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叶枫:限购不宜作为长期调控手段

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-04-11 03:06 来源: 21世纪经济报道

  叶枫

  北京购房资格造假的事件,再度说明了限购作为行政性调控手段,只能短期内发挥作用,时间长了,贪腐问题频发,由此带来的收入分配不公等社会问题更是愈积愈多。

  自从北京实行房产限购政策出台以后,有关可以花钱办购房资格的说法,就一直有流传。无论是到新房楼盘,还是到二手中介门店,当你提出自己有购房意愿而没有购房资格的时候,对方都会说可以花钱帮你搞定。

  但是,这种潜规则一直存在着,却从没有人去说破它。

  道理很简单:如果真的通过花钱办理了购房资格而买房的人,自然是不敢说;即便是掉到了坑里的人,也不会对外说自己曾经有过这种违法违规的想法。

  这其中可能还有一个重要原因,那就是这种办理渠道是很“权威”的,大部分通过这个渠道去办理购房资格的人,都获得了成功,否则这种事情不会至今存在,而没人愿意揭开他。

  第一个高调站出来揭露这个潜规则存在的是soho中国董事长潘石屹,日前他在博鳌论坛一个主题午餐会上表示,目前北京存在很多花钱购买购房资格的问题,花费从1000元到10万元不等。他说,目前限购政策已经导致房地产行业有阳光透明的事情不去干,而去干违法乱纪的事情。

  老潘这种呼吁并非孤例,自从房产限购政策实施以来,很多专家和开发商都公开表示过反对,甚至有的地方政府也在抵制限购。

  然而,在房价纳入政绩考核的压力下,地方政府终于扛不住,而纷纷走上限购之路。

  自从2011年2月17日北京市开始实施限购政策以来,各地政府纷纷效仿。应该说,限购政策让北京的房价有了一定幅度的下降,使得投资购房需求比例大大降低。

  北京房地产协会副会长陈志在腾讯房产2012年一季度新青年置业报告发布会上表示,今年一季度北京房价成交均价为12326元/平米,同比去年下降了20.6%,比去年全年均价下降了6.4%,购房者当中有91.3%是刚性购房需求。

  北京市住建委主任杨斌亦在此前一次媒体采访中明确表示,限购政策让北京房地产调控取得了明显效果,要作为一种长期调控政策坚持下去。

  可见,政府的态度是想让限购作为一项长期调控政策存在,尤其是在北京。杨斌表示,房产限购政策不仅是调控房价的手段,也是控制人口涌入,规范北京这样超大城市发展的一个有效手段。

  而潘石屹认为,限购政策刚推出的时候本来是作为一个短期政策提出的,而如今政府要将其作为一个长期政策推行下去,将会给房地产行业带来致命的打击。

  一方面是限购带来的需求抑制作用太大,而房地产行业在2010-2011年的时候正是一个高峰期,当时供地形成的房屋供给量很大,如今突然遭遇了断崖式的需求萎缩,带来房价下降的同时,也会带来固定资产投资下降和很多房地产及关联企业关门倒闭,其对其经济的负面影响几何,还不可知。

  另一方面是限购政策是一种行政调控手段,任何行政调控手段都会带来一定的权力寻租空间。

  尤其是在这种政策控制很严厉的时候,这种寻租空间就越大。假如汽油很紧张,而对汽油实行计划供给,那么谁有批供给汽油的权利,谁就可能从中获得暴利。

  除了北京以外,其他城市限购措施多数以一年社保或纳税为期限,这很容易通过一些常规方法就可以规避。

  例如,某城市对所有购房者直接给予本市户口,那么直接可以免除限购。此前,成都还曾准备将限购的资格复核环节放到交房以后,这意味着1年以后再核查是否复核购房资格,限购政策形同虚设。

  因此,限购政策在各地随着时间推移,其政策效力也会出现衰减,然而各地由于过于依赖土地财政,前两年卖地过多,其城市房产供给量大增,将是地方房价上涨的最大压力。

  当前调控应该着眼于2年以后,甚至更长的时间,因为那个时候会受目前市场影响,土地供应减少等原因,带来新一轮房价上涨的问题。

  而当前最重要的任务就是增加商品房的有效供给量,而要实现这一点,就要缓和房地产企业资金链,鼓励其继续开发。

  房地产受调控影响,具有很强的周期性,而目前正处于下行周期,这个时候储备长效政策,完善顶层设计正是时候,时间越拖,调控工作也将陷入被动。

  2011年初的时候,限购政策仅仅是作为一个临时措施用于干预房价,而如今却身陷其中,难以退出,根本原因就是这1年多的时间里,有关部门并没有研究出有效的长期调控手段。而房产税政策又难堪重任。

  中国房地产调控似乎是一道比哥德巴赫猜想还难的数学题。连住建部部长都曾公开承认:我知道限购政策不合理,那么你有什么好的建议?提出来?

  希望有一天,中国房地产调控部门不再以这种方式问政于民,而是能够真的使中国房地产行业步入良性发展轨道。

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