.99万元/平米、1.63万元/平米、1.38万元/平米和1.03万元/平米，基本呈现依3000元/平米逐级递减的趋势。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉《东地产》，16号线的开通，使得上述区域在通过轨交串联的同时，房价比较及联动效应也将会进一步发挥，不排除各板块房价级差缩小的情况发生。此外，轨交站点相距不远、存在房价差距板块，也存在客源分流的可能性。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟表示，除板块内部相互影响及联动之外，整体来看轨交开通一般均会为沿线板块房产业发展迎来契机，尤其是临近轨交站点的房源。伴随流动人口伴随轨道交通呈钟摆式移动，周边的生活和商业配套必将有提升空间，这对地段价值和层次的提升也构成了支持。由于目前处楼市调控期，16号线利好因素可能暂受抑制。但伴随其运营成熟度提高，对周边板块的支持作用将会逐步发挥。

　　在经历2011年严峻楼市调控后，16号线途经5板块，均积累一定的新建商品住宅可售存量。表面上看，周康、惠南和临港新城板块的存量情况较为严峻，可售面积均接近或超过14万平米。若以存量面积除以2011年成交面积，去化问题最为严峻的板块是临港新城，目前可售新建住宅按2011年成交进度须26个月才能消化掉。

　　五大板块受益地铁开通

　　第一站：周康板块

　　根据汉宇地产周康分行置业顾问马涛介绍，在近几周接待的客户中，虽然有很多人都会提及到16号线车站站点位置，包括自己所购置的楼盘距离多少路程、有什么公交可以短驳等问题，但促成成交的原因并不在于此。市场的回暖主要还是跟市场的适度微调有很大的关系。马涛说，到目前为止还没有出现因轨交16号线而跳价的现象。

　　《东地产》了解到，周康板块次新房主要集中在未来建成16号线的罗山路站和周浦东站之间，其中距地铁较近者有海尚康庭、康桥宝邸等，但距离至少为两公里。目前，这些楼盘均价在1.35-1.4万元/平米，近期价格走势较为稳定。

　　现阶段周康板块的入市买家主要为首次置业刚需族，基本为来自金桥和张江的白领人群。购房预算在100万左右，为板块内房源较高性价比所吸引。这些买家在购房时少有考虑轨交开通因素，就近工作地点、房源性价比为其主要考虑因素。由于近期二手房交投冷清，业主并未有提价情况，但均较关心轨交16号线的建设情况，且预期年内16号线开通后，房价可有2500-3000元/平米的升值机会。

　　据周康板块周边中介顾问介绍，目前在11号线罗山路附近区域，地杰国际城等次新房单价普遍在2.2-2.5万元/平米，比周康板块品质较高次新房单价高5000-7000元/平米。但因买家存在取近舍远心理，且房源品质存在差异，故价差得以维系。若16号线开通后两板块仅缩短至1站距离，周康板块或将分流其部分客源，房价也将有一定提升空间，但还需要配套提升等因素作为支持。

　　整个二手房市场的房价和租金虽有小部分回调，但总体还是比较平稳。板块内次新楼盘的售价在1.6-1.8万元/平方米，老公房的成交均价在1.2-1.4万元/平方米。租金方面以城中花园精装两房为例，租金在2200-2500元/月；周边老公房两房租金在1800元/月左右。

　　第二站：航头板块

　　从汉宇地产航头分行资深经理赵泽晨的表述中不难发现，航头板块作为一个新型的社区，覆盖的产品比较丰富。而在住宅市场内，挂牌和成交量都不是很理想，导致这一现象的主要因素是区域内房价相比去年依旧较为坚挺，金色航城、海州桃花园等次新楼盘均价在1-1.1万元/平方米。同时由于楼盘均未满5年，交易成本过高也是阻碍市场成交的另一要素。当记者问及16号线对于区域楼盘的成交情况及成交价格等是否有影响时赵泽晨坦言，尽管轨道交通16号线会经过，但并没有通过城区主干道，距离航头中心区域的距离都较远，而且很多人目前对于车站站点的具体位置还不是很清楚，所以目前市场关于16号线没有起太大变化。

　　而在租赁市场方面，成交量则呈上升趋势，区域内的房源也相对比较充足。90平方米精装修房租金在1500-1800元/月，简装修房租金在1200-1300元/月，毛坯房则为700-800元/月。

