新租房时代：开发商有望从单纯卖房到租售并举

　　新租房时代

　　东地产 编辑部 报道

　　如果我们将过去10年称之为“买房十年”，那么未来10年，或许可以称之为“租房十年”。

　　这是房地产市场从黄金十年走向白银十年的业态变化，过去开发商只卖房子，未来也可能租售并举。过去没有“机构出租人”，未来10年这一行业也将从萌芽到壮大。

　　在未来市场中，以政府主导的公租房和廉租房市场将发挥积极作用，成为引导租房行业规范和自律的重要力量。3月底，中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰透露，未来公租房和廉住房将并轨运营，上海方面目前已在调研阶段。“两房并轨”将放大政府主导的租房市场的能量预示新租房时代的提速。

　　随着住房保障的进一步完善，未来10年，大学生走出校园可能选择租房，不需要马上为奋斗蜗居劳累，可以将有限的精力和财富投入到创业中去。有部分闲钱的人，可以选择租房，在房价上涨并不迅速的时候，把闲钱投入到投资通道。甚至有钱的人，他们会享受住在不同高品质地段的感觉，选择租房居住。

　　针对不同人群的租房机遇，也将大幕开启……

　　卖不掉，就租吧！

　　未来10年，开发商有望从单纯卖房到租售并举。

　　东地产 周东健 报道

　　“卖不掉，就出租吧！”这句话通常适用于二手房房东。然而，在未来十年内，这句话可能同样适用于一手房开发商。

　　在市场不好，卖不动房源的时候，转而寻求出租，可能成为未来开发商的选择之一。

　　易居房地产研究院流通研究所所长崔裴教授对《东地产》记者表示，在欧美等房地产市场发展成熟的国家，新房开发出来后，有很大一部分是用来出租的。未来中国的新房市场走向成熟后，也会像欧美国家一样出现租售并举的局面。

　　《东地产》了解到，目前在上海，以租为主的项目只有绿宝园等几个少数的高端项目，整个行业尚处于起步阶段。

　　西方国家新房出租顶半边天

　　“在欧美国家，开发房源用于出租的开发商和开发房源用于出售的开发商，比例都差不多，有些国家甚至开发房源用于出租的开发商更多。”蔡斐表示。

　　据悉，在美国，有31%的开发商将自己开发出来的新房用于出租，在英国，这一比例更大，达到40%。

　　蔡斐分析，在欧美等房产市场成熟的国家，主营租房业务的开发商，比主营售房的开发商经营状况更好。

　　以两家美国上市公司圣乔和W·P·CARY公司为例，圣乔专注于开发房屋销售，W·P·CARY专注于开发房屋租赁，这两家上市房地产公司的市值都是18亿美元。但圣乔公司的BETA值达到1.4，显示这个公司的风险水平超过行业，而W·P·CARY公司的BETA值只有0.8，风险水平低于行业。

　　“在美国纳斯达克市场，一共有9类地产上市公司，其中除了抵押和服务类别外，其他7类地产公司都从事于房屋租赁相关的业务。蔡斐表示。

　　在美国，甚至有一些公司自己不造房子，而专营收购房源后的租赁运营业务。这类公司，即是“机构出租人”。

　　机构出租人往往会在收购下业主方的房源后，继续租给业主方，双方签订一个较长的租约，租约满后，业主方还可以以约定价格再收购回原来的物业。这是一个类似于 “期权”的买卖合约。

　　对于业主方而言，卖掉房源可以迅速盘活大量资金，而对于机构出租人而言，可以获得稳定的收益。

　　租售并举有赖资本市场通畅

　　西方国家开发商能在销售和租赁之间灵活转换，有赖于其灵活而发达的资本市场。

　　开发商可以通过资本市场获得充裕资金，在房屋推向租赁市场后，在较长时间内可以将房源的出租率，租金水平培育到一个较高水平，然后转手卖给其他的机构出租人。

　　在这中间，开发商不仅能获得租金收益，也可以通过物业的增值获利。

　　但在中国，开发商除了自有资金外，很多情况上是严重依赖于开发贷款。由于证监会对房企上市有严格规定，而开发贷也会随着市场调控而松紧不一，因此，开发商从资本市场上获取的资金并不稳定。

