万通一季度亏损了约2300万元

　　万通第一季度财报相当难看，

　　这是转型期间难免的阵痛。

　　所幸，它的现金流还算宽裕。

　　万通阵痛

　　文｜CBN记者 郑浩榕

　　对于立志转型的万通地产而言，它正处在一个阵痛期。

　　4月22日，万通地产公布了一季度财报，在2012年头三个月，万通实现营收1.23亿元，同比下降54.49%，亏损了约2300万元。

　　净利润的下滑其实早就出现在了早前公布的2011年年报中：万通去年营业总收入为48.18亿元，同比增长了35%，但全年3.11亿元的净利润则同比减少了将近1/4。算起来，万通的净利率只有6.5%，远低于行业14%左右的平均水准。

　　对于一季度亏损的原因，万通公司的解释是“公司所属子公司同期达到交付条件的项目有所减少”，万通地产董秘程晓晞对《第一财经周刊》称，这种亏损很正常，对公司不会产生什么影响。

　　事实是，对于这家成立于1991年并已于2000年在A股上市的公司来说，多年以来的业绩并不如它的声名那样显赫，公众甚至更乐于关注原万通董事长冯仑又制造了什么新的概念。相比于高调的领导者，重心一向放在中高端住宅开发上的万通，采取的是“低风险、中速度”的策略，这使得它并不追求规模，而且更加看重财务安全。

　　不过，这家公司却比同行更早地看到了行业走向。相较于2011年年初喊出“向商业地产进军”的其他房地产企业，万通和冯仑本人此前不仅已多次提出商业不动产将是趋势，还强调了要走商业地产的美国模式—在美国，这一模式的代表是铁狮门，它同时也是万通内部认定的标杆企业。

　　为此，万通走出了试验性的一步。2009年3月，万通控股成为重建后的纽约世贸中心一号楼第一家签约商业租户，以1600万美元的首期租金租用4层楼建立中国中心。这其中包括了纽约市投资基金的300万美元融资。

　　在这种被万通称为“轻资产”的模式中，开发商扮演的角色就是“导演+制片”—在项目运作中，拿地、开发、运营将会被分成三个部分来操作：在拿地阶段，引入战略合作伙伴，实现股权合作的共同开发，以此降低自有资金投入；而在开发和建设阶段，引入私募基金、银团贷款或信托资金，开发商在这中间收取开发管理费；到了持有运营阶段，开发商负责对项目进行租赁和物业管理，收取管理费，这时候也可引入商用物业孵化资金来加强项目运营管理。最终，在租金和出租率保持稳定后，从而能够通过各种金融产品来吸引更多长期的投资。

　　简单地说，就是PE投入不动产前期，而公募基金投入长期持有。在过去的几年，冯仑一直在提倡这种地产金融模式，但彼时受限于国内的金融环境，这个模式更多时候还是被当作一种概念。

　　万通的实验从未间断。从2010年12月开始，万通先是与中金、中鑫嘉业天津商业等的联合体报价25.19亿获得了北京CBD核心区的地块，接着在2011年3月31日，又以15.5亿元拿下上海虹桥商务区核心区的一块地；加上之前在天津和杭州的储备，被外界普遍视为万通在商业物业发力的开始。而正是在获得上海地块的同一天，在位18年的冯仑宣布不再担任万通地产董事长，接任者是在万通地产总经理职位上干了16年的许立。

　　尽管如此，冯仑仍是万通控股董事长，而万通控股持有万通地产51.16%的股份。冯仑当时表示自己将更加专心于大万通的战略发展与管理，万通控股未来的业务会定位于地产行业的直接投资和基金投资，目标是三年内海外整体上市。对于商业物业转型，冯仑也明确表示，“万通A股上市的公司将按新鸿基模式发展，而控股公司将按嘉德模式发展，成为中国的凯德置地。”

　　在冯仑看来，外部环境尤其是金融环境正在发生改变。“第一个是市场推动，第二个是资金助跑。我们认为现在市场上有8000亿元到1万亿元的资金可以供直接融资，6万亿元保险资产，其中按规定有10%可以投入商业不动产，民间还有2000亿元，PE还有一些，”冯仑对《第一财经周刊》说：“而这种模式属于阶段性占用不同的资金，周转是会比住宅更快的，投资回报期也没有外界以为的那么长。现在最大的门槛是专业能力的要求，而不是资金。”

　　在2011年4月一场名为“转型与创新”的发布会上，万通地产正式提出了由住宅开发领域向商业物业转型的战略，开始在商业物业上集中发力。按照计划，到2015年，万通将投资150亿元，开发超过100万平方米的商用物业，持有超过50万平方米的投资级商用面积，年租金收入的目标是11亿元。

　　到目前为止，除了已经运营的北京万通中心D座之外，万通地产手头的投资型商用物业储备项目有6个左右，建筑面积共达113万平方米。这包括了天津和杭州的万通中心、天津泰达城地块、北京CBD核心区的地块，以及上海虹桥地块，它们都还处于开发阶段。以北京CBD的一块地为例，万通在买地中出资33%，之后和香港置地成为主开发商，负责引进财务和融资上的合作伙伴。

　　而从公司长远的收益看，去年万通公布的目标是，在5年内商用物业收入要达到总收入的15%，利润占总利润的30%，投资型持有物业占总资产20%至30%。不过，2011年万通地产的物业出租收入为1.06亿元，只占总收入的2.2%，甚至还稍低于2010年的比例。

　　冯仑喜欢用新鸿基的案例来解释万通的转型。新鸿基从住宅转向住宅与商业并重一共花了15年，中间采用“以售养租”的方式来平衡现金流，这也是目前国内商业地产规模最大的万达所采用的。在2011年年报中，万通也提到将布局沿海经济发达的二三线城市和实行快进快出的销售型商业物业，计划在2012年启动3个至5个轻资产项目。冯仑向《第一财经周刊》确认了这几个新项目将会集中在江浙、山东，策略将会是“一线城市的自己持有，二线的将以销售为主”。但冯仑没有透露更多的进展。

　　在现有规划中，除了天津泰达城项目之外，万通其他的商业综合体均是以写字楼为核心搭建。这对万通的未来或许有利。戴德梁行中国区董事张家鹏告诉《第一财经周刊》，“写字楼在短期回报上会比购物中心好，相比于目前处于阶段性过量的购物中心来说，写字楼在过去几年有点滞后，去年下半年开始的租售上涨是厚积薄发，未来一二线城市的写字楼商机明显。”

　　与此同时，万通在住宅领域的销售陷入了困境。万通本身就定位于中高端住宅，在当下的政策调控中并不讨好。2011年7月，万通发售的位于台北阳明山的“万通台北2011”项目，是面向高端投资者推出的，销售业绩并不理想。

　　除了万通解释的财务数字跟项目回款有关，它所面临的困境显然还因为在商用物业还未获得理想回报的同时，又遭遇中高端住宅的冬天。对此，冯仑至少表现得还算乐观：“我对一季度的报告并不担心。目前万通的资金链是宽裕的，更多是以直接融资为主，而很多都在报表外。”