　　第三站：新场板块

　　新场板块的二手房和租赁市场的市场占有率比较少，目前次新楼盘在1万元/平方米。市场更多关注的是一手房价和整个板块的发展。目前板块内在售的新房有丝庐雅苑别墅、万科清林径别墅和汇锦城。另外，丝庐雅苑住宅项目、汇锦城别墅项目、东方冠郡的即将开盘。

　　第四站：惠南、临港新城板块

　　从惠南和临港新城板块2011年新建商品住宅成交明细来看，前者成交重心主要集中在面积100-120平米、总价140-170万的房源；后者成交重心主要集中在面积85-95平米、总价80-95万的房源。轨交开通后，在比价优势及关注度上升等因素影响下，惠南板块有可能会吸引部分较成熟地段的置换需求买家。而临港新城板块也有望迎来更多外部刚需买家关注。

　　就2011全年的二手房成交行情来看，临港新城的多数成交单价在1万元/平米以下，有一定的向上空间；而就成交量来说，去年1至4季度其成交分别是31、67、122、80套，横向与全市其他板块相比，并不很低。汉宇地产惠南镇分行经理萧卫卫告诉《东地产》，惠南板块内听潮豪苑、新凤凰城、华钜等次新楼盘的售价在1.2-1.4万元/平方米，老公房的售价在1-1.1万元/平方米。租赁方面，精装两房的租金在1500元左右/平方米。而从2月份后半期开始，看房的客户开始剧增，与之前门庭若市有了明显反差。在周末，一般业务员都有2-3组客户看房，高的则达到4-5组，其客户多半是在附近上班的新上海人。从客户的反馈中发现，目前观望的程度还是较为浓厚，但也有部分客户开始担心16号线通车会对房价的影响。在整体的惠南市场上，房价、成交量等还未因16号线有太大的影响。

　　16号线引爆弱市房价

　　据16号线途径板块周边中介门店经理介绍，近期80%的案例成交总价在150万元左右。不难发现，本次原南汇楼市有所回暖。“主要原因还是取决于目前楼市政策的适度微调，整个刚性需求的集中释放。当然，2012年轨交16号线的通车也有一定的作用。”一名中介资深经理告诉《东地产》。

　　付伟说，随着16号线通车的临近，势必破压买卖双方的心理防线。一旦双方的心理变化累计到一定程度发生扭转，交易成交的释放量也会逐步增大，16号线成为引爆楼市房价的导火线也不会是意外，但关键在于双方心理变化也会受到楼市后期的相关政策的风向牵引。

　　而与付伟持有不同观点的业内人士称，过去地铁利好板块的成功案例唐镇，房价之所以在短短几个月内可以炒到如此之高，这跟楼市政策、银行的信贷政策、市场一、二手商品房的供应状况等大环境都很大的关联，而轨道交通2号东段延伸的通车事件只是当时合适楼市上涨契机的最佳推手。而目前关于16号线通车能否引爆房价还言之过早。

　　从收益深度上看，周康无疑将成为五大板块内收益最为丰厚的一个。在地理位置上，它是距离中心区域最近的一个板块，其商业、交通等配套设施都已相当完善，一直都被冠有“小上海”美誉。但相对周边整体房价还是处于“价格洼地”状态，以相距最近的北蔡板块为例，往往两房的价格可以在周康买到一套不错的三房，而两地的间距不过10分钟车程。而16号线的通车会大大提升两个板块的间距，这对刚性和预算有限、但空间需求明显的改善型客户将是一个极大利好消息，也会使这批人逐步引导入周康板块中。这些隐形需求量的提升，也将必然会影响周康板块的房价。

　　链接：

　　本年度通车轨交线路一览

　　◎ 11号线北段二期(江苏路-罗山路)

　　辐射涉及板块，从北至南有：徐汇中心板块、徐汇龙华板块、徐汇滨江板块、浦东西三林板块、浦东东三林板块、浦东北蔡板块和浦东周康板块。

　　◎ 12号线东段(金京路-国客中心)

　　辐射涉及板块，从东到西有：浦东的金桥板块、杨浦的黄兴板块、杨浦的东外滩板块和虹口的北外滩板块。

　　◎ 13号线西段(华江路-金沙江路)

　　辐射涉及板块有，从西到东有：嘉定的丰庄板块、普陀的长征板块、普陀的长风板块、普陀的真如板块、普陀的曹杨板块和普陀的武宁板块。

　　◎16号线利好项目聚焦