　　一位开发商高层对《东地产》记者表示，开发物业后用于出租，意味着资金长时间内沉淀在项目里，与其获取少量租金，不如降价卖掉房子去其他项目上赚钱，通过高周转率获取利润。

　　此外，由于中国并没有机构出租人这个行业，导致开发商将新房用于出租，培育好市场后，没有人接盘，没有相应的退出机制。

　　“如果我培育的是商业地产的出租物业，做几年后可以卖给其他投资人，但将成批住宅房源用于出租，培育几年后，没有机构来接盘，我的房子都成二手房，要卖给散户了。”上述开发商人士表示。

　　蔡斐分析，要形成开发商租售并举的产业链，不仅在于开发商这一环节，还包括机构出租人等行业的完善，而目前这一行业在国内也还是刚刚起步。

　　未来10年或迎租房时代

　　相对于国外新房出租市场的火爆，国内习惯了赚快钱的开发商，更喜欢出售房屋后快进快出，将房源变现。

　　“一方面，是开发商习惯了赚快钱，另一方面，是国内租金上涨速度远远低于房价上涨速度，租金回报率越来越低，开发商更没兴趣做了。”中国房地产信息集团分析师薛建雄表示。

　　以上海开盘较早的豪宅四季雅苑为例，1995年四季雅苑开盘时，200平方米的联排别墅，价格只有80万，而当时租金一套月租能有2万元，租金回报率为30%。而现在相同房源，价格涨到1500万元，而租金只上涨到5万元，租金回报率只有4%。

　　租金回报率偏低，使得国外通过私募基金购买房源，然后运营出租房获得稳定收益的方式行不通。

　　“一方面是租金回报率低，无利可图；另外一方面，是资金成本高，甚至资金成本高过了租金收益率。”薛建雄表示。

　　对于开发商而言，财务成本和租金回报率的核算远比房东来得复杂，很多开发商在资金获取途径上，成本也是不一而足。

　　《东地产》记者了解到，在2000年左右，开发商的资金成本大约在7%，而租金回报率大约在8%以上，当时新房用于出租，从开发商的角度来说，可以提供稳定的收益。而目前，租金回报率只有3%左右，而资金成本超过了10%，开发商贷款开发新房，用来出租，就是一个赔钱的买卖。

　　“过去10年房价上涨迅速，开发商租售并举很难做，但未来10年房价上涨会较慢，而租金上涨会迅速，再过几年，当资金成本降到2%-3%，而租金回报率能稳定上升到5%-6%的时候，开发商租售并举的时代就会来临了。”薛建雄预测。

　　公租房将引导上海租赁市场

　　随着公租房体量增大，将起到行业带头作用，引导行业规范、自律。

　　东地产 周东健 报道

　　在3月底召开的“中国房地产科学发展论坛”上，中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰在接受记者采访的时候表示，应当把廉租房与公共房并轨，统筹建设，统筹规划，还可以吸引社会资金来投资保障房。

　　参加会议的上海住房保障与房屋管理局副巡视员李东透露，上海政府目前已经要求廉租房与公租房并轨，不久，上海将出台一个通知。

　　易居房地产研究院流通研究所所长崔裴教授指出，“两房并轨”后，上海公租房将发挥更大空间，同时对行业的引导和规范能力更强。

　　公租房将起引导作用

　　上海保障性住房以健全四位一体(廉租房、经适房、公租房、动迁房)的保障房体系为目标。其中已经趋向成熟的动迁房、经适房、廉租房体系，主要的对象是本地户籍人口。而公共租赁房则不限上海户籍，也未设准入标准。

