叶枫：限购不宜作为长期调控手段

　　叶枫

　　北京购房资格造假的事件，再度说明了限购作为行政性调控手段，只能短期内发挥作用，时间长了，贪腐问题频发，由此带来的收入分配不公等社会问题更是愈积愈多。

　　自从北京实行房产限购政策出台以后，有关可以花钱办购房资格的说法，就一直有流传。无论是到新房楼盘，还是到二手中介门店，当你提出自己有购房意愿而没有购房资格的时候，对方都会说可以花钱帮你搞定。

　　但是，这种潜规则一直存在着，却从没有人去说破它。

　　道理很简单：如果真的通过花钱办理了购房资格而买房的人，自然是不敢说；即便是掉到了坑里的人，也不会对外说自己曾经有过这种违法违规的想法。

　　这其中可能还有一个重要原因，那就是这种办理渠道是很“权威”的，大部分通过这个渠道去办理购房资格的人，都获得了成功，否则这种事情不会至今存在，而没人愿意揭开他。

　　第一个高调站出来揭露这个潜规则存在的是soho中国董事长潘石屹，日前他在博鳌论坛一个主题午餐会上表示，目前北京存在很多花钱购买购房资格的问题，花费从1000元到10万元不等。他说，目前限购政策已经导致房地产行业有阳光透明的事情不去干，而去干违法乱纪的事情。

　　老潘这种呼吁并非孤例，自从房产限购政策实施以来，很多专家和开发商都公开表示过反对，甚至有的地方政府也在抵制限购。

　　然而，在房价纳入政绩考核的压力下，地方政府终于扛不住，而纷纷走上限购之路。

　　自从2011年2月17日北京市开始实施限购政策以来，各地政府纷纷效仿。应该说，限购政策让北京的房价有了一定幅度的下降，使得投资购房需求比例大大降低。

　　北京房地产协会副会长陈志在腾讯房产2012年一季度新青年置业报告发布会上表示，今年一季度北京房价成交均价为12326元/平米，同比去年下降了20.6%，比去年全年均价下降了6.4%，购房者当中有91.3%是刚性购房需求。

　　北京市住建委主任杨斌亦在此前一次媒体采访中明确表示，限购政策让北京房地产调控取得了明显效果，要作为一种长期调控政策坚持下去。

　　可见，政府的态度是想让限购作为一项长期调控政策存在，尤其是在北京。杨斌表示，房产限购政策不仅是调控房价的手段，也是控制人口涌入，规范北京这样超大城市发展的一个有效手段。

　　而潘石屹认为，限购政策刚推出的时候本来是作为一个短期政策提出的，而如今政府要将其作为一个长期政策推行下去，将会给房地产行业带来致命的打击。

　　一方面是限购带来的需求抑制作用太大，而房地产行业在2010-2011年的时候正是一个高峰期，当时供地形成的房屋供给量很大，如今突然遭遇了断崖式的需求萎缩，带来房价下降的同时，也会带来固定资产投资下降和很多房地产及关联企业关门倒闭，其对其经济的负面影响几何，还不可知。

　　另一方面是限购政策是一种行政调控手段，任何行政调控手段都会带来一定的权力寻租空间。

　　尤其是在这种政策控制很严厉的时候，这种寻租空间就越大。假如汽油很紧张，而对汽油实行计划供给，那么谁有批供给汽油的权利，谁就可能从中获得暴利。

　　除了北京以外，其他城市限购措施多数以一年社保或纳税为期限，这很容易通过一些常规方法就可以规避。

　　例如，某城市对所有购房者直接给予本市户口，那么直接可以免除限购。此前，成都还曾准备将限购的资格复核环节放到交房以后，这意味着1年以后再核查是否复核购房资格，限购政策形同虚设。

　　因此，限购政策在各地随着时间推移，其政策效力也会出现衰减，然而各地由于过于依赖土地财政，前两年卖地过多，其城市房产供给量大增，将是地方房价上涨的最大压力。

　　当前调控应该着眼于2年以后，甚至更长的时间，因为那个时候会受目前市场影响，土地供应减少等原因，带来新一轮房价上涨的问题。

　　而当前最重要的任务就是增加商品房的有效供给量，而要实现这一点，就要缓和房地产企业资金链，鼓励其继续开发。

　　房地产受调控影响，具有很强的周期性，而目前正处于下行周期，这个时候储备长效政策，完善顶层设计正是时候，时间越拖，调控工作也将陷入被动。

　　2011年初的时候，限购政策仅仅是作为一个临时措施用于干预房价，而如今却身陷其中，难以退出，根本原因就是这1年多的时间里，有关部门并没有研究出有效的长期调控手段。而房产税政策又难堪重任。

　　中国房地产调控似乎是一道比哥德巴赫猜想还难的数学题。连住建部部长都曾公开承认：我知道限购政策不合理，那么你有什么好的建议？提出来？

　　希望有一天，中国房地产调控部门不再以这种方式问政于民，而是能够真的使中国房地产行业步入良性发展轨道。