新规下 学区房淡定

　　上海各区“居住地入学”方案已经相继出台，这是否会波及学区房市场，《东地产》调查了解到，细则出台时日尚浅，学区房市场反应平淡。

　　东地产 汪露 报道

　　 上海各个区“居住地入学”方案已相继出台。与试点时相同，大部分区都遵循先满足“人户一致”、再统筹“人户分离”的原则。

　　 学区房一直是家长们追逐的热点，在抗跌和升值潜力上让其他概念物业望尘莫及。在新方案之下，《东地产》了解到，对于市中心的重点学区房，多智能保证“人户一致”家庭，“人户分离”者寥寥，而这也是历年出现的情况，并非新规后才有。

　　黄浦：价格坚挺，成交活跃

　　 在黄浦区云集了很多的名校，有上外·黄浦外国语小学、上海市黄浦区第一中心小学、上海市实验小学等。

　　 据汉宇地产陆家浜路分行经理陈昌超介绍，近期随着中高端市场有所回暖，黄浦区域内的很多业主出现了缩小议价空间和“跳价”的现象，而作为一直备受关注度的学区房，这种现象就更加的严重。由于需求量较多，很多这类业主在买卖中姿态都相当的高。其举例称：买家原本想让房东让利几万，但房东根本不买账，最后买家为了小孩上学还是购买了。尽管房东如此强硬，但陈昌超说，这还是比较好的，毕竟房东没有出现跳价，由于区域地段的缘故，黄浦区的学区房价格一直较为坚挺，以上外·黄浦外国语小学的对口学区楼盘耀江花园为例，目前的售价在4.5-5万元/平方米。

　　名校推荐：上外·黄浦外国语小学

　　对口街道：半淞园街道

　　 上外·黄浦外国语小学位于半淞园路609弄，创办于上世纪50年代，历史相当悠久。学校无论在硬件还是软件设施方面，均领先周边同类的学校。英语教学是小学最大的特色。

　　学区楼盘推荐：

　　耀江花园

　　均价：45000-50000元/平方米

　　对口名校：上外·黄浦外国语小学

　　 耀江花园位于西藏南路近松园路，地理位置较为优越，仅距离黄浦江百米，恰好与对岸的世博中国馆隔江相望。社区规模不大，主要由几栋高层所组成。在内外配套方面，周边已经相当成熟，距离人民广场不过10分钟车程，同时在社区内还设有会所。

　　明日星城

　　均价：33000-40000元/平方米

　　对口名校：复兴东路第三小学

　　 明日星城位于陆家浜路近跨龙路，是南黄埔板块品质较高的楼盘之一。社区规模较大，以江阴街为界分为南北两区。社区内环境较为优美，尤其是特色水景和绿色植物相互映衬。楼盘内外配套齐全，内有会所，外则紧邻人民广场、淮海路等城市市中心区域。

　　浩城华苑

　　均价：33000-35000元/平方米

　　对口名校：中华路第三小学

　　 浩城华苑位于中华路近跨龙路，由小高层和高层所组成。社区规模较小，但非常精致。小区出门10分钟就有轨道交通9号线、学校、医院和多种业态的商业门店，可谓配套相当的齐全，因此居民生活便利度很高。

　　徐汇：一直受关注，从未被影响

　　 据汉宇地产南丹分行徐向前介绍，新政对于学区房市场并没有起到利好的作用。这主要是因为徐家汇的重点小学一直存在“入学难”的问题，每年规定招生的名额都难以满足“人户一致”的适学儿童的人数。所以即便安排了“人户分离”的政策，但僧多粥少的问题还是很难得到解决。

　　 因此，该区域内的学区房一直是备受关注，同时又加上房源供应量的不足，使得即便是在这样的严政市场下，学区房的价格依旧是居高不下。例如以重点小学汇师小学的对口楼盘东方曼哈顿为例，目前的售价在4.5-5万元/平方米。即使这样，一旦该楼盘有新增房源挂牌，很快就会吸引有多位买家前来，其中70%以上的客户是冲着学区房而来的。