　　目前房屋租赁市场乱想丛生，中介、二房东和房东各自占据利益链的一端。

　　由于市场不透明，中介和房东或二房东联手哄抬房价，随意终止或改变租房合同等行为屡见不鲜。

　　另外，由于监管乏力，群租现象也是屡禁不止。

　　上海德佑地产分析师陆骑麟对《东地产》表示，由于目前外来人员是整个租客群体中的占比最多的人群，且公租房市场并不限制户籍，因此公租房市场可以起到引导整个行业健康发展的作用。

　　蔡斐也表示，由于公租房是机构出租人，有公司在运营，因此对于租后服务等方面，可以起到自然出租人无法起到的作用。

　　“公租房的体量在市场中的占比会逐步升高，逐步起到行业龙头的作用。”陆骑麟表示，公租房逐步成熟的运营，还将在立法等方面为相关部门提供参考思路。

　　公租房降低成本是关键

　　在不久前推出的公租房中，由于地段偏远，且价格相对周边普通租赁房源没有多大的价格优势，因此公租房在上海遇冷。

　　由于目前上海普遍租金回报率已经偏低，而建设方为了回收成本，所以短期内租金下调的可能性并不大。

　　蔡斐分析，虽然政府对于公租房的土地出让，税收等方面给出了很多优惠政策，但是因为很多城市土地并不是无偿划拨，建筑成本也高，因此沉淀资金很多，无形中背上了很大包袱。

　　蔡斐建议，可以通过一些政府指定的租房运营机构，将社会上很多闲置房源统一承租下来，然后政府通过补贴的方式再低价出租给租客，这样短期内政府的资金压力就没有那么大。

　　无独有偶，不久之后就有消息传出，上海市政府将对一项名为“构建货币化住房补贴体系”的课题开会讨论。

　　复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰在其微博(http://weibo.com)上表示，上海市早在2009年即已开始研究“构建货币化住房补贴体系”，并在2010年初就已经形成基本方案。他表示，此举有望推动上海市建立起货币租金补贴体系，与公租房相衔接配套，实现政府补贴公租房租金。

　　养老金入市短期无望

　　对于近期热议的万亿养老金入市传闻，有业内人士建议，可以将万亿养老金投入到公租房市场。因为公租房市场体量庞大，且收益稳定，可以成为养老金的投资良途。

　　但多为业内人士对《东地产》表示，目前养老金投资公租房的时机并不成熟。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，目前公租房市场运营机制还不健全，另外回报低，周期长，所以养老金入市，在短期内可能性并不大。

　　在此前已经获准进入公租房市场投资的保险金和企业年金，收益率都设定在5%，而国社保基金理事会数据显示，在2001年-2011年的11年里，全国社保基金共实现投资收益2847亿元，年均收益率为8.41%，

　　杨红旭分析，相对于目前养老金较高的投资回报，公租房的投资回报率还无法满足。

　　链 接

　　今年更多公积金收益投资公租房

　　上海市公积金管理中心主任沈正超在昨日举行的第四届中国房地产科学发展论坛上透露，2012年，上海将拿出更多的资金投资公租房，解决买不起房的公积金缴存职工家庭的住房改善问题。

　　沈正超介绍，2011年初，上海市公积金中心曾对长期未使用过公积金的缴存职工做过一次抽样调查，调查结果显示，有占缴存者总数百分之二十左右的职工因收入水平低买不起房，但他们的居住状况比较艰苦，迫切希望政府或公积金能为他们提供公共租赁住房，解决居住困难。

　　目前，各区公租房均在建成或上马中。浦东新区建交委副主任说，去年底，在财政投入6亿元的基础上，浦东新区公共租赁住房投资运营有限公司挂牌成立，负责公租房筹建、运营和管理工作，将尽快拿出公租房的运营方案，调动各方积极性，探索在全区形成开发区、工业园区和街镇共同参与的建设格局。

