广州甲级写字楼需求创新低

　　赢周刊记者 韦常春

　　“我们预期虽然整体房地产市场局面会维持稳定，但下调的趋势将无可避免。”4月10日，仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平指出，2012年开局之初，由于国内经济发展势头受到外围金融市场波动影响，广州的出口和工业生产均呈现增速放缓，再加上国内货币政策仍没有放松的迹象，在内外经济忧虑加重的情况下，甲级写字楼需求持续下滑，零售增长的势头也受到波及。展望未来，整体市场需求对预期政策性调整的依赖加重，特别是内需将继续充当举足轻重的角色的环境下。

　　甲级写字楼需求滑至“冰点”

　　仲量联行观察到，由于国内经济增长放缓及外围金融市场不明朗，加上国内信贷仍然收紧，甲级写字楼需求自去年第四季度起大幅下滑，今年一季度净吸纳量持续下滑至约4万平方米，是自2009年后金融风暴复苏以来的季度新低点。同期，由于部分新增供应推迟于下季度，整体空置率仍然平稳，维持在11.3%。仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示，“本季由于租户承租能力持续下滑，需求普遍转向成本节约型扩张。部分空置率较高的大厦业主为吸引租户而采取灵活的租赁条件，使整体甲级写字楼租金出现增长停滞。”

　　尽管外企需求呈下降趋势，内企表现仍强劲。一季度主要成交包括：广铝集团租下利通广场2366平方米，南方电网租下创展中心1700平方米，万联证券租下高德置地三期3600平方米，集佳律师事务所和广信律师事务所分别租下广州银行大厦800 平方米和2184平方米。

　　在自用需求带动下，写字楼买卖成交保持活跃，富力盈凯广场在项目推出3月内已售出约35%写字楼面积。仲量联行预计2012年新增供应超过60万平方米，新竣工大厦均位于珠江新城。仲量联行广州及深圳商业地产部主管马炜图表示：“由于个别新大厦去年预租情况理想，整体需求下降的情况有望在未来数季回稳，但新租赁需求将保持下降趋势，预计空置率较高的大厦及即将落成大厦受到的影响较大。因此，2012年租金趋势维持上季度预测，预期平均租金下降的风险加大。”

　　今年商铺供应量将创新高

　　另一方面，零售增长成为一季度广州经济亮点，受此带动，一季度商铺市场租赁活跃，租金持良好上升态势，其中餐饮及服饰连锁店最活跃，但预计短期内零售业竞争加大且需求疲弱，将使租金升幅收窄。预计2012年新增商铺供应近45万平方米。仲量联行广州研究部经理曾丽预计，内外需求均呈疲弱态势，短期内将导致零售消费出现放缓的可能性增加。广州消费品零售总额将维持上升趋势，但预计升幅收窄。零售业扩充需求继续稳步上涨，但由于受新商场的后起压力，原有商场将面临更大考验。2012年供应量将达历史高位，预期短期空置率将逐渐升高，租金升幅受压。

　　在政策性打压下，豪宅市场也在下滑。一季度广州新房销售量下降至242套，不仅较前一季度下降53%，而且达到了历史新低。为加强推销力度，一季度新发售豪宅物业售价低于预期。本季二手豪宅买家减少，且多数是价格敏感度较高的改善型自住购房者，卖家因而加大折扣力度。仲量联行广州战略顾问部主管唐文杰预计今年内交易低迷的情况将持续，豪宅市场全年跌幅可能达到10%－15%。“部分开发商的资金压力越来越重，销售放缓更加大了他们的压力，以价换量的战略调整会是必然的结果。”

　　卫星新城成为工业投资新热点

　　工业物业市场方面，物流园受出口放缓影响，租金增长乏力，产业园则因市场气氛向好而见租金微升。此外，中新知识城从一季度起陆续有项目启动，成为近年众多企业的热点投资区域。

　　中新知识城由新加坡星桥与广州开发区合资开发，起步区有10平方公里。今年3月宝洁亚太区最大的工厂第四厂项目动工，一期面积有20万平方米，未来计划扩大到70万平方米。面积为40万平方米的腾飞项目也已在一季度启动。仲量联行预计2012年将有21个项目在知识城内启动，包括中国移动广东研发中心、京东商城华南基地、金发科技碳纤维项目、广州三孚新材料科技有限公司等。仲量联行广州工业部主管张宁指出，中新知识城以利用知识城的优势、吸引世界高端人才为发展目标，重点发展高价值先进制造业和知识密集型服务业，通过招商引资，吸引国内外知名企业的入驻。