　　名校推荐：汇师小学

　　对口街道：汇站、文定、潘家宅、陈家宅

　　 汇师小学位于文定路170弄，是全市有名的小学之一。学校倡导全面育人，注重各学科的均衡发展。尤其是在英语、艺术和信息科技学科在全区中享有一定的声誉，同时数学和英语教研组获得了“徐汇区示范教研组”的称号。

　　学区楼盘推荐：

　　东方曼哈顿

　　均价：4.5-5万元/平方米

　　对口名校：汇师小学

　　 东方曼哈顿地处徐家汇商圈中心，文定路近虹桥路，是徐汇中心板块内品质最高的楼盘。社区以文定路为界限分为东西两区，是由多层、小高层和别墅混合型的低密度楼盘。由于社区的高品质和周边配套的齐全性等因素，一直受到高端客户和境外人士青睐。

　　太原邸

　　均价：5.5-6万元/平方米

　　对口名校：高安路第一小学

　　 太原邸位于徐家汇商业中心的辐射范围，太原路近肇嘉浜路，由3栋小高层和2栋高层组成。在社区规划上，社区更是采取了人性化的人车分流设计。加上楼盘周边都是小洋房、新里和别墅区，居住环境可谓是闹中取静，非常受一些成功人士的喜爱。

　　徐家汇景福苑

　　均价：4.8-5.2万元/平方米

　　对口名校：建襄小学

　　 徐家汇景福苑地处宛平南路近肇嘉浜路，地理位置相当优越，紧邻徐家汇商业中心，步行不过15分钟。社区于2002年建造，采用欧式风格设计，同时在区内还设计了欧式门廊、花园草坪、艺术喷泉、景观雕塑等，丰富社区环境优美度之外，也提升了居民的居住舒适度。

　　浦东：2房老公房最紧俏

　　 浦东区的学术氛围以源深片区最为著名，源深片区有多个重点学校，其中比较热门的有福山外国语小学、进才中学、第二中心小学、六师附小、建平中学等。学区房的价格也比周边同类型二手房要高，如果是带学区的老公房，均价3.3万元/平方米左右，如果是高档公寓房均价则达到4万元。

　　 学区房的成交量受政策影响较小，这种房子易出租回报率高。源深片区正因为有学区的概念，所以整个片区的看房量较其他片区同类型住宅要多，谈价空间并不是很大，基本维持在3%-5%，对于购房者来说确实是成本的增加，但这也让源深片区的学区房具有很强的抗跌性。往往需要学区房的购房者也需要自住，因为学区房是针对幼儿园到初中这个阶段，家长陪读需要接送，所以购房者大多需求2-3房，且中心位置楼层要好。

　　名校推荐：福山外国语小学

　　对口街道：梅园街道、洋泾街道

　　 福山外国语小学坐落在浦东陆家嘴金融贸易区，始创于1987年。以求卓越、崇尚一流、面向未来、创办特色为办学宗旨，在这一宗旨的引领下，形成了学校“高标准、高质量地实施初等义务教育。

　　学区楼盘推荐：

　　梅园五街坊

　　均价：4-4.5万元/平方米

　　对口名校：福山路外国语小学

　　 梅园五街坊位于商城路1178弄。小区内绿化率面积大，居民素质高，物业管理规范。居住环境安静，交通方便快捷，生活配套一应俱全，方便居民的日常生活。小区对口市重点学校有冰厂田幼儿园、福山外国语小学、建平中学西校。

　　陆家嘴花园

　　均价：4-4.8万元/平方米

　　对口名校：福山路外国语小学

　　 陆家嘴花园以羽山路为界分为一期和二期，其中羽山路以北是一期，羽山路以南为二期。小区地处源深洋泾板块，紧邻源深体育中心，但同时具备清静的居住环境，闹中取静。小区内的配套以公共休闲场所和学校为主，符合地段特点。

　　盛世年华

　　均价：４.２-4.3万元/平方米

　　对口名校：对口福山外国语小学，进才北校，胡姬港湾幼儿园

　　 盛世年华位于源深路羽山路交叉处，正对源深体育中心。社区由8栋高层和8栋小高层构。由于其地理位置优越，加上区内房型设计较好，周边生活配套齐全，交通方便，又是上海福山外国语小学的对口楼盘，所以很受改善型置业者的青睐。