　　另外，此前公积金中心利用公积金增值收益出资16亿元，投资收购了上海新江湾尚景园公共租赁住房项目。该公租房项目配置了基本家具、家电设备，以略低于市场租金水平，向未使用过公积金的中低收入缴存职工家庭出租。短短一个多月，2200套公租房已有1100余户公积金缴存职工家庭提出申请并通过了审核。

　　市相关部门透露，2012年，市公积金管理中心计划继续使用增值收益收购新建保障性住房项目作为公共租赁住房使用。

　　目前，市公积金管理中心正在梳理遴选第二批贷款支持保障性住房建设项目，争取抓紧上报国家相关部门审批。

　　开发商整租坐等售价升值

　　新租房时代需求扩张，开发商的赢利市场也会细分。

　　东地产 童丹霞 报道

　　租赁产业化亦步亦趋，针对不同租赁对象，开发商在产业化路途中也需变革前进。

　　每平方米售价高达7万多人民币的四季雅苑，在前后为期8年的出租生涯中，出租率维持80%上下，每栋月租金达4—5万元，这样的生意经李嘉诚旗下的和记黄埔不是第一家，汤臣一品、绿宝园、玛莎公寓等高端住宅先租后售，实现效益最大化的做法正是开发商毛利率突破的窗口，不过，前提条件是开发商现金流的稳定。

　　在未来10年市场中，开发商将持有物业出租的案例将越来越多，甚至会像欧美等国家一样促发出专营这个业务的开发商类别。就目前而言，开发商能直接在租赁产业化中大展拳脚的还是高端市场，而中低端租赁产业化，对开发商而言，更多的是通过为政府配建保障房达成。

　　第 一 类对象：高端租赁市场

　　租房诉求点

　　以境外高管、国内高净值人群为主流人群，

　　因工作时常面临调动，或对生活居住地的体验。

　　和黄先租后售投资回报翻三番

　　“40岁之前还是租房为好”。万科董事会主席王石认为，年轻人有很多不确定性，而房子是不动产，如果想换工作，想变卖房子，它可能会成为包袱。

　　的确，买房子不同于购买家具、家电，对一个家庭而言属大宗消费，有时侯就是倾其毕生积蓄也很难买到一套合适自己的房子，尤其是在房价步步高攀的境况之下。

　　Facebook首席执行官扎克伯格对于金钱的漠不关心似乎已经达到了病态的程度，尽管身家已经接近70亿美元，他和相处7年的女友仍然租住在距离公司不远的一家公寓里。

　　而有着“打工皇帝”之称的唐骏，一直租住在酒店。对他来说，租房占用资金少，剩余资金通过投资产生的经济效应更高。他举例称，新天地10万一个月的租金，一年就150万左右；然而周边200平米的房子，至少要卖2000～2500万，而2500万每年的利息就是500万。

　　也有高净值人群选择租房看重的是文化和生活品质，对于三益中国院长高栋来说，租住在离公司不远的老洋房里，地段、弄堂、品相、风格、年代、人文、花园、古树、装修是让其选择的理由。

　　针对高端租赁市场的个人投资者有之，不过，根据全球最大的私有房地产咨询公司莱纺国际提供的数据显示，上海豪宅年租金回报率约在3%，而这一投资回报低于年存款收益。

　　与个人投资者单独出租形成对比的是开发商的对外整租，以和记黄埔对上海四季雅苑整租举例，在前后出租了8年，顺利收回逾11亿元的租金后，2008年和黄将四季雅苑在重新装修后出售，再赚一把——这样，之前每幢月均贡献4万—5万“现金流”的稳定业绩将有望在约40亿元的销售收入。单套房价每平方米也较2001年预估的每平方米不到3万元，再到如今的每平方米超过7万元。

