房地产企业的涅槃重生

　　文/常鑫鑫

　　1998年，中国商品房改革以后，福利分房的时代终结，越来越多的新人不得不靠自己的工资去购买新房。在住房改革的前两年，房价似乎没有多大的变化。然而到了2000年，当回家买房置地的温州人发现，温州的房价居然比国际大都市上海的房价还要高时，一群提着大包小包现金的温州人涌到了上海，从此打开了中国房价快速上升的通道。

　　2000年上海虬江路上的房价不足3000元，2004年涨到7000多，2007年过了2万，2009年直逼3万。2000年北京通州的房价只有1800，2004年涨到3000，2007年超过8000，2010年达到2.4万。也就是说，如果你2000年在通州花18万买一个100平米的房子，到了2010年，你就有200多万的身价。可那个时候，有多少老百姓会预知到这样的结果呢？房价的持续上涨让许多工薪阶层感叹：“攒钱的速度永远赶不上房价上涨的速度”。

　　众多房地产企业的老板在谈到房价时也坦言：“现在不是要不要涨的问题，而是要涨多少的问题”。在2009年的中国胡润富豪榜公布后，虽然老百姓对房地产暴利的故事已经听过不少，但是当知道前10位富豪中有8位，前100位富豪中有51位与房地产行业有关时，还是令人咂舌，许荣茂、杨惠妍、朱孟依、卢志强、黄伟、王健林等一大批地产大佬们进入了中国老百姓的视线，房地产行业名副其实地占据了中国财富的半壁江山。

　　危机四伏的年代

　　赚了钱的房地产大佬们，开着宝马，坐着奔驰，每次出门都有一大批保镖跟着，出入各大豪华的私人会所，享受灯红酒绿的生活，然而在同一片天空下，还有一批人被房子压得喘不过气来。虽然中国人不再为吃饭穿衣发愁，但是从艰苦生活中成长起来的父辈们仍然有着很强的危机意识。为了能够让孩子不再像自己当年那样饱受艰辛，房子成为许多小伙子娶老婆的必备条件，有人戏谑中国的“购房刚需”是被丈母娘逼出来的。为了结婚，小伙子们拼命地赚钱，普通家庭的父母拿出了一辈子甚至是几辈子的积蓄，有的还需东挪西借，才可能凑够首付。接下来的日子，全家进入偿还月供的“房奴”时代。另外一些人，不想被压在“房奴”的大山下，则选择了“蚁族”生活。

　　改革开放以前，大家吃的是大锅饭，采用的是计划分配制度，尽管发展比较落后，但是贫富差距较小，大部分人都没有感受到贫富差异，也没有体会到人与人之间的生活竟然会有那么大的不同，也没有那么多对社会的抱怨。一句话，虽然穷，但是活得很舒适。改革开放以后，靠着各种赚钱的途径，中国一部分人的财富迅速积累了起来。《2010胡润财富报告》称，中国内地千万富豪人数已达87.5万人，已有1900位十亿富豪和140位百亿富豪。发达国家一般情况下要经过3代人的努力与积累才达到的财富，中国人可以在十几年，甚至几年就梦想成真。美国有20%的人群属于高收入人群，即年收入超过10万美元，他们掌握着美国49.4%的财富。但是在中国，1%家庭就已经掌握了41%的财富。这并不是改革开放的错，如果没有改革开放，也许我们都还过着一穷二白的日子。扭曲的资源分配模式，导致了财富分配上的不公，使得老一辈真情的愤怒和新一代娱乐的愤怒相互交织。房价的迅速上蹿，直逼民众的心理底线，戴上“房奴”和“蚁族”帽子的人们用怨恨代替了愤怒，高房价引发了更高的民怨 。

　　网上曾流传着一个帖子，它回顾了日本1985年—1991年房地产市场走势，发现与中国2005年—2008年房地产市场走势颇为相似，最后预言中国房地产会在2009年崩盘。此帖一出，在网上受到疯狂的转载，但更高的房价夺去了人民最后的这点希望。这些年，网上一旦出现类似房价暴跌的帖子就受到追捧，说明人民对打压房价是多么的渴望，不管其陈述有没有道理，人们都愿意相信它是真的，这是一种无助后的无奈，叹息间透露的更多是悲凉。

　　当民怨长期得不到安抚时，其就变成了熊熊的烈火，四处燃烧。“经济适用房”变成了“小三房”，“我爸是李刚”，“药家鑫事件”……一旦出现与“房子”、“富二代”、“官二代”有关的事件，就会被民众无限地放大，有一种“杀之而后快”的心态。政府也开始感到了危机，温顺的中国老百姓越来越不相信政府了。尽管中国政府仍然存在一些官僚主义的作风，但他们大部分都是从基层走上来的，对现实生活有着更深刻的理解。为了保持社会的稳定，守住改革开放以来中国共产党人的成就，政府不得不出手对房价给予控制。国家的房价调控政策持续不断地抛出来，“国十条”、“国八条”、“保障房”、“限购令”等让房价进入了多年来难得的平静。从2011年下半年开始，中国房地产市场开始变冷，“限购令”让市场看到了政府控制房价的智慧，对“限购令”不折不扣地执行让市场看到了政府规范房地产市场发展的决心。

　　房地产企业的集约式转型

　　面对强大的民怨和政府的有力调控，房地产企业会走向绝路吗？可以比较肯定的是，在这次政府调控过后，中国房地产行业的暴利时代即将过去。那种依靠拼命囤地，大肆开发，到处建房的粗放式发展模式将不能适应房地产行业发展的需要。根据市场经济发展的规律，当一个行业存在暴利时，会吸引一大批企业进入该行业，随着竞争的激烈，行业的平均利润率会下降，生产效率差的企业会被市场淘汰，留下那些生产效率高的企业，并且会出现一股并购潮。因此，只有房地产行业的强者才能留下来。

　　如何才能成为房地产行业的强者呢？从粗放式发展模型向集约式发展模式转型是房地产企业发展的必经之路，能够提前做好准备迎接挑战的企业将能够顺利地度过这个“冬天 ”，而那些像“寒号鸟”一样等着明天“垒窝”的企业将会被市场淘汰。从粗放式向集约式转型并不是一件容易的事，它需要企业在盈利模式、人才引进、公司治理等方面都进行配套的改革，改革意味着公司利益关系的重构，其中的阻力只有那些真正经历过的人才知道。冯仑在他的《野蛮生长》一书中写道，同为当年房地产行业的开拓者，王石放下个人利益对万科成功施行了公司制改革，带领万科走向了行业龙头。而冯仑的万通集团却被企业内部利益的纠葛绊住了脚，被远远地甩在了后面。当年，房地产企业不改革只是意味着发展缓慢，仍然能够在房地产快速发展的盛宴中获得一杯羹，而如今，房地产企业不转型将很可能永远在市场上消失。凤凰涅槃是为了重生，房地产企业的集约式转型也是为了获得新生。