顶级豪宅惜售过冬 汤臣一品售价不降反升

　　林琅

　　当上海多个高档物业相继大打优惠牌时，在顶级豪宅云集的陆家嘴板块，房企采取截然不同的态度，有的微幅折扣去化小户型，有的不降反升。“顶级豪宅以降价方式实行促销，并无太大作用。”华远地产董事长任志强表示。

　　今年4月以来，上海豪宅市场跌声不断。星河湾、仁恒、绿地、恒盛等各家房企名下物业，纷纷传出以优惠措施促进成交的消息。然而，如果以均价10万元作为分水岭的话，不少售价在10万元/平方米以上的顶级豪宅楼盘，更愿意采取“惜售”策略静观市场。

　　作为顶级豪宅标杆项目的汤臣一品，根据其最新对外报价，当前中高区房源的销售均价为17万元/平方米。而在2011年7月，该盘一套23楼物业的成交均价约14.05万元/平方米。其后9个月内，住宅始终呈现“零成交”状态。

　　《第一财经日报》记者询问了多家中介门店，有工作人员表示，汤臣一品在市场上的二手房源极为有限。“去年还有房东挂出来几套，一套低区房源挂牌价格13.9万元/平方米，一套中区房源的挂牌价格约在15万元/平方米，但大多属于有价无市的行情。”该人士介绍说。

　　最近一次汤臣一品的二手房交易案例发生在2011年8月，据陆家嘴区域内一家中介机构透露，该套房源约430平方米，处于7楼低区位置，最终成交均价为12.5万元/平方米。如此看来，排除了所售房源楼栋位置、区位差异等诸项因素，以所售新房及二手房源价格做参考，汤臣一品的销售价格不降反升。

　　事实上，在顶级豪宅云集的陆家嘴板块，以新鸿基凯旋滨江园为首的各个豪宅项目，相继表现出力争豪宅客户的积极态度。截至昨日，上海官方网站“网上房地产”统计数据显示，3月23日开盘的凯旋滨江园，已售套数为20套，累计住宅合同均价为11.7984万元/平方米。其中，成交均价约为11.4465万元/平方米的2房户型，销售占据大半，共计14套；而成交均价为12.3318万元/平方米的3房户型，则占比三成。

　　不仅于此，继新鸿基推盘入市之后，睽违近3年的中粮海景壹号亦在低调筹措之中。据知情人士透露，该盘销售均价很有可能会高于15万元/平方米。而当前该盘在二手房市场中的挂牌价格，便是15万元/平方米。这一价格，距离当年业主购入时的新房价，上涨幅度约50%。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，尽管楼市调控呈现定向宽松或局部放松的迹象，地方政府也频发“微调”信号，但在经济增速预期放缓的市场背景下，中央关于调控的态度并未出现实质性松口，“去投资化”的政策仍将影响2012年豪宅市场的走势。

　　“虽然当前高端市场降价行为是房企主动调整市场策略的结果。但顶级豪宅对保值看得较重，大降价怕伤害品牌及形象，但对激活成交而言，限时限量的微让利促销所带来的市场效果又不大，因此合理定价显得尤为重要。”宋会雍表示。

　　“开发商只把2房、3房的较小户型交给中介机构代理，而4房或以上的大户型则自己选择客户定向销售。”一位不愿意透露姓名的中介负责人解释道。

　　“从汤臣一品的销售策略来看，如果既没有优惠幅度亦没有降价策略，那么开发商的去化意图是不明确的。”业内人士分析说，“从这层意义上来看，倒更类似于惜售了。”DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏认为，在当前调控压力之下，总体上海住宅市场确实处于历史低位。仅从后市供应情况来看，整体库存压力仍然较大。“淡市操盘的核心，其实是在考验开发商驾驭风险的能力，实质上提升性价比还是最根本的执行法则。”