　　不过，业内人士认为，要想学习和黄操作路径，对优质物业先祖后售，势必要求开发商拥有雄厚的现金流。而国内房企要想摆脱现金流窘境，并非一两年内所能完成。

　　第 二 类人群：中端租赁市场

　　租房诉求点

　　以“夹心层”人群为主，如一些新的大学毕业生或企业白领，还有一些从外地

　　迁移到城市工作的群体。租金承受能力相对提高，对租赁地段要求较高。

　　夹心层催生二房东

　　刚毕业先租房，华远地产总经理任志强的给富人造房，得罪了一大群毕业生。

　　不过，高企的房价的确让不止是刚毕业的大学生望而却步，工作多年的企业白领也不得不在租赁市场寻求解决。

　　从复旦大学毕业已有3年的王小姐，就职于上海徐汇一所知名中学，市中心地段的高房价仍难购入，尽管即将结婚，但商量再三，还是决定继续再学校附近租借一套二居室，一来方便上下班，二来缓冲买房压力。

　　对于这部分住房“夹心层“人群，租金是一方面，但对地段和室内功能的需求远高于廉租房对象。

　　对此，以“夹心层”为主要出租对象的《公共租赁住房优秀设计方案》，便一直强调站在使用者的角度上把满足使用者的要求放在首位，如在室内功能问题上，要求平面布置应优先考虑功能需要，比如在沙发和餐桌的取舍上，以餐桌位置为主，还应考虑冰箱、洗衣机、收纳空间的位置。

　　在公共租赁房市场，开发商的参与并不少见。位于中外环之间的普陀大型公租房社区，周边靠近规划轨交16号线、轨道交通2号线。而该项目开发建设由上海地产集团承担，在地上建筑面积21.4万平方米内，用于租赁的住宅和宿舍就有20.5万平方米。

　　不过，除去政府推行的公租房，中端租赁市场仍有绝大部分在商品房市场完成，从沪上中介公司了解到，以地铁附近的小两房和大学周边的学区房最受中端人群欢迎。

　　而在中端租赁市场中，也形成有炒房客集中承租物业，再进行对外出租，产生“二房东”角色。

　　第 三 类人群： 低端租赁市场

　　租房诉求点

　　对租金价格较为敏感，租赁范围主要集中在学区房老公房内，或聚集在郊区。

　　开发商配建廉租房

　　廉租房正解决低端租赁人群的租房需求，针对家庭人均月收入11400元/人的标准，且已接受民政部门连续救助6个月以上。与此同时家庭人均居住面积低于7平方米等设置的门槛，上海在2010年就提出力争2.1万户家庭受益。

　　面对庞大的市场需求，日前首批上海市筹廉租房房源正式完成交接。据了解，首批签约交接的房源共524套，分布于 嘉定江桥、闵行浦江、浦东新区康桥和周浦的大型居住社区内。房型全部为一室一厅和二室一厅，单套建筑面积为50平方米和70多平方米。按照市住房保障房屋管理局的要求，上述房源均经过基本的室内装修，具备入住的使用条件。

　　对于低端租赁人群敏感的租房价格，上海市住房保障房屋管理局14日公布的《上海市廉租住房实物配租申请条件和配租标准》显示，上海廉租房的租金标准参照住房所在地市场租金的80%确定，报同级价格主管部门和住房保障房屋管理部门核准后执行。

　　为了提供更多的廉租房源，上海市房地局表示，将通过收购、增购和配建等多种形式筹措规模适度的廉租房房源，并且不断建立健全廉租对象退租机制。

　　开发商配建也正成为政府筹措廉租房动作之一，免税、贷款放宽、拿地便捷、融资优势等条件让开发商在低利润配建基础上得以享受。

　　根据中国财政部、国家税务总局早前发出通知指出，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。

　　此外，中国人民银行和银监会联合发布的《廉租住房建设贷款管理办法》将企业建设廉租房贷款利率在基准利率水平上下浮一成，并将其资本金率下调至20%。