租赁市场戴“紧箍”，楼市调控暗升级

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　

　　 当前，房地产交易市场已被限购、限贷套牢，政府开始将目光移向广阔的租赁市场。

　　近日，郑州市房管局联合郑州市公安局、郑州市地税局等多部门对房屋租赁启动调查摸底工作，力求11月底前租房备案率达到100%。

　　在楼市交易量下跌，租金水涨船高之时，有业内人士分析，政府此举可收到一箭多雕之效，尤其会进一步收窄投资者利润空间，调控于暗处升级。

　　

　　租金大涨

　　自去年最严厉的调控政策实施后，刚需持币观望，继而各地房租均有不同程度上涨。为此，国家发展和改革委员会于去年5月发出干预通知，提出“采取多种措施控制住房租金过快上涨，维护租赁关系的稳定”。

　　但是，各地方政府并未立马出台相应政策，租金依然攀升。尽管一些房主因为房子难卖转为出租，房源有所增加，但是租金并未下降，租赁需求依然旺盛。

　　 公开资料显示，深圳2月二手住宅平均租金为43.53元/平方米/月，环比同比上涨9.87%，而租赁成交量同比上涨近2成。

　　 而对比去年，郑州今年1~2月的房租涨价幅度高达20%。记者走访发现，去年一室一厅价格约为240元~550元，而今年则为300元~600元。

　　一位不愿透露姓名的业内人士称，郑州的房租价格涨幅放在全国看不算太高，有的城市涨幅达到30%~40%。租金的上涨主要与持续调控下部分购房需求转化为租赁需求有关。调控政策的持续，将继续促使租金保持上升态势。

　　

　　“紧箍”出台

　　租金的大幅上涨与国家宏观调控中限购令等行政手段不无相关，自今年年初，住建部就表态要加快研究房地产调控的长效机制，以疏代堵，继而推行了差别化房贷，释放了部分刚需。但是，二手房租赁价格上涨压力依然不减。

　　据宜居不动产交通路店业务主管黄云龙介绍，一般小区中进行买卖的房屋仅是少量的，约60%~70%的房屋均用于出租。当前调控背景下，刚需族购买二手房需缴纳的各种税费约9%，而购买新房仅1%，因此很多房主转为出租。

　　与此同时，与房地产相关的多个税种收入下降。1~2月，房地产业营业税和企业所得税分别下降22.7%和12.3%，土地增值税和契税分别下降0.4%和15.7%。因二手房交易减少，前两个月来自房屋转让的个人所得税同比减少25.8%。

　　租金大涨、财税锐减，各地政府已不能坐视不管。

　　面对郑州市房屋租赁备案率极低（约10%）的状况，郑州市房管局联合公安、税务、工商等部门对房屋租赁进行联合管理，以期建立完整的出租房屋动态信息管理档案。

　　郑州市房产租赁市场管理处办公室副主任李文说，此次联合管理的备案范围包括除保障性住房以外的任何出租行为，包括开发商自持物业、个人或集体的租赁。

　　

　　引导理性投资

　　尽管投资性需求已经受到限购等政策的极大约束，但是随着郑州近两个月的新房成交量和房价似乎有抬头的迹象，亦有专家认为现在各商家促销，是投资抄底的好时机，投资需求蠢蠢欲动。

　　河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社认为，通过房屋涨价后转卖或出租是由此获得财产性收益的两种主要方式。目前，前者偷税漏税的空间越发狭小，而后者在备案率极低的当下尚有收益空间。恰在此时，政府联合多部门进行备案登记，不仅能增加税源，而且对投资投机性需求再次释放“no”的信号。

　　“尽管郑州市房屋出租征税相关制度已出台多年，但流动人口变化很快，征集税的人力等成本太高，且出租有隐蔽性，政府并未进行严格执行。”刘社说，现今由于中介公司多已备案，通过他们监测大量散户出租行为则会降低政府的征税成本。

　　上述业内人士分析认为，规范房屋租赁市场与宏观调控打击投机性投资的主旋律是一致的，可在削薄投资者利润的同时，引导理性投资。