房价再跌两成开发商将批量破产
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-05-30 17:18 来源: 《东地产》
房价再跌两成 开发商批量破产
如果房价再跌两成，等于房价被腰斩，一批开发商可能要排队“跳楼”。
东地产 周东健 报道
成交未见起色，房价阴跌不止。开发商的日子如何，相信如鱼饮水，冷暖自知。
《东地产》周刊抽样调查了多家地产开发商，多位房企高管大倒苦水。一位公司高层对《东地产》表示，目前很多公司已经无法从银行贷出一分钱来。
“一些公司表面咬牙坚持，故作轻松，但闭门会议都是压力重重，下半年出现资金链断裂的公司不会觉得奇怪。”该人士透露。
中国房地产信息集团分析师薛建雄预测，现在已经是房价临界点，跌了三成的时候，一些公司已经出现亏损，房价再跌两成，开发商可能会批量破产。
开发商接近零利润卖房
一位开发商营销副总对《东地产》分析，目前开发商利润率大约在30%-35%，房价跌掉了三成，等于开发商零利润卖房了。
事实上，零利润卖房甚至亏本卖房，在去年年底就已经出现，特别是竞争激烈，房价降幅较大的嘉定新城板块。
当时嘉定新城的绿地秋霞坊推出了起价1.25万元/平方米，均价1.3-1.4万元/平方米的团购优惠价格。而秋霞坊楼板价8551元/平米，算上各种成本，秋霞坊大约售价14500元/平米以上才能保本。而1.3-1.4万元/平方米的均价确实是亏本卖房。
在调控不见松动的情况下，开发商为了回笼资金，像秋霞坊这样亏本卖房的项目并不鲜见。
上海五合国际五合智库总经理邹毅分析，目前亏本卖房的项目，都是集中于2009年前后拿地的开发商，当时房地产形势看好，很多公司高价拿地，而调控到来后，又必须尽快回笼资金，因此只能“割肉甩卖”。
如果房价进一步下跌，将给开发商的经营带来极大的困境。薛建雄分析，如果房价再跌两成，等于房价被腰斩，大批开发商可能要排队跳楼。
“一些降价厉害的开发商，资金已经很紧张，再降下去，开发商会变成负资产，到时候银行的钱可能也收不回来，这也是目前银行对开发贷发放很谨慎的一个原因。”薛建雄表示。
资金链到了最危险的时刻
上海易居研究院最新发布的《二季度房地产开发企业自己研判》报告显示：2012年一季度，企业自筹资金在本年资金来源中所占比重为42.74%，再度创出历史新高。企业自筹资金在本年资金来源中所占比重在自2011年二季度以来，一直在40%以上的历史高位，2012年初信贷政策虽相较2011年底有所放松，国内贷款大大增加，但企业自筹资金的增长速度仍然远远超过其它渠道来源的资金。
于此同时，截至2012年一季度末，全国房地产开发贷款余额为3.60万亿，同比增长8.24%，增速较2011年全年减少3.11个百分点，房地产开发贷款余额增速继2011年四季度小幅反弹后再次下降，并创下超过2011年三季度的新低。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭预测，现阶段全国房地产开发企业正接近历史上最糟糕的资金“紧张”阶段。
从各因素来看，本年资金来源呈明显的季度性“前高后低”趋势，未来几个季度，本年资金来源增速会大幅下降，低于2008年全年的可能性很大。与此同时，调控政策短期内没有放松的迹象，房地产开发企业对未来预期悲观，年内的投资开发额将大大减少。
开发商寄希望“整体盈利”
克而瑞分析师潘绍之分析，随着调控的常态化，过去十年中依靠单个项目盈利的模式将彻底结束，未来房地产企业的生存法则是：整体利益第一，适时牺牲个别项目。
换言之，开发商在保证回笼资金的前提下，将采取部分盈利，部分亏损，整体盈利的销售策略。
典型房企如滨江集团，其位于杭州的两个楼盘(滨江曙光之城和滨江金地紫阳)目前的售价已经和其09年拿地的楼板价基本持平，开发商在这两个项目上几乎无利可图，甚至是亏本销售。然而从2011年年报数据来看，滨江集团2011年年度销售净利润率为21.96%。
另外，由于目前开发商上市销售的，大部分是2009年前后，高地价拿地的项目。高成本也带来了高包袱。
随着房地产市场的冷却，目前地价在大幅回落，上海一些住宅地块的楼板价相对于2009年有了30%以上的降幅。
潘绍之分析，这部分项目预计在2014年左右进入销售阶段，进而体现在2015年的业绩中，利润率或将有所提升。
企业自筹资金占本年资金来源的比重趋势
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