房地产信托仅5%难兑付

　　房地产信托仅5%难兑付

　　东地产  童丹霞  报道

　　自去年以来，房地产信托迎来兑付高峰，针对房地产信托难兑付的消息不断，更有媒体指出50%的信托难兑付。

　　《东地产》记者了解到，信托兑付难的问题并没有外界想象的严重，多位信托公司人士及业内专家指出，最多5%的房地产信托产品出现兑付难题。“不能称之为兑付险情、兑付危机，顶多是因为现金流问题产生的暂时兑付难题。”

　　与此同时，面对房地产信托兑付问题，一场关于地产基金公司接盘信托公司的可行性研究正在悄然展开。

　　中小房企兑付有难度

　　在2012年一季度结束后，房地产信托即将进入单季900亿的兑付时代。

　　中金公司一份针对房地产信托专题分析报告显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。

　　如此庞大的兑付款项，盛世神州房地产投资基金董事长张民耕坦言，在目前房地产形势下，确实存在压力，但信托产品是中国金融中具备最灵活的手段，即可以通过发行新的信托计划接盘，也可以自有资金介入或资产管理公司收购，还可以通过基金公司接盘。

　　因此，在他看来，全年2500亿元的到期兑付款，有兑付问题的比例不会太高，预计在5%左右。

　　也有信托机构认为，产生兑付问题的房地产信托产品主要集中在中小型房地产企业，大型房企项目量大，通过降价回笼资金可以顺利完成清算。

　　房企降价助力清算

　　针对渐近的房地产信托兑付时间点，部分房地产企业纷纷采取降价措施，提前清算。降价阵容也从龙湖、星河湾，扩散至招商、保利等大型房企。

　　在降价打折下，其中招商地产旗下的佘山珑原也在3月底以单价3.2万元的破纪录的低价成交2套。最高时期，该项目叫价6万元每平方米。

　　事实上，通过房地产信托融资已经是开发商常规手段，包括万科A在内的30家地产上市公司几乎都有地产信托项目，共计118个项目、金额达630亿元。从发行规模看，发行规模最大的万科A达到90亿元。从到期规模看，今年到期规模较大的有中华企业44亿元、万科 A43亿元、金地集团24亿元。

　　而3月30日，龙湖好望山集中成交192套房源，成交价格统一为14525元/平米，没有出现价格差，成交总金额2.7亿元。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，此次龙湖好望山城集中成交应该非普通购房者购买，按照之前集中成交而价格统一的经验来看，此次成交应该是龙湖将龙湖好望山城192套房源当做金融产品设计，或以该项目这些房源抵押融资，或以房地产信托形式进行交易。

　　基金接底信托难度重重

　　尽管最终面临无法完成兑付的比例并不高，但有关房地产信托产品一旦出现问题，如何下一步操作的研究也正在展开，除去开发商降价偿还信托融资外，基金能否接盘信托也首度被提及。

　　信达地产旗下的股权基金相关负责人认为，房地产信托退出机制有七种方法可以尝试，基金化资金池、资产管理公司接盘、信托间相互接盘、信托公司固有资产接盘、信托公司关联股东接盘、民间高利贷，以及地产基金接盘。

　　在上述负责人看来，地产基金接盘信托产品处于起步探讨阶段，一旦可以完成信托与基金的合作，对于盘活资产值得期待。不过，该负责人也承认，目前机制下难度重重。

　　“开发商是否能接受？房地产私募基金资金是否能够到位？基金介入的时机点如何测算？”针对基金接盘信托，一家北京信托公司负责人认为必须先行解决这三大问题，才能进一步讨论是否可操作性，尤其是开发商、信托公司、基金公司三者间的相互合作模式和信任建立。