开发商开空头支票 社区学校不翼而飞

　　社区学校“不翼而飞”

　　近日，位于嘉定新城的盘古天地二期业主段先生向《东地产》记者反应，盘古天地项目存在质量问题、小区规划与开发商承诺不对称等问题。

　　东地产 汪露 报道

　　业主报料：

　　学校、赠送面积均不见

　　刚交房不久，盘古天地的业主们就发现问题接踵而至。业主程先生向《东地产》反应称：“看房时，售楼员曾给我介绍说项目南面、安亭轻轨线的北面将在三年后建一所外语学校。但如今学校规划地已被开发商经卖给了嘉宝集团，这个学校根本就是不存在的。”

　　不止如此，其还指出，原本88平方米户型，阳台属于赠送范围，并在户型图上用特殊颜色标注，但经过专业测量公司计算后，并未赠送而是属于总面积内。

　　除程先生外，2010年同时买入该小区的一位业主指出，不仅是学校不见了，大到墙体、保温层，小到室内的一些电线都比原设计小一个规格。

　　在与开发商交涉无果后，上述交房过程中遇到的问题，使得前期购买的无奈提出集体退房请求。

　　记者跟进：

　　记录空白

　　对于盘古天地二期业主所反应的问题，《东地产》记者致电该项目售楼处，售楼处经理否认配建幼儿园，称并未做过承诺。

　　而对于88平米户型中阳台赠送部分，确有标注，随后，《东地产》记者在查阅相关规划文件中了解到，在小区内部配套上未提及学校，但业主所指地块目前仍处于空地状态。不过，值得注意的是，多省市政府在2011年时发文规定新建住宅小区必须配建幼儿园，否则不予审批和验收。配套幼儿园属于公共教育资源，未经批准，任何部门不得擅自拆改或改变用途，严禁出租、出售、转让和抵押。

　　对此，上海星瀚律师事务所主任律师卫新表示，对于业主反应的学校和赠送面积无法兑现等问题，购房者在订立合同时，就应当预见风险。如果合同上没有明确指出，只是口头协议，业主不能说是开发商违约。

　　律 师 在 线

　　谨慎面对开发商的促销承诺

　　自2010年房地产市场遭遇到严厉的调控政策以来，开发商各种促销手段层出不穷，主要包括了赠送面积、赠送装修、承诺跌价返差价等。对于这些促销手段，购房者不但应当搞清楚确切的含义或具体内容，还应当要求在合同中明确约定。

　　对于开发商承诺的“赠送面积”，购房者需注意这些赠送的面积通常将来是不能记载到房产证中内的。《中华人民共和国物权法》的规定：“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。”所以，如果不能记载到房地产产权证内的面积，从法律层面严格地说都不属于该权利人的。当然，从使用便利的角度来讲，这些赠送的面积购房者通常都是能使用的。

　　对于开发商承诺的“赠送装修”，购房者要搞明白装修合同是与开发商签订还是与开发商指定的装修公司签约，这直接关系到装修的质量、保修责任的归属。如果将来确要与装修公司签订装修合同的，购房者应当在购房时对装修公司的知名度和诚信度了解清楚。

　　对于开发商承诺的“跌价反差”，购房者在购房时应对保证返差价的幅度范围、保证的期限以及相关的权利行使期限等了解清楚。

　　除了搞清楚相关的含义、具体内容，购房者尤其要注意的是，这些承诺是否都在合同中明确约定了。最近在上海嘉定区某楼盘就发生了这样的问题，房产商承诺的赠送阳台面积以及周边幼儿园配套均没有兑现。但是这些承诺仅是售楼人员口头叙述的，并没有写入合同，购房者维权的难度无疑就加大了。所以，建议购房者在签约时仔细审查合同内容，尤其是预售合同中的补充条款。

　　特约律师 陈太贵

　　上海市律和理律师事务所

　　房地产法律事务部主任律师

　　电话：58353898

　　法务帮帮忙

　　如何保障婚前房产？

　　【事件回顾】

　　本市黄先生在青浦区有一房屋，且于2011年10月与他人签订了《上海市房地产买卖合同》出售该房屋，但至今尚未办理过户手续。

　　2011年11月黄先生与林小姐相识并办理了结婚登记。同月，黄先生被确诊为肝癌晚期，此后长期缠绵病榻，将不久于人世。黄先生有成年子女两名，黄先生及其子女由于种种原因不想让林小姐介入该房地产交易中。

　　【事件分析】

　　1、黄先生该套房屋属其婚前个人财产，黄先生处分个人财产，无须配偶同意，黄先生应继续履行其合同义务、享有其合同权利。

　　2、黄先生及其子女可尽快办理委托公证，将合同中尚未办理的事项委托其子女办理。委托书中须注明委托办理过户手续，代收房款及办理交房的权利。尤其，委托人可在委托书中代理人的代理权在办理完结所有房屋出售手续后终止。

　　3、由于房地产交易无从知晓生存情况及户籍注销情况，所以若黄先生不幸去世，可能受托人仍可不经继承程序而为该房屋办理出售手续。

　　【事件延伸】

　　能否从根本上避免林小姐介入该房屋出售事宜？

　　答：需分情况而定。首先，黄先生在世时已完成该房屋的出售事宜，并收到全额房款。此时黄先生出售的是婚前个人财产，虽然出售该房屋的房款是婚后所得，但该笔款项亦属于其婚前个人财产。所以林小姐不能在未经黄先生同意的情况下介入交易或分得房款。

　　另外，若黄先生在房屋交易完成前死亡了，但立下遗嘱排除了林小姐对该房屋的继承权，那么由于遗嘱继承优先于法定继承，则林小姐仍无法介入交易或分得房款。最后，黄先生在交易完结前死亡，而没有立下任何遗嘱，那么黄先生的遗产就在黄先生死亡时进入了法定继承程序，其继承人已在实体上取得了该房屋的所有权。林小姐在黄先生生前不能因其配偶身份取得该房屋的所有权，但却不影响她在黄先生去世后以其继承人(配偶)身份取得该房屋所有权。

　　所以，此时林小姐完全有权利介入该房屋交易并且分得房款。若其他继承人隐瞒情况并侵占林小姐应分得份额，那么林小姐可根据继承法第八条：“继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。”