万通商业地产模式新博弈

　　3月9日，万通地产发布2011年年报，公司全年营收48.18亿元，同比增加了35.03%。其中，房产销售营收46.78亿元，同比增长36%；营业利润率44%，同比增加4个百分点。但净利润同比下降24.7%至3.11亿元。

　　这是万通由“宅”转“商”，试水新模式的首个“年考”。据了解，资产减值损失加大及投资收益同比下降是拖累利润增幅的主要原因。现在看来，万通“轻资产”模式仍存在变数。

　　年报显示，2010年万通出资子公司资产获得投资收益1.3亿元，而2011年未处置资产，投资亏损3483万元；2011年资产减值损失1.74亿元。

　　早在去年4月，在房地产业不景气的大形势下，万通将其业务重心由住宅开发向商业开发倾斜，转型开发商业地产。实施“导演+制片”模式(“轻资产”模式)，由专业的房地产投资和资产管理公司负责运营商业地产项目，实现收入的多元化，并始终将“轻资产”模式视为转型的终极目标。　　

　　据悉，万通地产进军台湾的“万通台北2011”项目就是万通地产“轻资产”模式在住宅领域和国际化拓展方面的大胆尝试。此外，更是对万通团队执行力和战略推进能力的一次大考验。但其首次试水并没有在台北当地引起太大轰动，原因是“并没有公开在台湾地区销售。”

　　加码商业地产，万通实属无奈之举，或者说是顺势而为。但万通地产董事长许立在接受媒体采访时曾表示：“我们仍将按照既定战略顺利推进业务，在住宅业务保持稳定贡献的同时，商业地产的发展以资本能力和运营能力为核心全面开花，目前呈现加速度发展态势。”

　　万通地产相关负责人透露，未来拓展布局公司计划进一步提高商用物业的核心能力，实现收入多元化，继续向沿海二三线城市重点布局，加强快进快出的销售型商业物业，计划将启动3至5个轻资产项目。其目标是将在数年内实现商用物业收入占总收入15%、利润占总利润30%。

　　在这些数据的背后，是万通地产为商用物业确定的全面配置融资策略。业内相关人士分析认为，万通一方面将信托、PE、抵押融资等策略娴熟运用；另一方面确定租户、融资伙伴、主开发商等融于一体的联合体拿地策略，将起到“四两拨千斤”的作用，从而为万通地产商用物业的快速崛起增添助力。

　　但商业地产的开发并非住宅地产那么轻松。一方面尽管商业地产没有住宅地产那般受到国家宏观政策调整的影响大，但也正因为如此，导致了众多住宅地产商纷纷转型押注商业地产，导致竞争更加激烈；另一方面，在物价横飞的当下，很多商家对于商业地产项目也都呈现出更多的观望态度，需求至少在短时间内难以大量的释放，转型应该谨慎。业内人士分析指出。

　　西南证券股份有限公司研究员肖剑也认为，目前来看，对于万通“轻资产”模式，这一提法在舆论上的影响力比较大。其实，更多的是一种概念性质，理念比较先进，但是实质的效果还是需要很长时间的考验。

　　而且，房地产行业出现阶段性波动，未来发展具备较大的不确定性。在业内，几乎所有的地产企业均调低了2012年的预期目标，万通同样也在思考。万通控股董事长冯仑此前就曾表示，万通在拐弯时速度要放慢，在转型后就要加速。如此看来，万通如要实现“商业住宅并驾齐驱”尚需时日。

　　社科院地产中心相关人士表示，万通通过在财务、融资上引入实力强的品牌合作伙伴，为优质物业的长期持有、运营，提供稳定的财务支持，长远看来，所有的参与者都将从该物业的增值中获益。

　　转型“轻资产”模式使得万通在面对形势严峻的楼市之时能否依旧从容，“慢”中求得稳定发展？随着万通商业地产比例大幅提高，预期在未来两年内，万通总体毛利率将进入下降通道。新的开发模式，显然对管理者提出了更高的要求，万通地产的团队能否胜任，还将继续由市场来检验。