房价下调通道未改

　　回建强

　　近期楼市处于各种纠结中，政策到底该坚持还是放松存在争议、市场是回暖还是回调依然有待观察。政策纠结、市场摇摆、观点对撞是当前楼市现状的真实写照。

　　从近期种种迹象看，我国楼市可能依然处于下调通道中。

　　宏观经济不容乐观。不管管理层承认与否，房地产业是国民经济的重要支柱产业，这是客观存在。只有正视这一客观事实才能更好地运用政策手段，促进房地产业与宏观经济的健康稳定发展。一季度数据显示，我国GDP增幅继续回落、外贸进出口增幅回落，PPI涨幅回落较多。这表明我国宏观经济形势依然严峻，房地产市场也面临继续调整的可能。

　　贷款增量方面，中国人民银行发布的《2012年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款一季度增加2427亿元，同比少增2812亿元，一季度增量占同期各项贷款增量的10.2%，比上年全年水平低7.3个百分点。可见，虽然国家有关部门在强调货币政策的适调微调，但实际看投向房地产市场的贷款依然在回落。

　　购房利率政策方面，年初以来针对首套自住需求购房，商业银行提供的贷款利率普遍在基准利率的基础上进行了下调，一般为8.5折。但最近上海个别银行却取消了这种利率优惠，如工商银行。实际上，业内此前就有传言，5月份之后，商业银行将取消首套房贷款利率优惠。商业银行的这种做法似乎与整体的政策氛围和市场期待相悖，但传言变成了现实，只能说明商业银行已经或多或少看到了房地产市场未来存在的风险，并且提前开始调整风控措施。

　　央企开始打折出货。央企的动作向来是楼市发展的风向标。此前，国资委要求非房产主业的央企退出房地产项目，就一度被看成给央企放风，提前规避政策风险。实际上，后来接连两年的限购、限贷政策印证了这种判断。

　　4月份行情不及市场预期。传言总归有八卦的成分，那么从实际市场运行数据看，当前楼市也是不容乐观的。北京中房研协研究中心发布的《中国房地产市场研究》4月报显示，2012年4月份，十大重点城市成交面积环比几乎全面下跌，其中重庆跌幅最大，达26.51%，成都的跌幅次之，跌幅为26.02%；从全国来看，监控的30个重点城市中，22个城市成交面积环比呈现下跌，平均跌幅为14.93%，其余城市成交面积环比均有所上涨。

　　4月份市场表现出乎各方的意料，预期中的回暖并没有来临。4月份的数据更加印证了笔者此前对这轮所谓“回暖”行情的忧虑和谨慎。另外，从连续四个季度的行业数据看，房地产投资增幅表现为持续回落，商品房销售量和金额都出现了绝对量的同比回落。因此无论是短期的月度走势，还是中期的季度走势，房地产市场趋势是向下调整的。

　　综合来看，3月份房地产市场的所谓“回暖”行情是短期异动，是刚性需求压抑过久的正常释放，这种反弹不构成整体市场的反转。无论是外部经济环境，还是房地产业的政策尺度，行业投资及销售形势都不支持市场的转向。业界要密切关注市场动向，为未来市场的可能调整做好充分准备。

　　（作者为北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）