地产金融业上演食腐链

　　东地产 王建生 报道

　　在楼市持续萧条背景下，围绕房地产企业的资金困局，“适者生存”的丛林法则在地产、金融业持续上演。

　　楼市萧条季，金融业却迎来盛宴。除赚得盆满钵满的银行业外(详见《东地产》4月17日《地产商为银行打工》)，信托业也是楼市资金危局中的又一赢家。

　　2010年下半年以来，房地产业的危机对应的是信托业机遇。

　　以依托房地产信托迅速崛起的中融信托为例，容易看到信托业掘金楼市资金困局的脉络。

　　根据持股中融信托36%的上市公司经纬纺机(000666)，其披露的财务报表和相关公告，经测算，中融信托2010年、2011年净利润分别为4.14亿，10.69亿元，同比增长158%。2011年中融信托业务增长中，地产信托功不可没。笔者依市场公开资料统计，2011前三季度，中融信托共计发行55款地产信托产品，信托规模约在225亿元，收益率在7%至15%不等，期限在6个月至3年之间。对信托业来说，每个信托项目可赚取2%左右的佣金以及数额不菲的手续费，可谓一本万利。

　　中融信托的崛起不过是地产信托盛宴中的一个缩影。事实上，2011年信托业的的大爆发中，地产业是最为主要的利润来源之一。

　　在2011年四季度沉寂之后，当下的地产信托有再度卷土重来之势。公开资料显示，今年3月份，共有50家信托公司成立了357款集合信托产品，其中投资于房地产领域的产品数量达56款，环比增加60%，房地产领域产品成立规模超百亿，平均成立规模达1.94亿元，环比上升20.33%。

　　在信托业内，一个公开的秘密是，大量以各种名目发起的信托产品中，有相当数量流向房地产市场。资本密集且容量巨大的房地产业，在楼市销售不振，现金流普遍紧张时，为地产信托的开疆拓土提供了最佳生存土壤。

　　不过，信托业未必是最后的赢家。

　　2011年下半年以来，地产信托偿付危机的传闻沸沸扬扬，但正是这些可能成为不良资产的地产信托，正在成为有秃鹫之称的并购基金垂涎对象。

　　有消息称，中国信达旗下的金谷信托、信达投资、信达地产，正在组建一只总规模100亿元的房地产并购基金，将主要投向不良房地产信托产品收购。

　　另有坊间消息称，除信达外，华融、东方和长城四大资产管理公司也在有计划拓展这一市场。

　　并购基金的运作模式并不复杂。一是获取惩罚性的高收益率，即一旦地产信托延期，项目融资方的地产商因楼盘销售推迟或其它原因，无力偿付信托，并购基金接盘信托，成为新的债权人，获取远远高于原信托收益率的收益。另一种情况是资产处置，即对地产信托质押品，如土地等项目的资产处置。通常信托项目都有较好的抵押品，并购基金基本上在这个环节也稳赚不赔。

　　不过，在整个链条中，所有环节的进行都基于一个前提，即房地产市场不崩盘。其风险在于，一旦未来行业有“黑天鹅”事件发生，全链条将上演多米诺骨牌式的危机。