降价躲猫猫 老业主智斗开发商

　　降价“躲猫猫”  老业主“智斗”开发商

　　宝山象屿郦庭开盘直降5000元/平方米，开发商开盘为避老业主玩起“躲猫猫”，业内专家担忧矛盾激化，建议楼市政策微调。

　　东地产  曾倩文  报道

　　2月23日下午五时，杨浦邯郸路199号复旦皇冠假日酒店2楼的宴会厅，人头攒动，象屿郦庭开发商正在此秘密开盘。

　　戏剧性的是，就在前一天，同样在复旦，象屿郦庭前期业主正筹划应对开发商降价的维权行动。

　　越来越多的迹象显示，新一轮惨烈的价格战将在上海楼市爆发。无可奈何的开发商们为避免与业主的冲突，与老业主们玩起了“躲猫猫”。

　　不过相比过去老业主动辄打砸售楼处等过激行为，如今对降价司空见惯的业主也情绪稳定了很多，维权行动都比较理性。

　　团购等通知“步步惊心”

　　下午五点刚过，杨浦邯郸路199号复旦皇冠假日酒店2楼的宴会厅里人头，购房者排起长长的队伍，一个个被叫到房间里选房，人群直至深夜才散去……这是2月23日宝山象屿郦庭项目开盘时的场景。

　　为什么宝山高境镇的楼盘要到五角场酒店里去卖，时间还偏选在晚上？事情还要从象屿郦庭的团购活动讲起。

　　日前，《东地产》记者以购房者身份亲历了象屿郦庭与沪上某房地产网站联合推出的直降5000元/平方米的限时限量团购活动。

　　记者发现，“交钱后等通知”这句话几乎贯穿本次开盘的全过程。自2月1日获得预售证开始，象屿郦庭开始了两周的蓄水时期，购房者交1000元的“报名意向金”后可以参加团购活动，但具体价格要等通知。

　　2月17日起，交了1000元的客户优先知道团购价格后，需再交2万元团购“预约意向金”，即便参加还要再等内部开盘通知。

　　2月22日，售楼人员短信通知，将在22—24日三天内的任意时间开盘。经过层层缴费与等待后，2月23日下午5点，意向购房者们突然收到开盘短信，并纷纷第一时间赶往售楼现场。

　　“为了防止降价引起老业主不满来砸售楼处，我们只好把售楼地点选在外面。”售楼员庞先生告诉记者，“这次团购活动共有300多位客户报名，我们只推出约200套房源，有意向购买的客户在收到短信后要尽快去排队。”

　　开盘当晚，记者陪同购房者张先生来到假日酒店时，时间是五点五十分，排号却已排到了100号开外。

　　“90平米的两房总价基本都在200万以内，我最后选了7楼的小户型，面积89.72平米，价格是192万。”张先生选好房出来后，给记者看他用手机拍的“一房一价表”照片时指出，“部分房源单价低至1.83万元/平方米，还低于对外宣传的最低价1.95万元/平方米，与前期销售均价2.5万元/平方米相比，估计降价幅度超过20%。”

　　记者在现场了解到，排队的大厅里看不到价格，购房者只有到选房时才能知道最后的价格。业主选好房子后并不当场签订合同，而是在隔天带好定金收据等相关材料到静安区江宁路358号某机构展示中心签约。截至记者晚上九点半离开时，选房活动仍在进行中。

　　据中房信提供的数据显示，象屿郦庭2月份共销售157套，成交面积14519平米，成交均价 2.10万元/平方米，开发商此次开盘一次性回笼资金约3.05亿元。

　　理性维权不砸售楼处

　　在象屿郦庭销售业绩获得龙年“开门红”的同时，一期与二期的老业主们也是相当精明。2月22日，象屿郦庭部分老业主在复旦大学邯郸路校区开会，商量维权事宜。2月25日早上，近百名老业主陆陆续续地到象屿郦庭售楼处集会，向开发商方面讨说法。

　　“有人说认为我们是缺乏契约精神胡搅蛮缠，有人说我们是看不得房价理性回落，但其实我们大部分老业主都是受过高等教育、有着冷静思考的人，不愿意发生像保利叶语那样砸售楼处的暴力事件。”业主维权行动主要组织者之一黄先生向记者回忆了当天的场面：“上午时，我们老业主手持标语和横幅来到售楼处集合，随后几十名警察到场维持秩序，由于我们只是将维权标语贴在沙盘和规划图上，并未有暴力举动，大部分警察最终离开了。到了下午的时候，有些叫喊了一上午的业主甚至在售楼处的沙发上睡着了。”

　　“我们不砸售楼处，并不代表我们不愤怒。”黄先生向记者指出，降价并不是老业主们最在意的，与一期仅有一墙之隔的地块上规划有变电站才是业主们维权行动的导火线。业主代表王先生也指出：“小区旁边规划有高压变电站一事，售楼员在售楼过程中并未告知我们，当有人提起此事时，他们也未明确说明。直到我们维权当天，售楼员还在向准备买房的看房者隐瞒变电站的事。有些交过定金的购房者在听说变电站一事后，当场就加入了我们的维权行动。”

　　记者在宝山区规划局网站上找到的相关规划方案，2007年12月时象屿郦庭一期东面相邻的淞南社区C3-07地块上规划有110KV变电站，占地面积2100平方米，建筑面积1010平方米。2011年3月宝山规划局信访公示文件中同样显示：“根据批准的淞南社区控详规划，其中N120401单元中规划的C3-07、C3-08、C3-09地块规划用途为变电站、菜市场及市政公用设施。”

　　黄先生透露，老业主们将集合更多的力量通过合法的途径与开发商斡旋，并尽量劝阻更多的购房者在不了解项目周边详细规划的情况下买下房子。如果说轰轰烈烈的砸售楼处行动让开发商焦头烂额，那么与文化水平普遍较高的前期的业主的“智斗”似乎更让他们担忧。

　　专家建言政策微调

　　在房价在持续下降的时候，市场各方心态已经在慢慢发生变化，开发商卖房难，就会采用各种较为实际的促销方式卖房，老业主砸售楼处无效后也慢慢冷静下来。

　　中房信高级分析师薛建雄分析指出，象屿郦庭去年8月份一期开盘售出140套，均价2.42万元/平方米，到了10月份提高了二期开盘价格，结果销售状况不佳，只卖出去30套，均价2.56万元/平方米。在同质化竞争激烈的宝山高境板块，象屿郦庭的处境十分尴尬：不降价就卖不出去，降价就面临近两百户老业主的质疑，只有用“打游击”这种形式开盘。

　　“一场房地产市场的‘百团大战’，正在欢歌与血渍中展开！”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，降价引起前期业主退房等矛盾是不可避免的。去年年底第一波降价潮，以上海四个楼盘被业主砸为典型；而今年第二轮促销活动将很快展开，将涉及更多开发商和更多的项目。预计2012年全国房地产开发企业的新开工面积将出现10年来的首次负增长。为了保证未来市场的供应量，政策要调整有半年的“微调期”，在市场价格滑到“半山腰”时就应该开始松动，等市场真的跌倒谷底，再要回暖难度会相当大。

　　上海智富集团房地产事业部总裁朱立平指出：“我们最关心的不是政策放松，而是政策应该怎样更合理。比如抑制投资和投机是有必要的，但方式不能太粗暴，应该用更精准、更符合市场规律的方法提高投资的风险和成本。”