地产全行业资金链紧绷 开发商借新钱还旧债

　　开发商借新钱还旧债

　　在地产全行业资金链紧绷背景下，神秘资金逆势而动，大幅拉升房地产股票，其间究竟隐藏怎样的秘密，怎样的玄机？

　　东地产  王戈  报道

　　3月26日，远在美国哈佛商学院游学的王石发出一条经典的问答式微博(http://weibo.com)。

　　“问：中国房地产有泡沫吗？答：有。问：如何防范？答：参照日本泡沫教训：看哪些企业破产和原因。问题在资金链断掉。教训之一：永不拿地王(众笑)；之二；做刚性需求，市场再不好也要结婚生孩子，是吧(众笑)。”看似心情不错的王石在微博中还写道：“道理谁都明白，但世道好时会情不自禁拿地王，赌价格神话；做大户型，赢利多。”

　　与王石远隔万里的国内资本市场，地产股却出现了明显的异动。

　　地产股逆势大涨

　　3月28日，沪深股市放量重挫，上证综指跌幅达2.65%，深成指跌幅达3.15%。在市场的重要心理关口被纷纷跌穿之际，房地产股却逆势而起。当天早盘，“招保万金”四大传统地产龙头一度拉升逾2%，尽管午后随大市回落，但收盘仍有招商地产、保利地产收涨。

　　3月29日，股市继续破位下行，但地产股再度卷土重来。截止当天收盘，招商地产上涨4.29%，金地集团上涨3.95%，万科A上涨2.38%，保利地产上涨2.37%。其间，万科股价盘中一度被逆势拉升达5%以上，而招商地产涨幅一度超过6%。此外，与数十家公司封于跌停板不同，地产股中莱茵置业等两家地产股封于涨停，世茂股份等多家个股涨幅超过4%。当天，房地产类股为唯一上涨板块。

　　多位市场人士向《东地产》表示，地产股出现明显的异动，但具体原因不详。

　　与房地产逆势上涨相反，地产行业政策却利空频出。3月27日，中央政府网发布国务院关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见指出，要继续搞好房地产市场调控和 保障性安居工程建设。意见要求，要严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

　　3月28日，住建部副部长齐骥称，要抓住市场调控的有利时机，深入研究制定“标本兼治”的房地产市场调控长期的政策，在土地供应、税收政策、金融信贷等方面积极探索创 新，为房地产市场的长期平稳健康发展奠定良好的基础。

　　除消息面难以找到股价上涨的依据，地产业上市公司基本面也正面临前所未有的考验。

　　资金链告急

　　受制于楼市调控下销售不振、以及资本市场的持续低迷，房地产公司的资金链已极度紧崩。

　　目前房地产行业已经有49家上市公司披露了2011年财报，统计显示，49家公司平均每股经营现金流量为－0.27元，有27家公司呈现经营现金净流出。其中，保利地产、招商地产、金地集团，每股经营现金流为-1.12元、-1.60元、-0.81元。

　　统计数据还显示，上市房企共有49家公司公布年报合，总负债额度达到了5789亿，环比之前一年上涨达40%。负债率同时明显上升，2011年平均负债率超过70%，创出10年来最高。

　　一边是现金流入不敷出，另一边是债台高筑，更要命的是，还款压力日益临近。

　　来自申银万国的一份研究报告显示，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，共有约3062亿元本息到期，将从3月陆续进入偿付高峰。在这种情况下，房企的还款压力正面临巨大考验。

　　“如果楼市低迷的状况持续，且信贷不放松，那么今年下半年可能有相当数量的地产企业存在信用违约风险，甚至不排除迎来地产企业的破产潮。”一位信托风控人员告诉《东地产》。

　　不过，该人士也指出，资金链环节中，能否借新债还旧债是其中关键。

　　挺股价融资一石二鸟

　　事实上，年初以来，负债累累的房地产企业掀起了一轮融资潮。

　　稍加留意，很容易列出一连串知名房的再融资事件。今年一季度，万科、首开股份等上市房企进行的信托融资就近百亿元。3月中旬，华侨城A股发布公告称，将实施高达250多亿元的融资计划。有业内人士表示，“如果再算上担保贷款、各种债务融资、股权融资等，一季度房企融资规模将超过600亿元，甚至有望达到千亿元的水平。”

　　在传统的好世道中，房企很容易实现拿地——股市融资——项目开发——销售回款——再拿地——再融资的简单扩张模式。但眼下，由于股票市场低迷，同时政策上的限制，房地产企业在股市的融资渠道已经行不通。

　　“股权质押是最快捷的方式。”据业内人士介绍，和银行信贷、房地产信托、股市IPO、增发等融资渠道相比，股权质押是最快速获得借款的方式，一般20个工作日内即可到帐，目前年利率在10%左右。不过，《东地产》记者了解到，股权质押即根据不同房地产企业的资信情况，根据股票市值，约定一个质押率。比如，10亿元的股票市值，质押率为50%，可以用股票质押方式获得5亿元的资金，而市值关乎股价，因此股票表现成为融资多少的关键。

　　“股价如此逆势异动，肯定有一些外界不了解的信息。”前述人士告诉《东地产》，通过拉升股价，既增加了融资额度，又维持了公司形象，这是一个一石二鸟之举，因此，不排除是产业资本或关联资金大幅增持而为。

　　事实上，资本市场上并不乏类似案例。去年底以来，华侨城大幅增持公司股份，事后公司再融资公告公布，市场即认为，华侨城名为“公司价值被低估”，实为再融资铺路。

　　而眼下，当房地产市场资金链全面紧崩，股市持续破位下行之时，房地产股整体性的异动，或许正是房地产产业资本为再融资布下的一招险棋。