房地产的市场属性应得到尊重!

　　房地产调控的大方向没有错，但在实施过程中不能一味强压，要审时度势。

　　江苏省扬州市住房保障和房产管理局网站8日刊登文件称，从7月1日起，对该市个人购买全装修房将给予政策奖励，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励;建筑面积在90平方米以上、120平方米以下的，给予5‰的奖励;面积在120平方米及以上、144平方米以下的，给予4‰的奖励。有关政策的执行期暂定为一年。

　　此事立刻在国内引发争议，国内媒体纷纷报道，中国地方政府松绑楼市又添一例。有人认为，当前正处于房地产调控关键期，扬州新政很可能起到间接托市的作用，这与中央调控的精神相悖;还有人猜测，扬州新政也会像佛山、芜湖新政一样，很快被撤消。

　　扬州市官员立刻对此进行解释。该市房产局副局长孙蔚称，该政策所说的“成品住宅”是指“精装修房”。之所以会出台这个政策，原因在于去年江苏省政府曾发文，明确要推进行成品住宅建设，要求到2015年，苏南地区成品住宅新建率达到60%，苏北地区达到40%，其目的在于通过成品住宅的开发减少二次装潢垃圾量。

　　尽管扬州官员对此进行了解释，但大家都心知肚明，地方政府大着胆子不断试探中央底线，是想在房地产市场上取得变相突破。过去，佛山、芜湖、上海等地都曾做过尝试，但都被中央迅速给打回去了。因此，扬州此次“曲线放松”能否得到中央政府的许可?可能存在很大的变数。

　　这种担心是有道理的。由于中央政府房地产调控的立场未变，国务院领导屡次强调坚持房地产调控不动摇，明确表态“房价要回归到合理价位”。在这个目标没有达到之前，地方政府的任何政策松动，都可能被视为“僭越”而被打回去。

　　不过，任何政策的执行都必须看形势变化。在安邦研究人员看来，房地产调控持续至今，已经起到了显著的效果，因此决定下一步调控政策的尺度应该有所变化。安邦高级研究员贺军认为，对于房地产调控来说应该问一个问题：中国的房地产市场，还是一个市场吗?如果承认是市场，就应该适当减少政府的行政式调控，让它保留一定的市场特点。

　　房地产调控的大方向没有错，但在实施过程中不能一味强压，要审时度势。

　　贺军认为，与去年不同的是，现在地方政府在房地产调控问题上已经压得有些喘不过气来了。当然，过去各地的房地产扩张太快，现在受一些惩罚也是应该的。但作为公共政策，必须注重调控政策要有一个度。即使是“政治调控”，也要为房地产市场留一点空间。在我们看来，决策部门要注意的是，在长期调控之后，国内房地产市场的投机性需求已经大为减少，投机者开始远离市场。从投资角度看，中国房地产的投资价值已经大大降低，很多资金不会傻到继续在房地产市场中来赌博。因此，现在剩下的市场需求，绝大部分还是所谓的“刚需”。

　　贺军表示，现在让政府下不来台的，是房价。温总理说了要回归合理价位，而现在的房价并不买账。但是，决策者也要承认市场规律，有那么大的刚性需求在那里撑着，国内房价不是说跌就跌的，更何况大幅下跌还会危及银行。因此，中央现在应该允许地方政府出台一些办法，来搞活当地的房地产市场，减少一些房地产市场的存量，使资金转起来。如果大批房地产企业倒闭，很多楼盘烂尾，同样会造成很多社会问题。

　　在内部讨论中，安邦特约经济学家钟伟从另一个角度表示了担忧。钟伟指出，如果中央政府无力改革分税制，无力改变市政债发行和地方投融资平台的发展，无力改变财权上收和事权下放的问题，那么中央就应该尊重地方政府在地方行政许可的范围内进行适当的政策调整，包括土地出让价格，契税，所得税和土地增值税等的适当微调，以适应不同区域和城市的不同情况。如果一味强压，中央和地方的凝聚力就会弱化，官和僚的关系就会分化。所谓政令不出中南海，既有地方政府执行的问题，也有中央政府决策的问题，既有中央政府资源集中的问题，也有地方政府巧妇难为无米之炊的问题。

　　最终分析结论(Final Analysis Conclusion)：

　　房地产调控的大方向没有错，但在实施过程中不能一味强压，要审时度势，对于在财政压力下普遍没招的地方政府来说，现在到了适度松绑的时候了。

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