地产调控需重视真实需求

　　周飙

　　 央行最近发表了对50个城市居民储户资产配置倾向的最新季度调查报告，显示储户的房地产投资意愿已降至1999年以来的最低点；对此状况，金融业大概早已心知肚明，无奈之下，一些省份的银行已开始放松房贷条件；实际上，自从限购措施推出以来，无论是新房还是二手房的交易量都已大幅萎缩，上述调查不过是再次确认了这一事实。

　　 多年来，那些主张对房地产市场进行严厉调控的人，最常引用的一种言论就是，高房价是一种泡沫，是投机炒作的结果，并未体现“真实需求”，现在，需求已经是被打压下来了，交易量也萎缩了，然而同时，房价却并未下降多少，那么笔者就有必要问问：泡沫究竟在哪里？请问有谁见过世上有什么泡沫能如此坚韧，乃至在交易大幅萎缩、市场景气度如此黯淡的情况下仍不破裂？这般坚韧如牛皮的泡沫，还能不能被叫做泡沫？

　　 其实，当调控从宏观措施转向对个人的直接限购时，泡沫是非就已经体现出来，因为，历史上配额限购这种管制措施也从未被用来对付泡沫（无论它是否有效），相反，它从来都是用来对付短缺的，宏观调控的老祖宗、汉武帝时代的桑弘羊便已懂得，对付投机和泡沫的方法是平准：在价格过高时向市场投放储备，而且政策部门恰恰拥有相应调控手段：它控制着绝大部分土地储备。

　　 即便你认为泡沫不是或不仅由供需关系所推动，而是流动性泛滥的结果，那也只须收紧银根，或单独控制流向房地产的货币，而无需限购，因为限购措施并不会直接对此目标有利：让更多的消费者买得起、住得到房子。

　　 不妨从另一个角度考虑这个问题：既然交易量萎缩了，必定有部分潜在交易者退出了市场，假如退出的主要是投机者，那么按泡沫论，大批炒家的离场必定导致价格暴跌，而实际上价格并未暴跌，所以即便按泡沫论观点，离场的可能是有实际居住需求的消费者或长期投资者，换句话说，真实需求可能受到了抑制。

　　 如果最初设定的目标实现了，那么，其结果应该是房价下降了，更多的人买得起了，因而交易量上升了，而不是相反：大家都不买房子了，所以房价才下跌了，然而我们现在看到的情况却恰恰是后一种；如果在相同价格下想买房的人少了，只有三种可能：要么是收入下降了，要么是偏好改变了：有些人突然不那么需要自己的房子了，这两条显然不是事实，那么只有第三种：相同的只是名义价格，买房者实际付出的代价提高了。

　　 很多期待购房的老百姓，他们的中产梦只好搁置了，作为一大支柱的房地产及其下游产业陷于停滞，银行少了一大块低风险业务，一些地方政府陷入财政困境；有人或许认为，这至少可以给未来保留一份土地储备，可是，按目前的人口趋势，房产需求还能旺盛多少年？十几年后再把这些土地投放出来还能值多少钱？无论站在何方立场，无论怎么算，这都是一笔让所有人都吃亏的糟糕买卖。