　　杨浦：挂牌少转手快

　　 杨浦区文教资源丰富，复旦实验中学、杨浦小学、区重点控江二村小学、区重点上海理工大学附中以及优学教育机构均位于该地区。市重点小学杨浦小学是杨浦区的一所中心小学，也是上海市小学整体改革实验校。

　　 目前的区域内学区房的二手房均价在31000－33000元/平方米。市场特点一般是挂牌量少，转手快。议价空间大约10%，成交量一直都很稳定，多数成交房源都是以两房成交为主，改善置换性的较多，跌价的空间小。客户对于学区房的需求一直都是客户多，而挂牌量少，供不应求。租金方面，一般2房全装修房3000元/月左右、三房4000元/月左右，区域的二手的未来发展不会有太大幅度的跌价，而租金每年都有上涨趋势。

　　名校推荐：杨浦小学

　　对口街道：杨浦区大桥街道、五角场镇

　　 杨浦小学创办于1958年，是杨浦区的一所中心小学，也是上海市小学整体改革实验校。她是一所具有科学的教育理念，优秀的教师群体，先进的教学设施，优美的校园环境，一流的办学质量的素质教育实验学校。

　　学区楼盘推荐：

　　香阁丽苑

　　均价：3-3.3万元/平方米

　　对口名校：杨浦小学

　　 香阁丽苑集别墅、多层、高层与一体，靠近黄兴公园，紧傍五角场商业圈，黄兴绿地是上海市区范围内绝无仅有的可建大型主题公园的规划用地。黄兴绿地地理位置优越，距离内环线高架入口处仅200米，30分钟即可到达虹桥国际机场和全上海各个闹市区。

　　城市丽园

　　均价：2.6-3.2万元/平方米

　　对口名校：控江二小学

　　 城市丽苑位于杨浦区延吉中路新宾路，由8幢18层高层组成。该小区在控江二村范围内，周边配套齐全，距离地铁站点、两所小学、控江医院、 杨浦公园、华联吉买盛卖场等步行时间都在10分钟内。

　　望春都市家园

　　均价：2.6-2.8万元/平方米

　　对口名校：控江二村小学

　　 望春都市家园在杨浦区已建成的小区中可以算得上出色的一个，欧式的建筑风格及红色的屋顶在灰暗的都市里画出一道亮丽的风景，小区内部绿化也做的不错，因此曾经在杨浦楼市引起很大反响，一度成为杨浦人选房必去的楼盘。

　　4月份二手房交总易降温 刚需与改善角色换位

　　 2012年4月，二手房市场成交平稳收官，中高端产品交易上扬拉升全市均价微幅上行。据上海中原全市二手房成交数据显示，2012年4月整体成交套数较3月份减少6.57%，成交均价环比增加1.08%。其中，中高端产品成交量上升明显，如总价300-500万元、500-800万元的物业交易套数环比上月分别增加近三成、六成。

　　 4月份改善置业需求积极入市，中高端市场交易稳中有升。据上海中原地产联洋分行、中山公园分行等多家门店信息显示，4月份来客量普遍持稳，部分片区来客量上升了2至3成，其中改善型自住群体比例明显增多，出手意愿也比较强烈。从挂牌量来看，二手房源放盘略有增加，优质户型房源仍然紧俏；报价方面，普遍较3月份基本持平，但房东面对诚心买家仍有5%左右的小幅议价空间。中高端物业集中的片区成交稳中有升，个别片区交易增幅突出，如静安区新闸路、浦东联洋片区交易量环比3月份基本持平，而徐家汇片区套数环比增加29%，浦东碧云片区交易上升33%，长宁镇宁、中山公园片区增幅达50%。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，4月份成交回落，很大程度上是因为中低端房源价格回调，导致买家重回观望姿态。而改善型需求本身释放节奏较中低端刚需略慢一个节拍，因此，在4月份的成交结构中，二者出现换位，改善力量增强。但从波动周期来说，改善性房源在经历一波释放过后，价格回调难以避免，此类房源接下来成交量很大可能会收缩，为下一波价格调整积蓄力量。